Александр Москатов из Миэль пишет, что народ предпочитает новостройки. Вторичка зачастую лучше — и ремонты соседи уже закончили, и двор обжили, и всё вокруг удобной инфраструктурой обросло. Но покупают всё же новостройки, даже когда аналогичную вторичку можно взять со скидкой в 20%.
Разгадка проста — ипотека. Средняя ставка по ипотеке на вторичку — 15%. Средняя ставка на первичку — ниже 7%. Сколько лет платить ипотеку, народу безразлично, а вот размер ежемесячного платежа при таких процентах отличается вдвое. За типичную квартиру стоимостью в 12 млн рублей придётся в одном случае платить 113 тысяч рублей в месяц, в другом случае — 59 тысяч. Для ипотечников выбор очевиден (ссылка).
Таким образом, наш искажённый льготами рынок предлагает сразу два варианта дешёвых квартир.
Вариант первый — берёте новостройку в льготную ипотеку и наслаждаетесь кредитом под отрицательные проценты. Напомню, наши власти приняли разумное решение финансировать СВО через умеренную инфляцию. Это значит, что инфляция ближайшие годы ожидается на уровне в 15-20% — то есть на уровне, когда она ещё не вредит экономике, но при этом позволяет извлечь серьёзные дополнительные доходы для бюджета. При этом даже если США завтра бросят Украину ради Израиля, а послезавтра СВО закончится капитуляцией киевского режима, России всё равно будут нужны большие деньги на разворот к Азии и на восстановление новых регионов. Таким образом, базовый сценарий предполагает двузначную инфляцию на протяжении нескольких лет, то есть солидное обесценивание льготного ипотечного кредита.
Ещё один фактор — наши застарелые и нерешаемые демографические проблемы, следствием которых является дефицит рабочих рук. Если власти не будут чересчур усердно душить бизнес карательной автоматизацией и частым изменением правил игры, дефицит рабочих рук выльется в рост зарплат. Таким образом, повторится весёлый аттракцион нулевых: ипотечные кредиты будут обесцениваться, а доходы должников будут одновременно с этим расти, делая тем самым платежи очень комфортными.
Это был первый вариант выиграть. Вариант второй — для тех, кто не любит кредиты — спокойно идёте на вторичный рынок и покупаете там квартиру за наличные, с отличной скидкой. Правда, скидка пойдёт от завышенной цены, так что в итоге всё равно получится дорого… но законы политики никто не отменял — когда народ требует высечь его при помощи льготной ипотеки, власти идут навстречу народу.
Кстати, в комментариях мне недавно рассказывали, что со сдачи квартиры в аренду в Москве можно получать 10% годовых. Полагаю, это ошибка расчётов — реальная доходность будет минимум вдвое ниже, и вот почему.
1. Доход от роста стоимости квартиры учитывать не надо, так как на достаточно долгом периоде он примерно равен инфляции. Или, скажу проще, доход от аренды надо считать в квадратных метрах, не в долларах и не в рублях. 2. Сдать квартиру за 10% от её стоимости в год — очень нетривиальная задача. Допустим, однушка стоит 12 млн рублей. Чтобы получить желаемые 10%, надо сдавать её за 100 тысяч рублей в месяц. В реальной жизни я бы рассчитывал на 50 тысяч. 3. Доход от аренды надо уменьшить на время простоя между жильцами, когда одни жильцы уже съехали, а другие ещё не заселились. 4. Начальный ремонт, текущий ремонт и устранение всяких аварий — небесплатные. 5. Налог на квартиру, налог на доходы с аренды, мзду за капремонт и тому подобные траты тоже никто не отменял. 6. Сдавать квартиру — работа, которая занимает изрядно времени. Надо решать проблемы жильцов, надо периодически оформлять документы, надо регулярно искать новых жильцов. Считать эту работу бесплатной — ошибка. 7. Нет, вы не можете отсчитывать свои 10% рентабельности от той цены, за которую купили квартиру в 2012 году. Это так не работает, долго рассказывать почему.
Чтобы всё это учесть, надо или быть бухгалтером, или применить азербайджанский метод, о которым я рассказывал в Школе Капитализма в мае прошлого года. Завести отдельный конверт, и класть туда все деньги, полученные от аренды. Из этого же конверта брать деньги на обслуживание квартиры — на налоги, коммуналку, ремонт и так далее. Из этого же конверта брать оплату самому себе, когда приходится куда-то ехать и связанные с квартирой проблемы решать.
В итоге выяснится, что остаётся в конверте довольно мало, и воображаемая доходность в 10% на практике превращается скорее в 3-4% годовых. Тоже не худший вариант — всяко лучше, чем вложиться в свежий айфон или, смешно сказать, во «впечатления». Но всё же, если вы надеетесь получать доходность в 10%, вам следует или покупать квартиры в менее перегретых городах, не в Москве, или вообще вкладываться во что-нибудь отличное от жилых квадратных метров.
Предвосхищая очевидное: да, я знаю, иногда на рынке попадаются довольно выгодные варианты, которые позволяют сломать систему, крутануть разовый хороший гешефт. Я их не рассматриваю, так как предполагаю, что типичный инвестор в жилые квартиры в Москве не обладает достаточной деловой хваткой, чтобы подобные сделки были для него безопасными.
Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь. Чтобы писать комментарии Вам необходимо зарегистрироваться либо войти на сайт под своим именем.
» Информация
Посетители, находящиеся в группе Гости, не могут оставлять комментарии к данной публикации. Зарегистрируйтесь на портале чтобы оставлять комментарии
Материалы предназначены только для ознакомления и обсуждения. Все права на публикации принадлежат их авторам и первоисточникам. Администрация сайта может не разделять мнения авторов и не несет ответственность за авторские материалы и перепечатку с других сайтов. Ресурс может содержать материалы 16+
