Два варианта дешёвых квартир
12-10-2023, 11:51. Разместил: Око Политика
Александр Москатов из Миэль пишет, что народ предпочитает новостройки. Вторичка зачастую лучше — и ремонты соседи уже закончили, и двор обжили, и всё вокруг удобной инфраструктурой обросло. Но покупают всё же новостройки, даже когда аналогичную вторичку можно взять со скидкой в 20%.
Разгадка проста — ипотека. Средняя ставка по ипотеке на вторичку — 15%. Средняя ставка на первичку — ниже 7%. Сколько лет платить ипотеку, народу безразлично, а вот размер ежемесячного платежа при таких процентах отличается вдвое. За типичную квартиру стоимостью в 12 млн рублей придётся в одном случае платить 113 тысяч рублей в месяц, в другом случае — 59 тысяч. Для ипотечников выбор очевиден (ссылка).
Таким образом, наш искажённый льготами рынок предлагает сразу два варианта дешёвых квартир.
Вариант первый — берёте новостройку в льготную ипотеку и наслаждаетесь кредитом под отрицательные проценты. Напомню, наши власти приняли разумное решение финансировать СВО через умеренную инфляцию. Это значит, что инфляция ближайшие годы ожидается на уровне в 15-20% — то есть на уровне, когда она ещё не вредит экономике, но при этом позволяет извлечь серьёзные дополнительные доходы для бюджета. При этом даже если США завтра бросят Украину ради Израиля, а послезавтра СВО закончится капитуляцией киевского режима, России всё равно будут нужны большие деньги на разворот к Азии и на восстановление новых регионов. Таким образом, базовый сценарий предполагает двузначную инфляцию на протяжении нескольких лет, то есть солидное обесценивание льготного ипотечного кредита.
Ещё один фактор — наши застарелые и нерешаемые демографические проблемы, следствием которых является дефицит рабочих рук. Если власти не будут чересчур усердно душить бизнес карательной автоматизацией и частым изменением правил игры, дефицит рабочих рук выльется в рост зарплат. Таким образом, повторится весёлый аттракцион нулевых: ипотечные кредиты будут обесцениваться, а доходы должников будут одновременно с этим расти, делая тем самым платежи очень комфортными.
Это был первый вариант выиграть. Вариант второй — для тех, кто не любит кредиты — спокойно идёте на вторичный рынок и покупаете там квартиру за наличные, с отличной скидкой. Правда, скидка пойдёт от завышенной цены, так что в итоге всё равно получится дорого… но законы политики никто не отменял — когда народ требует высечь его при помощи льготной ипотеки, власти идут навстречу народу.
Кстати, в комментариях мне недавно рассказывали, что со сдачи квартиры в аренду в Москве можно получать 10% годовых. Полагаю, это ошибка расчётов — реальная доходность будет минимум вдвое ниже, и вот почему.
1. Доход от роста стоимости квартиры учитывать не надо, так как на достаточно долгом периоде он примерно равен инфляции. Или, скажу проще, доход от аренды надо считать в квадратных метрах, не в долларах и не в рублях.
2. Сдать квартиру за 10% от её стоимости в год — очень нетривиальная задача. Допустим, однушка стоит 12 млн рублей. Чтобы получить желаемые 10%, надо сдавать её за 100 тысяч рублей в месяц. В реальной жизни я бы рассчитывал на 50 тысяч.
3. Доход от аренды надо уменьшить на время простоя между жильцами, когда одни жильцы уже съехали, а другие ещё не заселились.
4. Начальный ремонт, текущий ремонт и устранение всяких аварий — небесплатные.
5. Налог на квартиру, налог на доходы с аренды, мзду за капремонт и тому подобные траты тоже никто не отменял.
6. Сдавать квартиру — работа, которая занимает изрядно времени. Надо решать проблемы жильцов, надо периодически оформлять документы, надо регулярно искать новых жильцов. Считать эту работу бесплатной — ошибка.
7. Нет, вы не можете отсчитывать свои 10% рентабельности от той цены, за которую купили квартиру в 2012 году. Это так не работает, долго рассказывать почему.
Чтобы всё это учесть, надо или быть бухгалтером, или применить азербайджанский метод, о которым я рассказывал в Школе Капитализма в мае прошлого года. Завести отдельный конверт, и класть туда все деньги, полученные от аренды. Из этого же конверта брать деньги на обслуживание квартиры — на налоги, коммуналку, ремонт и так далее. Из этого же конверта брать оплату самому себе, когда приходится куда-то ехать и связанные с квартирой проблемы решать.
В итоге выяснится, что остаётся в конверте довольно мало, и воображаемая доходность в 10% на практике превращается скорее в 3-4% годовых. Тоже не худший вариант — всяко лучше, чем вложиться в свежий айфон или, смешно сказать, во «впечатления». Но всё же, если вы надеетесь получать доходность в 10%, вам следует или покупать квартиры в менее перегретых городах, не в Москве, или вообще вкладываться во что-нибудь отличное от жилых квадратных метров.
Предвосхищая очевидное: да, я знаю, иногда на рынке попадаются довольно выгодные варианты, которые позволяют сломать систему, крутануть разовый хороший гешефт. Я их не рассматриваю, так как предполагаю, что типичный инвестор в жилые квартиры в Москве не обладает достаточной деловой хваткой, чтобы подобные сделки были для него безопасными.
Вернуться назад