На днях Ведомости сообщили, что ЦБ ужесточит требования к ипотеке — если первоначальный взнос будет меньше 30% от стоимости квартиры, банкам придётся считать кредит особенно рискованным и, соответственно, задирать ипотечные проценты. Сейчас планка составляет 15%, с 01 июня минимальный взнос повысят до 20%, с Нового года — до 30% (ссылка).
Новость начали было опровергать, однако вот сообщение на сайте самого ЦБ (ссылка). Насколько я понимаю, теоретически банки могут выдавать кредиты хоть без первоначального взноса вовсе, и даже с отрицательным первоначальным взносом «на ремонт», но таких клиентов ЦБ будет считать ненадёжными.
Полагаю, в реальной жизни новые правила прямо скажутся на процентах. Берёшь ипотеку, и вносишь при этом наличными 30% от стоимости квартиры? Вот тебе ипотечный кредит под 8% годовых. У тебя есть только 20% от стоимости квартиры? Платите 12% годовых, плюс 4 процента за риск.
Формальная причина изменений понятна. ЦБ считает цены на жильё неадекватно завышенными — недавно он заявил, что новостройки дороже вторичного жилья на дикие 40% (ссылка). Так как новостройки и вторичка имеют примерно одно качество, они и стоить должны одинаково. Следовательно, на рынке надулся пузырь.
Представьте, что заёмщик взял в ипотеку квартиру в новостройке, а через полгода рынок скорректировался. Вот эти лишние 40% отмотались обратно, и квартира подешевела на 29% (100% - 100/140). Если первый взнос составлял 30%, всё в порядке, квартира всё ещё стоит больше, чем остаток долга. Если первый взнос составлял 20%, а заёмщик перестал платить, то банк потеряет деньги.
Это была формальная причина. Реальная причина изменений — продолжение борьбы ЦБ против партии печатного станка. В 2020 наши власти дали слабину и позволили партии печатного станка пролоббировать льготную ипотеку. Как и обещали минимально грамотные экономисты, цены на квартиры немедленно рванули вверх. Для граждан квартиры стали менее доступны: если раньше безденежный заёмщик брал ипотеку на 10-15 лет, то теперь на ту же квартиру приходится брать ипотеку уже на 20-25 лет. Выиграли только застройщики: они получили сверхприбыль и вывели её за рубеж.
ЦБ подобная практика не нравится, поэтому ЦБ пытается отмотать всё назад — сделать ипотеку дороже, чтобы цены на квартиры упали.
Если забыть про главную политическую сложность, которая заключается в экономической безграмотности обывателя, становится ясно, что институт ипотеки следовало бы отменить вовсе, так как общество от этого серьёзно выиграет. После отмены ипотеки цены на квартиры упадут в 2-4 раза, и накопить на них можно будет довольно легко. При этом цена аренды останется прежней, так что покупка квартиры станет отличным вложением денег — инвесторы даже начнут строить доходные дома, чтобы извлекать из них свои 12-15 процентов годовых.
Сейчас строители не особо следят за качеством — продать можно любую дрянь. А вот если многоквартирный дом будут заказывать и покупать эксперты, подход к строительству будет совершенно иным. Заказчик многоквартирного дома не позволит ставить краны, которые сломаются через три года — он потребует поставить модель, которая стоит чуть дороже, но зато прослужит 25 лет.
Будут, впрочем, и недовольные. К примеру, от отмены ипотеки пострадает та категория граждан, у которой денег хватает впритык на аренду. Сейчас из арендной квартиры часто можно технично переселиться в ипотечную: платишь столько же, но платёж не растёт с годами, а квартира постепенно становится твоей. Если ипотеку отменят, такой фокус уже не пройдёт. Проблема не очень существенная, благо есть много способов её разрешить на уровне отдельно взятой семьи — я просто показываю, что отмена ипотеки понравится не всем.
Вместе с тем, сами понимаете, это всё голая теория. На практике никто ипотеку отменять не будет: народ не поймёт, да и строители с банками тоже не поймут. Отмена ипотеки — это такой идеал, куда надо по возможности стремиться. В этом направлении наш ЦБ и двигает рынок. Как далеко удастся продвинуться — неясно. Партия печатного станка всё ещё сильна, борьба продолжается. Другие факторы тоже давят и на рубль, и на банки, и на рынок жилья. Мой прогноз из заголовка статьи, «ипотека станет дороже, а квартиры — дешевле», это всего лишь самый вероятный сценарий, не более того.
Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь. Чтобы писать комментарии Вам необходимо зарегистрироваться либо войти на сайт под своим именем.
» Информация
Посетители, находящиеся в группе Гости, не могут оставлять комментарии к данной публикации. Зарегистрируйтесь на портале чтобы оставлять комментарии
Материалы предназначены только для ознакомления и обсуждения. Все права на публикации принадлежат их авторам и первоисточникам. Администрация сайта может не разделять мнения авторов и не несет ответственность за авторские материалы и перепечатку с других сайтов. Ресурс может содержать материалы 16+
