Улица Менделеевская в Уфе одна из самых старых и длинных. Мы движемся по ней от набережной реки Белой в сторону улицы Энтузиастов, минуя старую часть города, Зеленую Рощу и Новостройку, прямо к Менделеева, 132. Этот адрес знаком многим жителям города. Еще несколько лет назад здесь работала кондитерская фабрика Конди. Знаменитые конфеты "Кис-Кис", "Мишка косолапый" и "Мишка на Севере" и запах шоколада помнит почти каждый взрослый уфимец.
Сейчас от фабрики остались только приятные воспоминания и огромные пустующие корпуса. Не так давно девелоперская компания "Талан" выкупила Конди и планирует превратить ее в жилой квартал с общественным пространством, музеем и торговыми площадями. Сам проект уже получил название – Конди Нова.
Здание кондитерской фабрики "Конди" на улице Менделеева было построено в 1976 году, оно является типовым. Такие же фабрики в 1967-77 гг были построены в Ульяновске и Улан-Уде. До 2000-х годов здесь располагалось производство знаменитых конфет. В 2004 году фабрика вошла в европейский кондитерский концерн Harry’s. Спустя почти 11 лет ее новым собственником стало уфимское ООО "Башиндустрия". В начале 2016 года фабрика прекратила производство, а "Башиндустрия" позднее была ликвидирована. Прошлым летом фабрику купила компания "Талан".
Сейчас завершаются проектные работы, активное строительство планируется начать в ноябре, рассказывает журналистам директор филиала компании "Талан-Уфа" Наталья Прыткова. "Полностью реализовать проект мы планируем за три года. То есть до конца 2022 года мы хотим сдать весь жилой комплекс под ключ. В создание Конди Нова будет вложено примерно 3,3 млрд рублей", - говорит она. Для жителей Уфы – это знаковое место. Именно поэтому мы решили не сносить здание, а сохранить конструктив и сделать жилой квартал. За сохранение объекта выступили и местные жители.
Перед началом работ территория фабрики была тщательно исследована, проверен весь конструктив и колонны. Само здание имеет большой запас прочности, так как было рассчитано на тяжелое технологическое оборудование (застройщику пришлось извлекать его при помощи спецкранов), поэтому будет способно выдержать высотные дома, поясняет представитель застройщика.
Работа над проектом велась долго, мы поменяли только трех проектировщиков. Сейчас основным проектированием занимается архитектор Влад Поляков. Также процедуры согласования с городом занимают достаточно много времени, в конечном счете это тоже влияет на темпы реализации.
Согласно проекту, на месте бывшей кондитерской фабрики разместят 136 квартир в стиле лофт с потолками почти 5 метров, в квартирах будут антресоли и витражное остекление. Кроме этого, рядом построят еще пять жилых корпусов с переменной высотностью: от 15 до 25 этажей. В новых домах девелопер тоже сохранит элементы лофта. Сами квартиры планируют оборудовать системой "умный дом", а двор сделать безопасным.
Общая площадь нового квартала составит около 72 тыс кв м, включая торговую галерею и общественные пространства. На старте продаж цена кв м будет составлять 85 тыс рублей.
"Мы хотим создать место притяжения для жителей города с музеем кондитерской фабрики, общественными гостиными, соседским центром (где будут расположены творческие мастерские) и коворкингом", - говорит директор филиала компании "Талан-Уфа".
Также на территории бывшей фабрики появятся торговые галереи – под них отведут первые два этажа здания бывшей фабрики, плюс построят отдельное торговое центр. Двор будет оформлен в авторском стиле, сейчас ведется конкурс на проведение благоустройства. Это будет либо сладкая тема, либо больше упор на лофт.
Некоторые эксперты называли проект авантюрным – слишком непонятный для города формат в стиле лофт, плюс первый проект редевелопмента промзоны в городе – что тоже создает определенные риски. Сама реновация фабрики обойдется застройщику на 25% дороже, чем если бы он, к примеру, снес здания и начал строить с нуля.
Тема лофтов для Уфы действительно новая, это первый подобный проект в башкирской столице, говорит директор по маркетингу компании "Талан" Наталья Гарифуллина. "Однако, запросы на такую недвижимость уже были, даже до начала проекта. Сами уфимцы трендо-современные, и 136 человек точно оценят такой формат. Уже сейчас в листе ожидания у нас 50 покупателей, хотя пока официальный старт продаж не начат", - отмечает она.
Поэтому мы уверены, что спрос на такой формат будет. Тем более что локация удачная – зеленый район, второй по популярности у жителей города, а сам объект – знаковый для города.
Пока сам редевелопмент промзон не снискал особой популярности в регионах. По данным "Талан" на регионы (без учета Москвы и Петербурга) приходится 16 подобных проектов. Доля доля редевелопмента в регионах сегодня достаточно мала – на уровне 2-3% от общего объема инвестиций, подтверждает гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко.
Сам редевелопмент можно разделить на два типа. Первый тип - это снос старых зданий и полноценное создание абсолютно новой среды (как пример – ЗИЛ). Такой подход довольно затратный. Второй тип – это реконструкция уже существующих построек, изменение функциональной наполняемости территории (как пример – Винзавод, Флакон). Такой подход называют ревитализацией промзон. Обычно сама территория должна иметь историческую подоплеку, находиться в центральной части города, то есть иметь потенциал для привлечения горожан, и как следствие – повышения ренты с этой территории. Сейчас именно второй тип редевелопмента наиболее распространен: такие проекты реализуются, к примеру, в Перми и Екатеринбурге, отмечает эксперт.
Несмотря на скромные показатели, редевелопмент будет развиваться и в регионах, считает глава РАСК. В первую очередь это будет происходить в региональных столицах, которых затронула как минимум первая волна индустриализации страны
1840-х. Здания и территории фабрик этого периода имеют наибольшую перспективу для ревитализации и создания общественных пространств. Именно за счет таких проектов возможно повышение доли в регионах.
Заниматься развитием таких пространств в первую очередь будут именно региональные девелоперы, считает эксперт. Они обладают пониманием о потенциале территории, в первую очередь историческом, также немаловажную роль играет взаимодействие с местными властями. Это критически важно, так как практически в любом случае, это касается осуществления работ на объекте культурного и исторического наследия регионального значения.
Что касается заводов и фабрик, которые были построены непосредственно в советское время, то с их ревитализацией дела будут обстоять сложнее. Они строились преимущественно в формате "без излишек", в том числе архитектурных, соответственно лишь малую их часть можно реконструировать под современные функции. Кроме того, сам процесс достаточно затратный.
По данным Минстроя в России насчитывается 1000 участков под редевелопмент общей площадью свыше 200 тыс га. Построить на них можно 83 млн кв м нового жилья.
