Девелоперы стали все чаще строить ЖК высотой более 17 этажей. Повышение этажности позволяет им увеличить число квартир в каждом проекте, снизить среднюю цену квадратного метра и благодаря этому больше зарабатывать.
В России строится все больше высотных домов. Только в прошлом году их число увеличилось на 41% , говорится в исследовании компании "Азбука жилья".
Сейчас средняя высота строящихся многоквартирных домов в России составляет 16,1 этажа. Это на 2,5% выше уровня годичной давности, когда средняя высота дома оценивалась в 2,5%.
Всего, по данным Единого реестра застройщиков, число высотных домов в стране за год увеличилось еще больше - на 41%. Самые высокие многоэтажки строят в Москве, Рязанской области и Петербурге. Средняя высота домов в этих регионах составляет 21 этаж, 19,7 и 19 этажей соответственно.
Пока чаще всего в стране возводятся дома высотой 13-17 этажей – доля таких ЖК составляет 26,5%. Но, зато число проектов высотой 18-24 этажа растет наиболее высокими темпами. Кроме этого, за прошлый год доля высотных домов в структуре предложения выросла с 57% до 62 %, в то время как в остальных сегментах доля, наоборот, снизилась.
Сейчас, по данным "Азбуки жилья", на первичном рынке Москвы на продажу выставлен 681 корпус. 62% из них – дома высотой от 17 до 24 этажей. На втором месте корпуса повышенной этажности (от 25 этажей) – 18%. На малоэтажные новостройки приходится 4,3%. Больше всего высотных домов строят в комфорт и бизнес-классе – 59% и 39% соответственно.
Эксперты связывают подобный тренд со снижением доходности девелоперского бизнеса и желанием нарастить прибыль. "Одна из ключевых причин строительства высотных домов - увеличение количества квартир, а следовательно, и прибыли от жилого проекта для застройщика. Также высотность проекта является одним из дополнительных инструментов в продвижении на рынке: самый заметный жилой комплекс в районе, яркая современная архитектура", - поясняет руководитель департамента консалтинга и аналитики компании "Азбука Жилья" Ярослав Дарусенков
Распространение высоток на рынке новостроек обусловлено снижением доходности девелоперского бизнес - увеличивая этажность, застройщик получает большую отдачу от вложений в проект, соглашается управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая. По ее мнению, высотное строительство входит в нашу жизнь "всерьез и надолго".
"Во-первых, в условии стагнации цен и высокой конкуренции, застройщики будут стараться максимизировать прибыль путем увеличения масштабов жилых комплексов. Именно поэтому наряду с распространением высоток мы видим появление все большего числа мультиформатных проектов", - говорит она.
На высотный тренд также повлияет реновация. "В долгосрочной перспективе на данный тренд окажет влияние реновация. Точнее все зависит от того, какая этажность будет у новых домов в рамках реализации этой программы", - полагает Ярослав Дарусенков.
Рынок ждет большой объема нового предложения, что усилит конкуренцию. В таких условиях, чтобы удержать себестоимость строительства на конкурентном уровне, застройщикам понадобится повышать этажность, добиваясь тем самым эффекта масштаба, добавляет Мария Литинецкая.
"Если вы приобрели участок за 10 млрд, то вам необходимо продать тысячу квартир, чтобы выручить как минимум 10 млн рублей за каждую. Продав две тысячи квартиры, вы снизите удельные расходы на объект до 5 млн рублей и так далее", - говорит она. Важным в таких условиях остается развитие дорожной и транспортной инфраструктуры, отмечает Литинецкая.
Сами девелоперы объясняют свой высотный выбор дефицитом коммерчески привлекательных участков и желанием повысить доходность в условиях жёсткой конкуренции и нерастущих цен на "бетонное золото". При этом, не всегда высотное строительство оказывается выгоднее для девелопера, говорят они.
Повышение этажности позволяет увеличить эффективность использования участка, однако при этом растут и затраты, так как высотные дома требуют более сложных фундаментов, а также выполнения спецтребований по пожарной безопасности, отмечает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин.
"При этом существует ограничение по цене реализации. Поэтому если говорить о доходности, то она на среднем уровне для сегмента (комфорт-класс в данном случае)", - говорит он.
А вот в том, что в будущем тренд по высотному строительству будет усиливаться согласны и сами девелоперы. Первая причина – усиливающаяся конкуренция.
"Второй аргумент в пользу развития высотного строительства – это дефицит площадок под застройку. Поэтому, чтобы экономически проект был оправдан, девелоперам приходится проектировать оптимальный выход площадей под застройку, особенно в тех местах, где позволяет градостроительное регулирование", - говорит генеральный директор Tekta Group Роман Сычев.
Для покупателя квартира в высотной новостройке может обойтись дешевле. В целом цена на квартиры, например, в десятиэтажных и в многоэтажных корпусах зависит от того, отдельно стоящий это дом или же корпус, который входит в состав крупного ЖК, поясняет генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Наталья Шаталина.
"Так, например, в отдельно стоящих домах в 10-этажном и высотном (при условии одинаковых других характеристик) цены будут отличаться. В высотном (30-этажном доме) цены на квартиры будут ниже, чем в 10-этажном. Но, как показывает практика, если позволяет бюджет, многие покупатели предпочитают менее населенные дома", - говорит Наталья Шаталина.
Если это корпуса, которые входят в состав крупного ЖК, то цены в них практически не будут отличаться, добавляет она.
