Самая дешевая ипотека за всю историю России привела к перегреву на ипотечном рынке. Банк России фиксирует первые признаки надувания ипотечного пузыря. Беспокойство вызывают и потребительские кредиты. Ипотечный кризис по примеру США образца 2008 года крайне неприятная история. Грозит ли она России?
«Некоторые признаки перегрева уже есть на этом рынке. Достаточно быстро растет спрос на ипотеку, на жилье инвестиционного плана, инвестиционного класса, и видим некоторое снижение качества отдельных кредитов ипотечных», - заявила глава ЦБ Эльвира Набиуллина.
В 2020 году россияне впервые в истории взяли 1,7 млн ипотечных кредитов на 4,3 млрд рублей. Количество кредитов выросло на 35%, а их сумма – в полтора раза. В целом россияне, по данным на январь-февраль 2021 года, должны вернуть банкам свыше 9,6 трлн рублей за жилищные кредиты. Это сумма выросла с начала 2021 года более чем на 22% и впервые в истории превысила 11% ВВП РФ.
Обеспокоенность регулятора вызывают и потребительские кредиты. Рост необеспеченного потребительского кредитования в России сильно ускорился – в марте до 1,9% против 1% в феврале. Мартовский показатель соответствует докризисному уровню, говорится в материалах Банка России. «Пока неясно, является ли этот всплеск временным или же банки снова начинают «увлекаться» высокомаржинальным кредитованием (как было после спада 2014-2015 гг.), что чревато ростом кредитного риска», - отмечает ЦБ.
Розничное кредитование в 2020 году выросло на 17% до 11,3 триллиона рублей. Больше всего россияне взяли жилищных кредитов – выдача ипотеки выросла на 25% до 10,4 трлн рублей. По данным кредитного бюро «Эквифакс», в 2020 году средний чек потребительского кредита вырос на 41% до 253 тысячи рублей, и каждая шестая ссуда - проблемная.
Федеральная служба судебных приставов (ФССП) завела в 2020 году почти 12,9 млн дел о взыскании просроченной задолженности россиян перед банками. Это на целых 2,4 млн дел больше, чем годом ранее. Общий «невозвратный» долг жителей страны увеличился за год с 2,6 трлн до 2,7 трлн рублей.
«О перегреве рынка ипотеки говорит фактор неуравновешенности портфеля банков: много выданных кредитов и одновременно много неоплачиваемых по причине отсутствия возможностей у заемщиков», - говорит Екатерина Сивова, совладелец инвестиционной компании Garnet.
«Последние год-полтора банки закрывают глаза на финансовую состоятельность заемщиков и выдают ипотеку практически всем. Финансовые организации не смотрят на первоначальный взнос, на «дутый» НДФЛ, на то, что сам первый взнос является потребкредитом.
Клиенты берут жилищные займы и делают это на пределе своих возможностей», - говорит генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков.
Растет закредитованность россиян по различным кредитам. «Почти каждому россиянину звонят банки с предложением открыть кредит на выгодных условиях. Это приводит к тому, что у людей по несколько этих кредитов», - добавляет Летенков. Всплеск спроса на ипотеку, по его мнению, связан с тем, что люди понимают, что, взяв займ сейчас, через год-два инфляция сыграет свою роль и размер платежа будет уже не такой значительный.
Впрочем, до ипотечного кризиса как в США образца 2008 года России пока далеко. «ЦБ РФ пока только опасается пузыря на рынке, так как граждане погружаются в долговую яму, что грозит проблемами уже у банковских организаций. Однако в отличие от США, у нас доля ипотечных кредитов не настолько высока, а недвижимость продается в кредит с первоначальным взносом. В США такого взноса может при займе не быть. Да и масштабы кредитования в нашей стране все же ниже, чем в Америке», - говорит руководитель аналитического департамента AMarkets Артем Деев.
Более того, если в США человек, который не может платить по счетам неминуемо оказывается на улице, то в России этого можно избежать. «Если в Америке банкрот через две-три недели оказывается на улице, то в России будут придуманы различные программы рефинансирования, каникулы и прочие дела, которые помогут избежать социального взрыва», - считает Валерий Летенков. По его мнению, отечественная схема выдачи ипотеки более защищена относительно больших неприятностей. «У властей есть инструменты для поддержания сегмента. Конечно, эти рычаги не совсем рыночные, но тем не менее они есть», - говорит эксперт.
Стоит вспомнить, как государство спасало валютных заемщиков, которые набрали дешевых кредитов в долларах, а после девальвации не могли справится с возросшими долгами. Впрочем, на этот раз регулятор держит руку на пульсе и уже начал тушить пожар ипотечного бума, чтобы не доводить ситуацию до критичного уровня. Во-первых, ЦБ уже начал повышать ключевую ставку из-за высоких темпов инфляции. Следом неизбежно подорожают и кредиты в банках.
Во-вторых, в ЦБ заговорили о необходимости если не отменить полностью, то существенно изменить условия льготной ипотечной программы под 6,5% на покупку жилья в новостройках. Ее многие считают главным виновником надувающегося пузыря на ипотечном рынке. Банки в рамках этой программы выдали 450 тыс. ипотечных кредитов на 1,337 трлн рублей, отметил вице-премьер Марат Хуснуллин. Только с начала года россияне получили 100 тыс. таких кредитов на 335 млрд рублей, средний размер кредита – 3 млн рублей.
ЦБ России призывает сделать эту ипотечную программу более социальной, то есть, скорее всего, она перестанет быть доступной для всех. С одной стороны, по итогам 2020 года видно, что льготная программа была своевременной – и поддержала строительную отрасль, и дала людям возможность получить достаточно дешевые кредиты для улучшения жилищных условий, говорит глава департамента обеспечения банковского надзора ЦБ Александр Данилов. С другой стороны, добавляет он, плюсы программы в значительной степени оказались нивелированы ростом цен на жилье. В итоге доступность жилья для людей не выросла. Марат Хуснуллин говорит, что власти пытаются найти золотую середину, при которой льготная программа сохранится, но она больше не будет разгонять цены на жилье.
Также глава ЦБ Эльвира Набиуллина предлагает отказаться от прошлогодних послаблений для банков, чтобы они смогли активней выдавать кредиты с небольшим первоначальным взносом в 15-20%. Речь идет о макропруденциальных надбавках, которые действовали до начала пандемии коронавируса. Во время пандемии их убрали, а теперь грозят вернуть. Что это значит? Дело в том, что банк должен создавать резервы на случай невозврата кредита. Чем выше макропруденциальные надбавки устанавливает регулятор, тем больше денег банку надо отправить в резерв. Значит, на выдачу кредитов денег остается меньше. Таким образом рынок кредитования охлаждается. Иными словами, если в прошлом году получить ипотеку было несложно, то теперь банки станут чаще отказывать клиентам.
Что касается потребительских кредитов, то по ним ЦБ уже точно с 1 июля 2021 года поднимет надбавки до допандейминого уровня.
