Партнёр юридической группы NOVATOR, адвокат Александр Катков рассказал о том, как коронавирус и меры по борьбе с ним изменили рынок недвижимости
Очевидно, что пандемия и связанные с ней ограничительные меры повлияли не только на экономику в целом, но и на отдельные сферы, в частности, рынок недвижимости. По данным столичного управления Росреестра, за два месяца 2020 года количество сделок на рынке вторичного жилья сократилось в 2,8 раза, сделок с ипотекой — в 3,5 раза. Пандемия негативно сказалась на основных сегментах рынка недвижимости, за исключением загородных объектов, спрос на которые, наоборот, вырос за последнее время.
Покупка квартиры online: плюсы и минусы механизма
На первичном рынке недвижимости застройщики пытаются выйти из ситуации, вводя новый продукт — покупка квартиры онлайн. Безусловно, он имеет как плюсы, так и минусы. При наличии оформленной электронной цифровой подписи и достаточной суммы на счете можно приобрести новостройку, не выходя из дома. Однако покупатели не должны забывать, что приобретение квартиры онлайн — это всего лишь механизм заключения сделки. Все те риски, с которыми покупатели могут столкнуться офлайн, присутствуют и здесь.
Если говорить о первичном рынке, то перед покупкой квартиры необходимо тщательным образом провести проверку компании-застройщика и убедиться в его надежности. Во-первых, необходимо проверить наличие необходимых документов (разрешение на строительство, документы, подтверждающие права на земельный участок, на котором ведется строительство). Во-вторых, стоит обратить внимание на репутацию застройщика: есть ли судебные споры с его участием, нет ли жалоб обманутых дольщиков, были ли случаи срыва сроков строительства в прошлом, что пишут в СМИ в отношении застройщика покупатели и сотрудники, как часто застройщиком ведется работа с потенциальными покупателями (насколько часто обновляется информация на сайте, имеются ли видеокамеры на объектах строительства, какова активность в социальных сетях и т. д.).
В-третьих, необходимо уделить особое внимание платежеспособности компании, посмотреть, нет ли неисполненных финансовых обязательств. В открытых источниках можно получить информацию о данных бухгалтерской отчетности застройщика, по данным которой можно составить примерный портрет его платёжеспособности.
Также при покупке квартиры online особое внимание стоит уделить сайту компании, на котором вы будете размещать документы и свои персональные данные, так как распространена мошенническая схема с использованием страниц-клонов для кражи персональных данных. В этой части обратите особое внимание перед загрузкой своих документов на то, как написан адрес сайта в поисковой строке.
На вторичном рынке схема покупки квартиры онлайн практически нерабочая. Это связано с тем, что вторичный рынок гораздо сложнее и многограннее. Покупателю достаточно сложно обойтись без помощи профессионала.
Здесь работают все те же правила, что и при покупке квартиры на первичном рынке, однако дополнительно в обязательном порядке нужно проверить, кто был ранее собственником квартиры, посмотреть историю перехода права, понять, как часто менялись собственники, выяснить, кто зарегистрирован в приобретаемой квартире, есть ли задолженность по коммунальным платежам, налогам, взносам, а капитальный ремонт, нет ли перепланировок в этой квартире и т. д. В общей сложности критериев, по которым проходит проверка квартиры, свыше десяти.
Загородная недвижимость стала выгодным вложением
Несмотря на пандемию, есть сегменты рынка недвижимости, которые только выиграют от сложившейся ситуации и ограничительных мер. По данным крупнейших игроков на рынке недвижимости, покупатели стали активнее интересоваться загородной недвижимостью. По подсчетам «Миэль-Аренда», 90% обращений в компанию приходится на подбор загородных объектов.
Последнее время наблюдается повышенная активность в сфере загородной недвижимости, особенно в среднебюджетной ценовой категории.
Многие предпочитают покупать дачи и строить дома, так как зарубежные поездки оказались под запретом. Вероятно, что такие тенденции продлятся довольно долго, как минимум до конца 2020 года, так как люди будут ожидать новых вспышек заболеваемости. Это касается и курортной недвижимости, на которую также может вырасти спрос, но, прежде всего, затронет аренду.
Курс на снижение: рынок ипотечного кредитования в стагнации
Главный фактор, который сейчас оказывает негативное воздействие на рынок недвижимости, — падение реальных доходов населения и рост уровня безработицы. Это приводит к тому, что многие откладывают совершение крупных покупок. Особенно это заметно в сфере ипотечного кредитования, так как люди отказываются от долгосрочных кредитных обязательств.
То, что рынок ипотечного кредитования ожидает стагнация, подтверждают цифры. По данным Объединенного кредитного бюро, за месяц выдача ипотеки в Москве сократилась на 56%. Это говорит о том, что банки будут снижать ставку, чтобы постараться повысить спрос на ипотеку. В настоящее время многие потеряли работу или доход, следовательно, это впрямую отразится и на рынке недвижимости в дальнейшем — не будет того же количества сделок, как в прошлом году.
Причем такие тенденции в ближайшие месяцы останутся в силе, так как экономику ждет длительный восстановительный период, что скажется на уровне жизни населения.
Падение цен на рынке недвижимости
Что касается стоимости недвижимости, то сейчас на рынке наблюдается падение цен, за которым последует, скорее всего, стагнация. Такая ситуация вполне может продлиться как минимум до конца 2020 года. Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» предсказывают падение цен в среднем на 10%. При этом бизнес-класс на вторичном рынке может потерять и больше — до 15−20%. Это традиционная реакция дорогой недвижимости, которая теряет в цене в первую очередь. Эти тренды могут усилиться в ближайшие месяцы, когда будут закрываться компании, которые пока держатся за счет оставшихся ресурсов и поддержки государства.
Шаг навстречу застройщикам
Пандемия оказала влияние и на сегмент строящегося жилья в части приостановления строек из-за ограничительных мер. Насколько большими окажутся срывы сроков строительства объектов, в итоге покажет время, но уже сейчас можно прогнозировать просрочку в 2−3 месяца по всем объектам. И здесь стоит отметить, что впервые за все время действия федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» был сделан шаг навстречу застройщикам. До конца 2020 года для них не будет начисляться неустойка в связи со срывом сроков из-за режима самоизоляции, не будут взыскиваться штрафные санкции, а дома временно не будут включать в реестр долгостроев.
Это мера, которая направлена на поддержку застройщиков и на стабильность всей отрасли строительства, но она ставит в уязвимое положение дольщиков. Граждане будут вынуждены платить и ипотеку (если были использованы банковские средства), и снимать квартиру на тот срок, на который продлится строительство (если они живут в съемной квартире). Компенсировать такие расходы дольщикам никто не планирует. Но, если говорить о рынке первичной недвижимости в целом, то ситуация на нем будет стабильной, так как спросу на строящиеся объекты будет способствовать антикризисная ипотека.\
