Ипотечное кредитование в России ожидает дальнейшее снижение ставок

Развитие ипотечного кредитования имеет социальное значение, рассказал ФБА "Экономика сегодня" профессор кафедры финансового менеджмента РЭУ им. Г. В. Плеханова Константин Ордов. 

Возможность приобретения недвижимости является насущным вопросом, который волнует множество россиян. Ипотечное кредитование в Российской Федерации становится все доступнее - отмечается постепенное снижение процентной ставки, что заметно увеличивает число граждан, способных взять крупный займ на покупку квартиры. Снижение стоимости ипотеки связано с действиями Центрального банка, который продолжает проводить грамотную политику. Например, в 2015 году ставку по ипотеке решили снизить с 15% до 12%, и это позволило привлечь в экономику порядка 800 млрд рублей. 

“Падение реального дохода населения, которое мы ожидаем, неизбежно повлияет на объем рынка ипотечного кредитования. Мы видим, что в последнее время из-за карантинных мер на фоне коронавируса остановилось строительство многих объектов — это также может сказаться на кредитовании. 

Поэтому хорошим вариантом для населения является льготная ипотека, но пока не очень понятно, сколько она будет распространена и доступна. Все остальные варианты россияне будут рассматривать только на основании непреодолимого желания улучшить жилищные условия”, - комментирует эксперт. 

Стоит отметить, что жилищный вопрос сегодня является одним из наиболее актуальных среди молодого поколения россиян, потому что позволить себе покупку квартиры за наличные средства и без кредитов и займов может лишь 10-15% населения страны.  

На сегодняшний день государство обеспечило молодые семьи поддержкой в виде снижения объема первоначального взноса до 15%. Также 16 апреля президент России Владимир Путин заявил о том, что в стране будет запущена специальная ипотечная программа, направленная на поддержку граждан и строительной отрасли. Соответствующее постановление об утверждении льготной ипотеки под 6,5% годовых подписал премьер-министр России Михаил Мишустин. 

Отметим, что разницу между 6,5%, которые будут платить заемщики, и рыночной ипотечной ставкой банкам возместит государство. На эти цели в этом году будет выделено 6 млрд рублей. В постановлении указано, что общая сумма кредитов, по которым осуществляется возмещение недополученных доходов, составляет до 740 млрд рублей. 

“Снижение происходит за счет устойчиво низкой инфляции — это дает Центральному банку установить ключевую ставку. Инфляция в 2020 году ожидается в диапазоне 3-4,5%. Далее регулятор намерен продолжать мягкую денежно-кредитную политику и снижать ставку. Например, если посмотреть на ставки в других странах, то можно увидеть, что они ближе к нулю”, - добавил собеседник агентства.  

Перед получением финансовых средств россиянину придется пройти ряд некоторых этапов, связанных с оформлением документов, потому что без них рассчитывать на получение денежных средств не придется. Изначально нужно будет подать заявление на получение займа и все документы, подтверждающие право на его получение, а после этого дождаться соответствующего ответа от банковской организации - в среднем данный процесс занимает около 10 дней. 

Для семей с детьми также существуют требования. В основной пакет документов, необходимых для предоставления кредита, входят оригиналы паспортов членов семьи, а также при наличии ребенка его свидетельство о рождении, которое подтверждает тот факт, что он был рожден на территории Российской Федерации. 

Состояние ипотечного сектора 

В настоящее время рост жилищной ипотеки в России непосредственно сдерживается такими факторами, как несовершенство нормативно-правового регулирования жилищного кредитования в части документального оформления кредитных дел, установления, востребования задолженностей, относительная слабость российской банковской системы, ее интерес к работе с общественностью, сравнительно маленький опыт в долгосрочном кредитовании. 

Государство должно быть заинтересовано в развитии ипотечного кредита. Банки основную прибыль зарабатывают за счет разницы между предложением средств и их правильным размещением. А при формировании эффективного кредитного портфеля ипотека для них наименее выгодна, так как прибыль ожидается после длительного периода времени. Банки в большей степени непосредственно заинтересованы в краткосрочных кредитах, так как затраты на них окупаются быстро и во многих случаях по большим процентным ставкам. 

“Можно ожидать, что банки пойдут на снижение процентной премии, которую они забирают себе. К сожалению, наша банковская система так устроена, что ключевая ставка является неким гарантированным доходом для банков. Если раньше он был около 6-7%, то сейчас изменился вместе с ключевой ставкой, сниженной Центробанком. Но я не думаю, что эту премию необходимо ограничивать искусственно. 

Измененное законодательство в сфере долевого строительства обеспечивает гарантию и прозрачность для банка тех строительных площадок, которые он финансирует. Это должно повлиять на снижение рисков и, как следствие, на снижение ставки. Я думаю, что сейчас наводится определенный порядок и уменьшается количество рисков, которые банки закладывали в более высокие ставки по ипотеке. На сегодняшний день изменения будут приводить к снижению доходного процента”, - объясняет эксперт. 

Кроме того, Константин Ордов отмечает, что сдерживание снижения ставки по ипотечному кредитованию происходит из-за низкой конкуренции в банковской сфере.  

“Возникает ощущение олигополии и сговора - заранее анонсируются ставки, что напоминает некую манипуляцию рынком. В России три-четыре банка являются маркетмейкерами, которые оказывают заметное влияние на рынок в силу отсутствия внешних сил, способных составить конкуренцию”, - добавил эксперт. 

Развитие ипотечного кредитования 

Для дальнейшего развития ипотечного рынка в современных условиях важно определить принципы регулирования ипотечного кредитования. Это требует усовершенствования законодательной базы, а также повышения финансовой грамотности населения. Жилищная ипотека должна ориентироваться именно на те категории граждан, которые нуждаются даже в небольшом ипотечном кредите, это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимально возможное число заемщиков. 

По данным Объединенного кредитного бюро, в первом квартале 2020 года банки выдали более 305 тысяч ипотечных кредитов, общая сумма которых составляет примерно 755 млрд рублей – на 18% больше по количеству и на 32% больше по объему, чем в первом квартале 2019 года. 

“Ипотека — это некоторая форма замены аренды жилья. Например, ранее в России были популярны доходные дома, а сегодня граждане снимают квартиры.  

Однако ипотечное кредитование необходимо. Особенно когда стоимость жилья растет постоянно и очень быстро. Ранее рыночная стоимость жилья увеличивалась на 10-20% ежегодно. Но в последнее время рынок недвижимости находится в состоянии стагнации. В связи с этим ипотека перестает быть инструментом диверсификации риска удорожания стоимости квартиры.  

В этом случае возникает необходимость сравнивать размеры арендной платы и ипотечного платежа. Эти две составляющие дают россиянам понять, что для них выгоднее. Кроме того, на решение влияет и повышенная мобильность. Особенно молодого поколения”, - рассказывает эксперт.  

Предполагается, что до тех пор, пока разница между стоимостью недвижимости и денежными ресурсами населения будет велика, ипотека не сможет иметь массовый характер. Для повышения эффективности функционирования и развития системы ипотечного кредитования в условиях отечественного финансового рынка необходимо реализовать систему мер, которые будут включать в себя устранение существующих недостатков и пробелов в законодательстве Российской Федерации в части совершения сделок, разработку механизмов и процедур снижения рисков процентных ставок при ипотечном кредитовании, снижение стоимости кредитных ресурсов в коммерческих банках, необходимых для выдачи долгосрочных ипотечных кредитов и создания привлекательных условий их доступности. По мнению Константина Ордова, решение проблем и выявление перспектив развития ипотечного кредитования, безусловно, позволят наиболее улучшить жилищные условия граждан и создадут эффективную банковскую систему, а также приведут к дальнейшему снижению ставок. 

“Сегодня ипотека является единственным инструментом для молодого поколения по улучшению жилищных условий. Тем более, при определенных условиях банков ежемесячная сумма платежа может быть ниже суммы арендной платы. В связи с этим необходимо и дальше снижать ставку для того, чтобы сделать ипотечное кредитование более выгодным для россиян. Это позволит вовлечь в ипотеку значительные части населения с разным уровнем дохода”, - констатировал эксперт.