Новые реалии кредитного рынка снизят ипотечные выплаты россиян

Предупреждение Центробанка о росте рефинансирования ипотеки не отнимет у россиян возможность выгодно перекредитовываться в таких займах. Об этом ФБА "Экономика сегодня" рассказал директор Центра исследований международной экономики Института международных исследований МГИМО МИД РФ Михаил Мамонов.

Смягчение условий на ипотечном рынке простимулирует спрос на рефинансирование. Об этом Центробанк предупредил коммерческие банки в России. По данным регулятора, снижение ставок по ипотеке приведет к росту доли рефинансирования заемщиками привлеченных ранее кредитов, в связи с этим банкам рекомендуется проводить отдельную оценку этого продукта на предмет процентного риска. ЦБ рекомендует банкам учесть эту угрозу при оценке рисков и, например, ввести дополнительные комиссии.

"Банк России в этом году несколько раз снизил ключевую ставку, вслед за которой снизились ставки коммерческих банков по кредитам, в том числе ипотечным, - отмечает аналитик. – Для россиян это возможность выгодно перекредитоваться и платить меньшие суммы в виде ежемесячного взноса или снизить общий срок выплаты. Да и сам социально важный инструмент ипотеки становится более доступным. Но есть и противоположный эффект – уже на экономическом уровне.

Он состоит в том, что массовое рефинансирование прежних займов при меньшей выдаче новых уже по сниженной ставке приведет в тому, что банковский сектор недополучит доход, который закладывался при выдаче кредитов. Снижение прибыли означает неполное формирование буфера капитала, который требуется банкам на случай макроэкономических шоков. То есть при кризисных явлениях недостаточный финансовый портфель может привести банк к банкротству, а это уже серьезная проблема".

Модели поведения

"С одной стороны, процесс рефинансирования ипотеки способствует снижению долговой нагрузки заемщиков и тем самым уменьшает кредитные риски. Но, с другой стороны, он может привести к сокращению процентной маржи и, безусловно, повышает значимость управления процентным риском в кредитных организациях", - говорится в докладе регулятора. Причем отмечается, что тренд на снижение ставок по ипотеке уже сформировался. А значит, меры принимать придется.

В ноябре 2019 года средневзвешенная ставка по ипотеке в рублях обновила исторический минимум: показатель опустился до 9,19% годовых, следует из данных ЦБ. По прогнозу "Дом.РФ", ставки продолжат снижаться и в 2020 году приблизятся к 8,7%. Аналитики также зафиксировали снижение ставок на рефинансирование ипотечных ссуд, но пока доля таких кредитов остается невысокой - до 5,5% в 2019 году. ЦБ рекомендует компенсировать риск рефинансирования повышенными ставками по ипотеке.

"Сейчас можно только гадать, какой эффект станет превалирующим – положительный от массового обращения россиян за новыми кредитами по рефинансированию, или отрицательный – от снижения прибыли банков. Но вполне очевидно, что каждый банк будет сам оценивать ситуацию, в которой рискует оказаться. И принимать меры в зависимости от особенностей собственной работы, доли ипотечных сделок в общем финансовом портфеле.

У банков, которые занимаются преимущественно ипотекой, положительный эффект перевесит. В других будут варианты. В первую очередь на рефинансирование собственной же ранее выданной ипотеки пойдут банки, которые раньше выдавали рискованные кредиты – без подтверждения доходов клиента или людям с рискованным финансовым положением. Они получили расширение клиентской базы, но в случае проблем захотят вернуть хотя бы часть выданных средств", - подчеркивает эксперт.

Сплошные выгоды

"Размер комиссии или дополнительного увеличения или уменьшения процентной ставки рекомендуется устанавливать таким образом, чтобы он компенсировал дополнительный процентный риск для банка", - говорится в докладе регулятора. ЦБ советует банкам учитывать в своих моделях поведение ипотечных заемщиков. Например, при падении ставок более чем на 3% протестировать возможность рефинансирования половины своего портфеля ипотечных кредитов. А при снижении ставок от 1 до 2 процентов - 10% портфеля.

Регулятор рекомендует банкам оценивать эффект на горизонте одного, двух и пяти лет. И согласно этому выстроить разные стратегии работы с клиентами в рамках рефинансирования, а также выдачи новых займов. Согласно советам Центробанка, новую методику расчета процентного риска в первую очередь стоит опробовать банкам с активами более 500 млрд рублей, а это все системно-значимые кредитные организации.

"Для россиян, которые брали ипотеку по более высоким ставкам, сейчас очень удобные времена. Банки в любом случае будут реализовывать программы рефинансирования. Существуют программы кросс-рефинансирования – россиянин берет кредит у другого банка, чтобы погасить ипотеку там, где она изначально бралась, и платить второму банку уже меньшие суммы. Это прямая потеря не только денег, но и клиентов. Выгоднее рефинансировать собственную ипотеку и минимизировать потери, сохранить к себе лояльность.

Слабые банки пойдут на такой же шаг, чтобы просто выжить – массовый отток клиентов из-за кросс-рефинансирования некоторым игрокам обеспечит банкротство. То есть в целом россиянам бояться нечего – конкуренция на рынке дает им возможности меньше платить по жилищным кредитам. И так как в 2020 году Центробанк планирует вновь снижать ключевую ставку, мы, возможно, увидим даже несколько этапов рефинансирования", - заключает Михаил Мамонов.