Ограничения ЦБ РФ защитят рынок жилья от рискованной ипотеки

Центробанк России решил повысить коэффициент риска по ипотеке с привязкой к долговой нагрузке заемщика с июля 2020 года. Инвестиционный менеджер компании «Открытие Брокер» Тимур Нигматуллин и старший научный сотрудник Института социального анализа и прогнозирования РАНХиГС Александра Бурдяк рассказали ФБА «Экономика сегодня», как отразятся принятые регулятором меры на заемщиках и сократит ли это количество выданных ипотечных кредитов.

Предложение Центробанка

Центральный банк России с 1 июля 2020 года планирует привязать ипотечные риски к долговой нагрузке россиян. В докладе, опубликованном регулятором на официальном портале, говорится, что развитие финансового рынка сопровождается трендом на увеличение доли заемщиков, у которых имеется задолженность одновременно по разным типам кредитов.

«Если на 1 января 2015 года лишь 39% ипотечных заемщиков имели в дополнение к ипотечному кредиту задолженность по другим кредитам, то на 1 сентября 2019 года их доля достигла 46%. Это повышает долговую нагрузку заемщиков и создает риски кросс-дефолтов, в том числе и для банков, предоставивших ипотечный кредит. В связи с тем, что с 1 октября 2019 года у кредитных организаций появилась обязанность рассчитывать показатель долговой нагрузки физического лица по всем вновь предоставленным кредитам, Банк России может применять макропруденциальные меры по ограничению долговой нагрузки ипотечных заемщиков» –, отмечается в документе.

На те кредиты, которые россияне взяли ранее, пояснила Александра Бурдяк, решение Центрального банка никак не повлияет. Будущих кредитов изменения также не коснуться.

«Я думаю, во всех банках России уже негласно существовало правило, озвученное Центральным банком России. С 1 июля оно унифицируется для всех участников кредитного рынка», – добавила Бурдяк.

Ужесточение правил выдачи кредита, поделился эксперт, актуализировалось еще в октябре 2019 – банки начали следить за тем, чтобы выплаты по кредитам не превышали 50% рубеж дохода заемщика.

«Сейчас существует такая практика, когда заемщикам по ипотеке помогают родственники, тем самым снижая их закредитованность. Банки не могут отследить количество кредитов, предназначенных одному лицу, так как взяты они разными домашними хозяйствами. И я думаю, что в будущем граждане продолжат такую практику», – предположила Бурдяк.

Ограничения, которые планирует ввести Центральный банк, необходимы для поддержания сбалансированного роста ипотечного кредитования, повышения чувствительности к кредитному риску ипотечных заемщиков и ограничения рисков, связанных с увеличением долговой нагрузки населения.

Согласно заявлению регулятора, международный опыт свидетельствует о том, что основные уязвимости ипотечного рынка связаны с ростом долговой нагрузки заемщиков и перегревом цен на рынке жилой недвижимости.

«Они могут усиливать негативное влияние на ипотечный сегмент таких кризисных явлений, как снижение реальных располагаемых доходов населения, рост безработицы и снижение цен на недвижимость. Рост уязвимостей приводит к увеличению потерь банковской системы и реального сектора экономики даже при неизменной величине шоков. Уязвимости нарастают в случае массового ослабления требований к заемщикам со стороны банков: предоставлением кредитов заемщикам с высокой долговой нагрузкой и низким первоначальным взносом», – объясняет Центробанк.

Ипотеке быть

Позицию регулятора поддерживает Тимур Нигматуллин, утверждающий, что Центробанк вынужденно охлаждает рынок. В России сейчас таргетируется инфляция и снижаются процентные ставки. Раньше таких параметров на рынке не было. Банки отдавали приоритет не этой денежно-кредитной политике, при которой Центральный банк ставит своей целью определенный уровень инфляции, а фиксированию в нужном диапазоне курса номинальной валюты.

«При изменении этих макроэкономических параметров население не всегда может адаптироваться. Вместо этого россияне берут по несколько кредитов из-за опасения роста ставок. Но такой подход не верен. Поэтому банк России своим заявлением сообщает о намерении стимулировать разумное потребление кредитов. Так как через повышение финансовой грамотности населения прийти к снижению его закредитованности затруднительно, Центробанк прибегнул к ужесточению регулирования», – разъяснил Нигматуллин.

Такие меры, уверен Нигматуллин, позволят предостеречь граждан от крупных кредитных займов для осуществления первых ипотечных взносов. Однако эксперт подчеркивает, что изменения лучше вводить на ограниченный срок, например, на три года. Благодаря небольшому сроку потребители кредитов успеют привыкнуть к новым условиям и научатся самостоятельно оценивать и регулировать уровень своего долга.

«Это распространенная практика в нашей стране – построить кредитную пирамиду из ипотечных займов, потребительских займов для погашения первоначального взноса. Это повышает риски для всех участников. Ужесточение для банков выдачи ипотеки решит проблему предельного уровня долговой нагрузки и не приведет к снижению трендов на ипотечное кредитование. Центробанк принял правильное решение», - заключил эксперт.