Россияне оценят преимущества новых ипотечных ставок уже к декабрю

Сбербанк вполне может себе позволить снижения ставок по ипотеке до конца года до 9%, но, скорее всего, предпочтет прийти к этому поэтапно. Об этом ФБА "Экономика сегодня" рассказала вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко.

Глава Сбербанка Герман Греф объявил, что банк может до конца года снизить ставки по ипотеке. "Мы не так давно снизили ставки. Не могу сказать дату, но думаю, до конца года вполне возможно еще небольшое снижение", - сказал он, не уточнив уровень. Последний раз Сбербанк менял ставки по основной линейке ипотечных продуктов с 6 августа - снижение составило до 0,7 процентных пункта. По данным ЦБ, в июле средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам для физлиц в рублях, составила 10,24%.

"Сбербанк вполне способен снизить ставку по ипотеке до конца года и, вероятнее всего, пойдет на такой шаг – все условия для этого есть, - отмечает аналитик. – При этом банк может снизить ее до 9% годовых – это вполне может себе позволить на сегодняшний день не только крупнейший игрок, но и все другие участники банковского рынка России. При этом Сбербанк – флагман системы, после него все остальные банки неминуемо начнут снижать свои ставки по кредитам.

Арифметика проста: ключевая ставка Центробанка сейчас составляет 7%, а 2% - это обычная маржа, которую берут коммерческие банки. Вряд ли "Сбербанк" снизит в этом году ставки резко и сразу – скорее всего, путь к 9% ипотеки будет пройден в два этапа. Но если тенденции сохранятся, то этот уровень вполне реален и российские заемщики достаточно скоро увидят эти предложения без субсидий и программ лояльности. То есть ставка в 9% будет средней, доступной всем".

Тенденции рынка

В начале сентября совет директоров Банка России впервые с 2014 года понизил ключевую ставку на 0,25% пункта, до 7% годовых на фоне замедляющейся инфляции. Как отметил регулятор, оценивать целесообразность дальнейшего снижения ключевой ставки планируется при развитии ситуации в соответствии с базовым прогнозом. До этого снижение ключевой ставки прошло в конце июля, после чего кредитные предложения по основной линейке ипотечных продуктов снизились на 0,5 процентного пункта.

На сегодняшний день минимальная ставка на приобретение готового жилья у Сбербанка составила 9,1% годовых с учетом дисконта для зарплатных клиентов, для участия в акциях "молодая семья" и "скидка 0,3% на ДомКлик". Минимальная ставка на покупку квартиры в новостройке в рамках программы субсидирования с застройщиками для зарплатных клиентов банка составила 7,6%. Заместитель председателя правительства РФ Виталий Мутко отмечал: сентябрьское снижение ключевой ставки будет иметь отложенный эффект.

"Нового снижения ключевой ставки Центробанком в этом году ожидать, на мой взгляд, не приходится по двум причинам. Во-первых, инфляция в России все еще остается достаточно высокой, а это основной параметр для Банка России, определяющий решение по ставке. Кроме того, существует кэрри-трейд, в рамках которого привлекаются иностранные инвесторы к покупке российских облигаций федерального займа. Они приходят исключительно чтобы заработать на разнице ставки ФРС США и Банка России.

И если российский регулятор чрезмерно снизит ключевую ставку, то ОФЗ правительства РФ получат более низкую доходность, которая менее привлекательна для инвестора. Потому максимум, на что может пойти Центробанк – снизить ключевую ставку еще на 0,25% в 2020 году и ожидать более благоприятной конъюнктуры рынка. Тогда как в целом ставка по ипотечным кредитам в 9% итак довольно низкая для российского рынка", - подчеркивает специалист.

Ипотечный маневр

По прогнозам Мутко, к концу этого года средняя ставка по ипотеке может снизиться до 9% годовых. Согласно рассчитанному на шесть лет национальному проекту "Жилье и городская среда", в этом году средний уровень ипотечной ставки должен составить 8,9% годовых. К 2021 году ставку планируется снизить до 8,5%, а к 2024 году - до 7,9%. Объём предоставляемых ипотечных кредитов к 2024 году планируется увеличить вдвое - с 1,1 до 2,26 млн сделок.

При этом банковская система РФ идет в фарватере Сбербанка. Как только крупнейший игрок делает кредитные предложения более привлекательными, остальные следуют его примеру. С 12 августа Сбербанк снизил ставки по ипотеке для семей с двумя и более детьми в рамках программы "Ипотека с господдержкой для семей с детьми" - при покупке жилья в новостройке ставки теперь начинаются с 5% годовых. С 19 августа Сбербанк объявил о снижении ставок по военной ипотеке с 9,5% до 9,2%.

"Банки в сфере ипотеки всегда постараются сохранить двухпроцентную маржу с ключевой ставкой, чтобы не лишиться доходов. Для заемщика, вполне естественно, чем ниже процентная ставка по кредиту – тем лучше. Но сейчас "погода" на рынке недвижимости определяется не только ипотекой, но и доступностью жилья. А это, помимо прочего, еще и стоимость квадратного метра. А здесь стране необходимо больше и дешевле строить.

И при этом развивать финансовую составляющую проектного финансирования – сейчас застройщиков отрезали от бесплатных кредитов в виде денег дольщиков, что осложнило ситуацию на рынке. Если из-за этого вырастет цена квадратного метра, то снижение ставок по ипотеке компенсирует это не всегда, а значит, жилье для россиян доступнее может не стать", - заключает Ирина Радченко.