К нему привел высокой спрос на премиальные лоты в данной локации. Сейчас квадрат такой недвижимости в среднем обходится в полмиллиона рублей.
Бульварное кольцо – это не только главный променад столицы, опоясывающий ее центр, но еще и место концентрации самого дорогого жилья в городе. Средняя цена квадратного метра здесь составляет полмиллиона рублей, а верхней границе – нет предела, особенно если проект уникален, а до Кремля – рукой подать.
По данным компании Knight Frank, на Бульварное кольцо приходится десятая часть высокобюджетной недвижимости Москвы, а большую часть предложения составляет элитное жилье (самое дорогое из дорогих). Совокупный объем предложения высокобюджетного жилья на Бульварном кольце составляет 270 лотов, это 40 тыс кв м и 12 жилых комплексов.
Само Бульварное кольцо эксперты делят на семь районов. Лидер - Тверской или деловой район, он же район иностранцев, который аккумулирует почти треть предложения Бульварного кольца. На втором месте - Таганский район (21%), он же район с высоким потенциалом, на третьем (16%) – Арбат.
"Тверской район — это признанный деловой центр столицы, привлекающий внимание иностранцев, Таганский отличается высоким потенциалом и хорошими перспективами освоения, Арбат — визитная карточка Москвы", - отмечает директор департамента консалтинга и аналитики компании Knight Frank Ольга Широкова.
Также выделяется Пресненский район, самый модный благодаря Патрикам, и самый дорогой, затмивший блистательно дорогую Остоженку, Хамовники, которые ассоциируются с престижем и востребованы у ценителей "Золотой мили", Мещанский район – его обычно выбирают поклонники самого района и Басманный, который предлагает доступный вариант жилья в центре.
Недвижимость в районе Бульварного кольца весьма востребована – объем сделок за последнее время увеличился почти на четверть. Причем самыми востребованными оказались квартиры и апартаменты стоимостью до 60 млн рублей – их приобрели две трети покупателей.
Аналогичный тренд подтверждает и статистика продаж в жилом проекте NV/9. Основной объем сделок приходится на лоты 60-100 кв м в бюджете менее 60 млн рублей. Такое предложение дефицитное, и уходит достаточно быстро, говорит директор по маркетингу INSIGMA GROUP (девелопер проекта) Кирилл Бортов.
Если покупательская активность в районе Бульварного кольца усиливается, то вот новых проектов премиум-класса в данной локации почти не выходит. В итоге предложение сократилось на треть. Так, в первом квартале 2017 года объем предложения насчитывал 96 лотов, а к марту 2019-го в продаже осталось только 54 премиальных лота.
Таким образом спрос привел к дефициту премиальных лотов на Бульварном кольце, говорят эксперты. Кроме того, на Бульварном кольце, как и во всем ЦАО, есть дефицит площадок под застройку (именно поэтому в проектах высока доля реконструкции – почти 60% новостроек), а сами девелоперы все чаще делают выбор в пользу элитных проектов.
Стоит отметить, что стоимость жилья на Бульварном кольце выше на 20%, чем в остальных московских районах, где представлено аналогичное предложение. Сейчас средняя цена кв м в высокобюджетных проектах Бульварного Кольца составляет 595 тыс рублей.
Само Бульварное кольцо дорожает быстрее, потому что здесь девелоперы становятся все смелее и смелее – выводят более дорогие и качественные проекты, отмечает Ольга Широкова. Если мы вернемся на три года назад, тогда цена в 450 тыс рублей за кв м казалась очень высокой, то сейчас проекты выходят по 600 тыс рублей за кв м. Это определяет средний уровень цен.
По ее словам, квадратные метры на Бульварном кольце дорожают на 7-8% в год, в то время как в среднем по Москве этот показатель составляет 4-5%.
"Мы считаем, что дальше цены будут расти московскими темпами - 5-7%. Это в случае, если не изменится сильно структура предложения: например, выйдет крупный проект в премиум-классе по цене ниже рынка. Тогда средняя цена снизится, но это не будет означать, что жилье подешевело", - поясняет директор департамента консалтинга и аналитики компании Knight Frank.
Однако, если повезет можно получить скидку: и на дорогое жилье есть дисконт. Средняя величина скидки 3-5%. Например, при покупке апартаментов за 60 млн рублей, можно сэкономить от 1,8-3 млн рублей (что сопоставимо с ценой однушки в Новой Москве). При этом, размер скидок на дорогое жилье (как и в масс-маркете) сейчас снижается.
Несмотря на большое количество объектов, спрос сейчас достаточно высокий, растет доля ипотеки – и в дорогом сегменте, в том числе, поэтому очень сильно стимулировать покупателя скидками необходимости нет. Девелоперы конкурируют качеством проекта, концепцией, локацией.
Что касается портрета покупателя дорогого жилья на Бульварном кольце, то нарисовать его достаточно сложно – слишком он неоднородный, говорят эксперты. Однако, есть факторы, которые объединяют такого покупателя - сам центр, бюджет, наличие инфраструктуры и зеленых зон.
В большинстве своем такое жилье приобретается для собственного проживания. Так, например, в NV/9 этот показатель составляет 80%, рассказывает Кирилл Бортов. Причем, почти две трети покупателей – москвичи, остальные – иностранцы или региональная бизнес-элита. Средний возраст покупателя – 35-45 лет. Порядка 40% приходится на собственников бизнеса и топ-менеджеров. Что примечательно, но у нас в проекте вообще нет чиновников.
Популярный для массового сегмента инструмент покупки жилья - ипотека, в премиальном сегменте тоже встречается, правда, не так часто. В среднем по рынку доля ипотеке в сегменте высокобюджетного жилья составляет примерно 15%. Хотя рост ипотечных сделок в последнее время наблюдается и здесь: плюс 10-15% за последние год-два, отмечает Ольга Широкова.
В перспективе ближайших лет локация вдоль Бульварного кольца сохранит свой эксклюзивный статус, считают эксперты. С ростом числа качественных проектов, число сделок будет расти – порядка 100 штук.
В настоящее время семи из двенадцати реализуемых проектов представляют собой редевелопмент исторических особняков. Ввиду дефицита свободных участков этот формат будет и в дальнейшем использоваться застройщиками, которые специализируются на элитном и премиальном жилье. В ближайшее время в районе Бульварного кольца должно выйти восемь проектов.
