Я буду описывать ситуацию наших мест. В других она будет отличаться, но идея будет та же самая.
Предположим, что вы платите $2000 в месяц = $24 тыс. в год за свое жилье. То есть вы каждый месяц просто теряете эти деньги. Более того, вы платите эту сумму после налогов, скорее всего около 35% для семьи, которая будет снимать такое жилье. Стоимость дома, где вы будете снимать такое жилье, скорее всего будет стоить около $400 тыс.
Вместо этого вы можете купить свое жилье и не терять деньги. Вы заплатите за него на 3% больше, которые с вас возьмет агентство, то есть $412 тыс. Кроме того, если раньше налоги на собственность платил владелец дома, то теперь вы будете платить их сами, около 1.15% в год, то есть $4600 в год. Кроме того вы самостоятельно будете платить за уборку мусора и еще различные расходы такого же типа около $1800 в год. Пока мы не рассматриваем расходы на ремонт вашего дома.
Вы приходите в банк и он вам предложит около 3.8% годовых при условии, что вы сразу заплатите 20% первоначальной стоимости дома. Еще $12 тыс. агентству вы тоже заплатите из своего кармана. То есть вы тратите 20% = $80 тыс. + $12 тыс. = $92 тыс. и дальше вы платите $400 тыс. - $80 тыс. = $320 тыс. * 3.8% = $12 тыс. в год.
В результате получается $12 тыс. процентов банку + $4600 налогов + $1800 локальных выплат = $18,400 в год вместо $24 тыс. Очевидный выигрыш. Вместо $2000 долларов в месяц вы платите всего $1533.
И это еще не все. Ваш дом каждый год растет в цене в среднем на 2%, то есть в месяц на $400 тыс. * 2% / 12 = $666. То есть каждый месяц ваша реальная плата составит $1533 - $666 = $867.
И это еще не все. Когда вы платили $2000 в месяц, вы выплачивали их после 35% налогов. Но вы не платите налог на банковский процент, который вам обойдется на треть дешевле. В результате реальные выплаты будут меньше еще на 300 долларов.
То есть вы вместо $2000 в месяц вы реально платите почти вчетверо меньше.
Если вы придете в любой банк, сотрудник вам приведет эту арифметику. Зачем снимать жилье, если можно его купить?
-----
Шаг 2. Вы, счастливый обладатель (почти) своего дома.
Однажды банк не принимает ваш платеж. Например, он решит, что ваша подпись на чеке неразборчива. Или он никого не уведомив уйдет в отпуск полным составом на то время, когда ваш платеж должен прийти. Или еще что-нибудь придумает, имеются десятки трюков.
После этого банк, не получив вовремя ваш платеж, отправит вас в дефолт. С вас возьмут солидный штраф и ваш процент увеличат до 25. То есть ваши $1000 в месяц выплат банку превратятся в $320 тыс. * 25% / 12 = $6666.
Никаких проблем, вы просто продаете свой дом, вы уже заплатили за него $92 тыс. (см. выше). Вы пытаетесь выставить его на продажу. Но дом, вообще-то, не ваш, он принадлежит банку. Банк не против его продажи. Просто он не торопится... в течении года или больше, пока все ваши вложения не будут покрыты долгом по банковскому проценту.
В результате вы хорошо сэкономили. Будьте уверены, банк в курсе всех ваших сбережений и другой вашей собственности. Он не продаст ваш дом, пока ваш долг банку за его процент не исчерпает всего, что у вас имеется. И вы не сможете просто забесплатно вернуть дом банку, такой процедуры не существует.
Добро пожаловать в Америку. Кризис 2008 года имел причиной массовой практики той процедуры, которую я вам описал.
-----
Шаг 3. Вы скажете, ну ладно, банки обули каких-то лохов. Но ведь они только выиграли получив собственность. Кто-то выиграл, кто-то проиграл. Откуда взялся кризис?
Я вам напомню, что в процедуре, которую я вам описывал, банк получил в фактическую собственность дом за $320 тыс. Но эти $320 тыс он заплатил предыдущему владельцу из своих средств.
Затем произошла процедура, которую я вам описал на шаге 2. Вопрос. Как поведет себя "владелец" дома, после того, как его так кинули? Может быть в другой стране как-то по другому. Но в Америке он сделает все, чтобы банк трижды пожалел. Типичная практика - залить дом водой + пробить стенки. В результате реальная стоимость дома сокращается где-то тысяч до 100.
То есть в массовом порядке в США уничтожалась собственность, принадлежащая банкам.
Почему ничего не было сделано на уровне банков или государства? Это называется капитализм. Каждый конкретный служащий банка больше заинтересован в своих личных доходах. А государство не смеет вмешиваться в деятельность банков.
