В среде трейдеров существует такое выражение — «торговля с колес». Так обычно говорят о ситуации, в которой товар (чаще всего это продукты питания) даже не успевает доноситься до торговых прилавков, а разбирается влет с транспортных фур из-за большого наплыва покупателей. Примерно то же самое сейчас наблюдают эксперты и на рынке вторичной московской недвижимости.
Так, по данным аналитиков, показатели покупательской активности в сегменте массового жилья (стоимостью до 15 миллионов рублей) достигли небывалых высот. Это произошло впервые за всю «послекризисную» историю, начавшуюся в декабре 2014 года, когда резкое обесценивание отечественной валюты спровоцировало россиян в буквальном смысле слова денно и нощно толкаться в очередях за квартирами, чтобы хоть как-то сохранить стремительно обесценивающиеся сбережения. В октябре этого года, по сравнению с итогами предшествующего месяца, по свидетельству представителей компании «ИНКОМ-Недвижимость», доля авансовых обязательств по приобретению жилплощади выросла сразу на четверть. Итоги периода с января по начало ноября также впечатляют видавших виды риелторов: и доля тех же авансов, и доля закрытых сделок увеличились на 20% и 25% соответственно (в собственном портфеле «ИНКОМА» количество договоров купли-продажи вообще возрос в 2,5 раза). И это тем более впечатляет, если учесть тот факт, что «ассортимент» предложения за тот же период значительно сократился. В целом по столичному рынку объем выведенных на экспозицию подержанных квартир сократился более чем на 37%, а в сегменте массового жилья так и вовсе нарисовался устойчивый дефицит доступных предложений.
Комментируя происходящее, руководитель «инкомовского» департамента вторичной недвижимости Сергей Шлома выразился весьма образно: «мы не успеваем разгружать «машины», которые приходят в «магазин». У нынешних покупателей, развил мысль эксперт, просто нет времени уподобляться Семену Семенычу из «Бриллиантовой руки» и не торопясь искать в «магазине» квартиру по принципу «такой же, но с перламутровыми пуговицами». Это в апреле прошлого года люди могли принимать решения о покупке после 20 неспешных просмотров. Сейчас же приходить к консенсусу приходится уже после 10 просмотров, да и то при условии, что изначально планируемый к покупке вариант не является ликвидным (такие в настоящий момент вымываются с рынка практически мгновенно).
При этом, отмечает Сергей Шлома, не так уже редко спрос на тот или иной объект вообще остается неудовлетворенным. Во многом это происходит от того, что люди, до недавнего времени категорично утверждавшие, что знают открытые базы данных как свои пять пальцев и умеют пользоваться ими едва ли не с закрытыми глазами, элементарно не успевают самостоятельно приобрести объект. Они звонят, договариваются о просмотре — объект уже продан. Они берут время подумать — объект продается другим покупателям. Потому что темп проведения сделок по-настоящему высокий: на реализацию цепочки просмотр — аванс — договор о покупке — договор купли-продажи уходит неделя.
Такая пиковая активность покупателей обязана своим возникновением наложения друг на друга двух основных рыночных тенденций последнего времени — сокращения предложения и возрастания спроса. Правда, вот эта последняя тенденция выглядит особенно парадоксальной на фоне сокращения реальных доходов населения — согласно сентябрьским данным Росстата, в годовом выражении они уменьшились на 1,5%. Однако знатоки вопроса утверждают — все вполне закономерно, это просто результат воздействия катализатора, в составе которого целый комплекс экономических причин. Среди них, во-первых, уменьшение доходности банковских вкладов, во-вторых, уже дорожающая, но все еще доступная ипотека. В-третьих, свою роль сыграло и возвращение на рынок консервативных инвесторов (вкладывающихся в недвижимость с целью сохранения капитала). По данным все того же «ИНКОМа», к настоящему моменту пятая часть актуального спроса на московской «вторичке» массового сегмента формируется как раз покупателями, вкладывающимися в недвижимость в сберегательных целях. При этом еще в сентябре этот показатель не превышал планки в 12%, а прошлой осенью аналитики консервативных инвесторов в этом сегменте рынка вообще не нашли.
Что же касается дефицита предложения, то ключевым моментом здесь является абсолютная неспособность рынка в настоящее время удовлетворять ценовые запросы значительной части потенциальных продавцов. В результате они либо снимают объекты с продажи после продолжительной экспозиции «до лучших времен» (хотя наступят ли они в обозримой перспективе — большой вопрос), либо вообще не выходят на рынок. Еще одним немаловажным фактором является катастрофически низкий спрос на объекты, имеющие ипотечное обременение (а по очевидным экономическим причинам таких на рынке появляется все больше). Кроме того, определенная часть собственников засела, так сказать, «на низком старте» в ожидании укрепления рубля, даже и непродолжительного, намереваясь быстро конвертировать средства от продажи недвижимости в иностранную валюту по выгодному курсу.
Под давлением всех этих нюансов совокупный объем предложения на вторичном рынке столичного региона сжался до рекордного уровня. В целом по рынку в годовом выражении число лотов на экспозиции упало почти на 40%. В минувшем месяце на продажу вывели всего 20,8 тысячи подержанных квартир, такой минимализм наблюдался только в октябре 2006 года.
Наложившись друг на друга, две вышеописанные тенденции спровоцировали своего рода «революцию» в сегменте подержанного жилья: рынок вернулся к состоянию до кризиса 2008 года, перестав быть «рынком покупателя». Неожиданно вернувшаяся к продавцам уверенность заметно повлияла, в частности, на схему выстраивания альтернативных сделок. В условиях падающих цен на вторичные квартиры, разъясняет Сергей Шлома, оптимальным выглядел принцип разделения сделок продажи и покупки («продал свою — ищи новую»). Тогда покупателю можно было не торопясь перебирать варианты в поисках наиболее шикарного, поскольку стоимость объектов понижалась чуть ли не ежедневно. Сегодня этот механизм в подавляющем большинстве случаев уже не срабатывает, и, чтобы не упустить выгодный вариант, людям приходится едва ли не день в день брать задаток за свою квартиру и тут же авансировать им подобранный объект.
Примечательно, что подобная «движуха» возникла только в сегменте массового жилья. Объекты же по цене более 15 миллионов рублей в подобном «празднике жизни» участия не принимают. Здесь спрос по-прежнему значительно отстает от предложения, что свидетельствует не только об отсутствии роста доходов у населения, но и об отсутствии в обществе так называемого среднего класса как такового в принципе.
