За три квартала 2018 года в России было выдано ипотечных кредитов почти на ту же сумму, что за весь прошлый год. Оборотной стороной ипотечного бума являются банкротства строителей, лихорадочно строящих не слишком нужное жилье, чтобы расплатиться с предыдущими долгами, и ужесточение требований к заемщикам со стороны ЦБ.
Опять рекорд
По подсчетам бюро кредитных историй «Эквифакс», общий объем выданной ипотеки по итогам девяти месяцев 2018 года практически достиг показателей за весь прошлый год, составив 850 млрд руб. В 2017 году за 12 месяцев было выдано займов на 853 млрд руб., сообщает портал «Вести.Экономика» со ссылкой на текст исследования. Рекорды такого рода фиксируются в этом году не первый раз. Но не в последний ли? Как сообщается, в третьем квартале 2018 года количество выданных ипотечных кредитов стабилизировалось – показатель составил 139 тысяч против 142 тысяч кварталом ранее.
Исследование также показало, что в третьем квартале 2018 года средний чек по ипотеке вырос на 2,3%. Показатель в 1,5 раза превысил результаты аналогичного периода 2017 года. Размер среднего ипотечного кредита в России в третьем квартале составил порядка 2,25 млн руб., увеличившись за квартал на 2,3%.
«Сильного роста числа новых договоров не отмечается, объем растет в первую очередь за счет увеличения среднего чека», — отмечают в «Эквифаксе», где оценивают это явление как результат тщательной сегментации банками входящего потока заявок, после которого надежным клиентам предоставляются большие суммы.
Но интересно, что при этом Герман Греф вступился перед ЦБ именно за ипотеку для бедных заемщиков. Он ведет переговоры с регулятором о снижении требований к ипотеке с низким первоначальным взносом ( менее 20% от цены жилья), о чем глава Сбера рассказал газете «Ведомости». Такой стала его реакция на повышение коэффициентов риска по ипотеке со взносом ниже 20%, предпринятое Центробанком в начале октября. С 1 января коэффициент по таким займам составит 200% вместо 150%, что повысит давление на показатель достаточности капитала у банков.
Возможно, впрочем, со стороны Грефа сообщение о переговорах с ЦБ не более, чем публичный маневр, оправдывающий объявленное им намерение Сбербанка существенно повысить ставки по ипотеке — если, мол, регулятор не изменит свой подход.
В целом, опрошенные нами аналитики оценивают ситуацию как тревожную, а рост размера займов при одновременном сокращении их числа находит иные объяснения, нежели приведенное выше.
Ипотека не потеха
Повышение суммы «среднего чека» по ипотечным кредитам происходит одновременно со стабилизацией числа выданных кредитов, и, по словам ведущего аналитика ГК TeleTrade Марка Гойхмана, это говорит о завершении былого бума по ипотеке 2017-2018 годов. Он связан со снижением ставок, которые падали со средних 12,49% в январе 2017 года до 9,57% на октябрь 2018 года, по данным ЦБ РФ.
Однако после повышения ключевой ставки ЦБ и роста инфляции есть вероятность приостановки роста выдач новых кредитов. В таких условиях привлекательность ипотеки для многих заёмщиков снижается, констатирует Марк Гойхман. Поэтому и Сбербанк ищет возможность сохранить привлекательность продукта, уменьшая первоначальный взнос.
Вообще же сейчас, комментирует происходящее генеральный директор МФК «Мани Фанни» Александр Шустов, происходит в общем то, что и должно было произойти: рынок жилья вошел в следующую стадию адаптации к действительности, пусть и суровой. Так, в 2015 года введено в эксплуатацию 83,8 млн квадратных метров, в 2016 - 79,8 млн, в 2017 — 78,6 млн, за первые 6 месяцев 2018 года — уже 48,6 млн. При этом необходимо учитывать тот факт, что средний срок возведения жилого здания, от котлована до ввода в эксплуатацию, составляет 2 года.
Таким образом получается, делает вывод аналитик, что стремительные темпы роста предложения в первые два кризисных года, то есть в 2015 и 2016 годах, обязаны своим существованиям проектам, стартовавшим на высоком рынке в относительно благополучных 2013 и 2014 годах, при этом уже в 2016 году объемы нового жилья начали понемногу снижаться. Хотя даже в текущем 2018 году они сохраняются на достаточно высоком уровне, при том, что благосостояние населения на протяжении 4 лет неуклонно снижалось. Росли и объемы просрочки по кредитам. Казалось бы, ситуация парадоксальная, но у всего есть свои объяснения.
По мнению Александра Шустов, квартиры в новостройках, заложенных до кризиса, необходимо было во что бы то ни стало реализовать, причем на низком рынке и с драконовскими ставками по ипотеке (они скакнули после повышения ключевой ставки до 17% в декабре 2014 года). И это удалось, правда, после старта программы господдержки и при условии сдерживания цен. Цены на квадратные метры необходимо было заморозить, что и было сделано. Реализация жилья по цене ниже себестоимости вполне логичным образом привела к росту долгового бремени у девелоперов. А для его обслуживания приходится строить новые объекты и снова продавать их по заниженной цене, вновь наращивая долги.
К чему это ведет, догадаться несложно, указывает эксперт. По состоянию на конец первого квартала текущего года число банкротов-застройщиков достигло 366, а объем незавершенного строительства этих компаний достиг 8,95 млн квадратных метров, при этом в темпы роста числа прекративших свою деятельность девелоперов увеличивается на 7% в месяц. И в ближайшее время они будет только ускоряться — в связи со вступившими в силу поправками в законодательство о долевом строительстве, а также в связи с ужесточением требований к капитализации застройщиков. В конечном итоге это приведет к тому, что объемы введения нового жилья начнут активно снижаться, что приведет к росту цен, замечает Александр Шустов.
Можно заметить также, что мы тем самым имеем дело со своего рода пузырем, только надулся он не со стороны заемщиков (пока), а со стороны девелоперов. Пока что этот пузырь довольно-таки плавно сдувается. Впрочем, для нашей экономики вообще характерна куда более острая реакция на внешние шоки чем на внутренние. Хотя еще неизвестно, что хуже в долгосрочном плане.
Александр Шустов добавляет, что прогнозируемый им рост цен будет подкрепляться в ближайшие два года еще и тем, что более половины начатых в 2018 году новых жилых проектов относятся к комфорт- и бизнес-классу, в то время как в течение последних лет превалировал именно бюджетный сегмент. А это значит, что в течение следующих двух лет новое жилье вновь смогут позволить себе лишь только очень тонкие прослойки среднего класса и обеспеченные россияне. В росте размера среднего ипотечного кредита в третьем квартале до 2,25 млн руб. он видит именно следствие подорожания жилья.
