Рынок недвижимости затронула новая реформа. Она заключается в том, что финансирование строительства постепенно перейдет от долевого к проектному. Изменения войдут в силу уже к началу июля 2019 года, но последствия все еще неизвестны для большинства граждан.
Новая реформа может привести к обвалу рынка недвижимости
Из-за новых жестких условий, большинство мелких строительных компаний вынуждены будут покинуть рынок. Это сократит конкуренцию, а значит – увеличит стоимость товара. Это существенный минус, но его перекрывает польза, которую реформа принесла для покупателей жилья. Они будут застрахованы и защищены от обмана со стороны застройщиков.
Главная цель государства в этой реформы сменить механизмы финансирования проектов. Ранее это был так званый «котловой» способ, который предполагал сбор средств еще на этапах строительства и за несколько объектов сразу. Теперь же практикуется внедрения механизмов оплаты за каждое здание отдельно и только после окончания работ.
Строительные компании обязаны будут оформлять все сделки с инвесторами и покупателями в банке. Также будут созданы эскроу-счета, которые станут единственным местом сбора средств дольщиков. Однако когда деньги будут собраны, застройщик не сможет разу их получить – только после выполнения всех своих обязательств. То есть, компания сможет вывести свои деньги не раньше, чем отдаст новому владельцу ключи от квартиры. На данный момент это происходит наоборот.
Выдержать такое испытание смогут не все компании. Большинство покинет рынок, и останутся самые крупные. Это произойдет потому что только у них будет изначальный капитал для того, чтобы начать строительство. Согласно закону, компания должна иметь на руках не менее 10% от стоимости проекта. С оставшимися предприятиями будут работать только крупные и надежные банки.
Все строительные предприятия будут застрахованы, а точнее их эскроу-счета. Агентство по страхованию вкладов выделяет на них до 10 миллионов рублей. Это позволит вкладчикам сохранить свои сбережения в случае банкротства строительной компании.
Естественно, банк не будет просто так выдавать такую сумму, поэтому количество требований к застройщикам вырастет. А значит, поднимется и конечная стоимость.
Новые правила вступят в силу в июне 2018 года, а до тех пор строительные компании могут работать по прежним правилам. Они подразумевают, что застройщики получают оплату по договорам долевого строительства. Далее в Фонд защиты прав дольщиков с этой суммы отчисляется 1,2% по каждому договору. Однако с 1 октября 2018 года эта часть возрастет до 3%, а с января 2019 – до 6%. Подобные невыгодные условия должны подтолкнуть застройщиков перейти на эскроу-счета как альтернативу.
Напомним, что вырос налог на добавленную стоимость с 18% до 20%. Это означает, что строительные материалы, так же как и заработная плата работников, вырастут. Естественно, это скажется на конечной цене недвижимости. Другой вариант – строить либо меньше, либо некачественно. В случае если компании станут выдавать меньше зданий, может случиться обвал строительства во всей России. Напомним, что на рынке останутся только крупные и сильные компании, а значит работать они должны по максимуму, чтобы удовлетворить потребности всех граждан.
Что касается дат, когда стоит ожидать новую волну повышения цен на квартиры, то эксперты ожидают его не раньше начала 2019 года. Однако видимые изменения в стоимости есть уже сейчас, но риэлторы уверены, что они связаны со снижением ипотечной ставки. Министерство строительства отмечает и возросший спрос на объекты. Изменения в стоимости, связанные с реформой пока не видны.
К концу 2018 года на рынке появится достаточное количество недвижимости, которая была построена по условиям нового закона. Неизвестно, как она будет конкурировать с уже готовыми «котлованными» здания. Последние выглядят привлекательно в глазах покупателя, так как они получают скидку до 20% на законченную квартиру. Теперь же купить недвижимость на этапе строительства станет невозможно, а значит дороже на 20%.
Возрастание цены негативно повлияет на спрос. Доходы россиян не могут резко поменяться в лучшую сторону, а значит, они не смогут покупать подорожавшие объекты. Ликвидность недвижимости встанет под сомнение, ведь продать ее так же дорого может не получиться.
Эксперты рассказали, что на ипотеку новый закон мало повлияет. Ставки по ипотеке зависят от других экономических показателей и политической обстановке в государстве. Но может случиться так, что изменятся объемы, в которых ипотека будет выдаваться. Они уменьшаться вследствии сокращения спроса на недвижимость.
