Рынок жилой недвижимости поддержала ипотека, а также маркетинговые и технологические решения застройщиков. Новые вызовы отрасли связаны с законодательными и налоговыми новациями
Данные Росстата за первое полугодие показывают: объем ввода жилья в целом по стране вырос на 3,8%. Год назад индекс ввода жилья не преодолел отметку 88,8% год к году. Итоги полугодия и ближайшую перспективу мы обсудили с участниками рынка жилой недвижимости в редакции журнала «Эксперт-Урал».
В комфорт-класс
Данные Уральской палаты недвижимости подтверждают общий курс на оживление. По словам вице-президента Уральской палаты недвижимости Эдуарда Богданова, в Екатеринбурге в стадии строительства находится 2 млн 480 тыс. кв. метров жилья. За второй квартал прирост составил 17,9%, за год — 26,9%. Важно, что меняется количество замороженных объектов: за второй квартал этого года — минус 48,8%, за год — 62%.
На динамику продаж оказывают влияние изменения в структуре спроса на рынке Среднего Урала. Оживление в эконом-сегменте продолжается: на него приходится почти половина вводимого жилья, за второй квартал прирост достиг 12%, за год — 17%. Рост показывает комфорт-класс (1,1 млн кв. метров в Екатеринбурге): за второй квартал — 25%, а за год — 39%. Самый низкий темп статистика фиксирует в бизнес-сегменте, в Екатеринбурге жилья этого типа строится всего 25 тыс. кв. метров, элитного — 50 тысяч. Спрос перемещается в сегмент загородной недвижимости, объясняет Эдуард Богданов: «Люди не хотят тратить большие деньги для того, чтобы постоянно жить в городе».
Ипотека и маркетинг
Драйвером роста спроса в эконом- и комфорт-сегментах выступает ипотека. «Еще в начале 2017 года ключевая ставка ЦБ РФ была 10% годовых, в первом квартале 2018 года — уже 7,25%. Это способствовало оживлению спроса. Кроме того, определенную роль в настроениях потребителей сыграла стабилизация экономической ситуации», — перечисляет макрофакторы руководитель дирекции банка «Открытие» в Екатеринбурге Татьяна Бенихис.
По расчетам аналитического центра «Эксперт», совокупный ипотечный портфель за полугодие вырос на 11%. Как говорит Татьяна Бенихис, объем выдач ипотеки в ее банке увеличился в этом году более чем в два раза. На фоне общего сокращения кредитования (см. «Игра на удержание», с. 19) интерес банков к развитию ипотечных продуктов высок: уровень риска в ипотеке значительно ниже. Поэтому многие банки ищут возможности улучшения параметров займов и сокращения срока рассмотрения заявок. По словам директора центра ипотечного кредитования банка «Открытие» в Екатеринбурге Елены Грибановой, ее организация добилась проведения сделки по военной ипотеке, включая всю рассылку необходимых документов в рекордные сроки — за две недели, тогда как в среднем по рынку в рамках этого продукта сделка оформляется месяц.
Кредитные учреждения постоянно анализируют новые возможности расширения клиентской базы. Так, региональный директор ККО в Екатеринбурге Банка DeltaCredit в Екатеринбурге Алена Зиновьева рассказала, что предельный возраст заемщика для получения ипотеки увеличен с 65 до70 лет.
Немаловажный вклад в симулирование спроса вносят и маркетинговые программы застройщиков, в частности покупка квартиры в рассрочку без процентов, оплата после сдачи дома, принятие в зачет вторичного жилья. По наблюдению Эдуарда Богданова, это позволяет привлечь покупателей, которые даже не задумывались о том, чтобы что-то в жизни менять.
Планируй и управляй
Ужесточение конкуренции заставляет строительные компании проявлять больше творчества в разработке проектов и квартирографии.
— Требования покупателей повысились, и мы должны этому соответствовать, — говорит начальник отдела маркетинга ЮИТ Уралстрой Олег Колесников. — Наши исследования показывают, что люди хотят иметь в своем доме максимум удобств. Это и помещения для хранения колясок и велосипедов, и светопрозрачные входные группы, выполненные по дизайн-проекту.
Многие компании для учета этих параметров разрабатывают каналы обратной связи с потребителем, смотрят на перепланировки после сдачи, консультируются с дизайнерами.
Все очевиднее становится тот факт, что в понятие комфортное проживание входит и качественное обслуживание жилого комплекса. Чтобы снять риски, многие застройщики идут на создание собственных управляющих компаний.
— Мы создали свою УК в 2011 году, — делится опытом Олег Колесников. — Это очень удобно для клиентов, так как упрощается решение всех текущих житейских проблем. Это важно еще и с точки зрения гарантийных обязательств компании. Клиент видит: застройщик не бросает объект, его обслуживает компания того же бренда. Все это значительно повышает лояльность.
В ходе дискуссии мы попытались понять, насколько в жилищное строительство проникает интернет вещей. Как выяснилось, пока эти элементы не являются решающими для потребителя.
Эдуард Богданов:
— Потребитель сегодня голосует за качество, и чаще всего изначально выбирает компанию с репутацией. Конечно, технологичность выглядит красиво, но потом покупатель начинает считать, сколько это будет стоить.
Тяжелая доля
Оснований для снижения темпов ввода жилья в этом году нет, а вот в перспективе рынок жилой недвижимости может столкнуться с рядом серьезных вызовов.
Во-первых, стоимость ипотеки уже не будет падать такими темпами: как известно, банк России взял паузу в снижении ключевой ставки из-за роста инфляционных ожиданий.
Во-вторых, вступили в силу давно обсуждаемые изменения в системе функционирования долевого строительства: с 1 июля 2018 года введена возможность использования эскроу-счетов для реализации новых проектов жилищного строительства. Пока норма добровольна, но через год все проекты по привлечению средств граждан в жилищное строительство будут идти только через эскроу-счета.
Инструмент работает так: застройщик берет кредит в банке в размере не более 85% от стоимости проекта, при этом квартиры в объекте продаются по договорам долевого участия. Банк блокирует средства дольщиков до окончания строительства и перечисляет их застройщику после того, как дом закончен.
Кроме того, с 1 июля вступила в силу норма «одна компания — одно разрешение на строительство». Следующий запрет — на привлечение средств граждан через специальные облигации (жилищные сертификаты), а также через ряд форм жилищно-строительных кооперативов.
Новой схемой привлечения средств дольщиков могут воспользоваться не все: нужны минимум три года опыта участия в строительстве многоквартирных домов, их площадь в совокупности должна быть не меньше 10 тыс. кв. метров, требуются подтверждения финансовой состоятельности (не менее 10% собственных средств от общих затрат на строительство) и отсутствия долгов по кредитам.
Несмотря на грозные формулировки, катаклизмов на рынке новая модель не вызовет. Во-первых, застройщики подготовились и заключили соглашения на строительство с запасом. По словам Эдуарда Богданова, в Екатеринбурге в первой половине года заложено жилья вдвое больше, чем в 2017 году.
Как заявил недавно генеральный директор НП «Управление строительства “Атомстройкомплекс”» Валерий Ананьев, законодатель ведет грамотную политику, давая застройщикам год на то, чтобы перестроиться: по тем объектам, разрешения на строительство которых было получено до 1 июля 2018 года, можно работать в старом правовом поле. По его мнению, в ходе дискуссии были учтены многие пожелания застройщиков:
— При открытии счетов эскроу мы не теряем связи с дольщиками и можем заключать договоры на квартиры на стадии строительства. То, что потратить деньги дольщиков можно будет только после ввода дома в эксплуатацию, на мой взгляд, является шагом к цивилизованному рынку. Если проектное финансирование будет нормально функционировать, если банки будут внимательно проверять, кому они выдают деньги на строительство, ведь теперь и они несут ответственность перед дольщиками, закон будет работать.
Себестоимость строительства безусловно вырастет, полагает Валерий Ананьев: «Раньше мы использовали для строительства бесплатные деньги дольщиков, теперь — банковское проектное финансирование». Однако стремительного роста цен (по прогнозам некоторых экспертов — до 20%) он не ждет: «Цены на недвижимость сегодня регулирует рынок. При текущем объеме предложения и уровне спроса едва ли стоит ждать острого скачка. Всегда были и будут особо ликвидные проекты, которые пользуются повышенным спросом, а потому цена на них выше. Кроме того, у каждого застройщика сегодня есть предложения по жилью с минимальной стоимостью — вот эта нижняя ценовая планка также может увеличиться пропорционально росту себестоимости. В целом же средняя стоимость квадратного метра увеличится незначительно, в пределах инфляции, ее дальнейший рост отрегулирует рынок».
В долгосрочной перспективе отрасль столкнется еще и с последствиями повышения НДС с 18% до 20%. Этот налоговый маневр приведет к замедлению темпов экономического роста и дальнейшему падению деловой активности. Еще на стадии выхода законопроекта эксперты говорили: особенно остро эта новация скажется на отраслях, ориентированных на внутренний спрос, — в строительном секторе и обрабатывающей промышленности.
Соответствие ожиданиям
Коммерческий директор «Группы ЛСР» на Урале Руслан Музафаров: конкурентоспособность компании в сегменте долевого строительства определяет доверие, оправдание ожиданий и соотношение цена — качество
— Говорить об итогах полугодия языком цифр некорректно, поскольку львиная доля недвижимости, как правило, вводится во втором полугодии. Таков строительный цикл. В то же время нельзя не отметить: общее настроение рынка — однозначно оптимистичное. Спрос по отношению к предыдущим периодам заметно вырос. Для нас это стало стимулом к более интенсивной работе. В итоге нам удалось досрочно ввести сразу четыре объекта: дома на Расточной и Рассветной, секции Е и Ж в ЖК «Флагман», 62 дом Мичуринский. Все они были почти полностью распроданы на этапе строительства.
На мой взгляд, конкурентоспособность девелопера определяют три ключевых фактора. Первый — доверие. По нашим данным, этот критерий является решающим для 20 — 25% потребителей. Безусловно, острая фаза кризиса прошла, но в новостной повестке не прекращают появляться сообщения о реальных или гипотетических банкротствах застройщиков (в том числе очень крупных). За годы работы «Группе ЛСР» удалось добиться репутации надежной и честной компании.
Второй фактор — оправдание ожиданий. Все, кто работает на рынке долевки, продает не реальный объект, а намерения. И то, насколько точно они будут реализованы, формирует отношение к девелоперу. Нашим коньком является ритмичность и скорость строительства. За этот счет нам удается соответствовать ожиданиям и требованиям людей.
Третий фактор — соотношение качества продукта и его цены. Наши жилые комплексы комфорт- и эконом-класса уникальны по некоторым позициям, но в целом они полностью соответствуют сегменту массового спроса, квартиры отвечают современным запросам и одновременно доступны. Это позволяет нам активно расти.
Ценностные ориентиры
Заместитель генерального директора АО «РСГ-Академическое» Павел Петриченко: рост продаж компании обеспечивает разнообразный ассортимент, учет ценностных ориентиров покупателей и качественный сервис
— В первом полугодии 2018 года рынок недвижимости демонстрирует поступательное движение и положительную динамику. Благодаря качественному изменению продукта мы видим позитивные тенденции.
Во-первых, растет объем продаж. Так, за январь — июль 2018 года реализовано 1458 квартир (около 76 тыс. кв. м). За аналогичный период прошлого года мы продали 799 квартир: увеличение реализации на 180%. Это значит, что наш новый ассортимент (а найти у застройщика АО «РСГ-Академическое» можно все — от студий до просторных двухуровневых квартир) востребован, а ценовая политика отвечает актуальным потребностям.
Во-вторых, стартовали продажи нового квартала «Близкий», где спрос опережает предложение. Наши прогнозы относительно ценности для покупателей обновленных планировочных решений с правильной геометрией комнат, концептуальных дворовых пространств, детских игровых комплексов премиум-класса, озеленения, обустройства парка и набережной реки подтверждаются.
В-третьих, растет уровень сервисного обслуживания. Отдел продаж сейчас работает семь дней в неделю: до 21.00 в будние дни и до 17.00 в выходные. Здесь можно не только купить квартиру, паркинг или коммерческую недвижимость, но и подобрать кредит (ряд банков предоставляет нам эксклюзивные условия), оформить необходимые документы, а также реализовать сделку по программе трейд-ин.
И, наконец, в День города 18 августа ключевой застройщик района «РСГ-Академическое» готовит для горожан грандиозный фестиваль «Добрососедство», где выступят Loboda и группа «Звери». Так что приглашаем всех в гости!
Кварталы будущего
Директор по инвестиционному строительству ЮИТ Уралстрой Александр Погончик: выбор территории застройки и соответствие современным запросам потребителя — основные факторы формирования спроса на объекты в жилищных комплексах
— На динамику ввода жилья влияет не только общая экономическая ситуация, определяющая фактор спроса. Мы считаем, что в текущих условиях важным элементом в сегменте жилой недвижимости является правильный акцент в выборе территории застройки. Наша компания около 10 лет назад увидела огромный потенциал одного из районов Свердловской области — Верхней Пышмы. Сегодня это комфортный, динамично развивающийся город. На этой территории с 2011 года мы ведем реализацию жилого квартала «Рифей». Проектом предусмотрено строительство более 2 тыс. квартир, 1,4 тысячи из которых уже сданы. С помощью администрации Верхней Пышмы и областного правительства в районе уже введены в эксплуатацию муниципальный детский сад и первая очередь дорожной развязки Машиностроителей — Мальцева. За счет собственных средств компании выполнено улучшенное благоустройство: построен пешеходный бульвар с велодорожками, скейт-парком, детскими и спортивными площадками.
Также на территории ГО Верхняя Пышма ЮИТ Уралстрой ведет комплексную застройку на участке площадью 76 га. В «Балтым-Парке» мы построили первую очередь из восьми трехэтажных жилых домов, а в конце июня этого года наша компания получила разрешение на строительство второй очереди жилого района — шести жилых домов от 3 до 5 этажей общей площадью около 16 тыс. кв. м. Особенностью проекта являются современные планировочные решения: объединенная зона кухни-гостиной с выходом на широкий балкон, гардеробные и хозяйственные комнаты, места для шкафов-купе, просторные ванные комнаты, на первых этажах предусмотрены террасы, что очень нравится потребителям. В этих домах есть возможность построить сауну, камин. Мы убеждены: европейские планировки позволяют максимально эффективно использовать жилую площадь. В жилом районе «Балтым-Парк» будет построено около 5,5 тыс. квартир, школа, два детских сада, сопутствующие общественные пространства, дорожная и коммерческая инфраструктура. С целью более быстрого освоения земельного участка и строительства социальной инфраструктуры мы готовы рассмотреть участие партнеров в совместной реализации данного проекта.
Волна оживления
Директор агентства недвижимости «Атом» Даниил Кузнецов: цена остается ключевым фактором в принятии решения о покупке, но и качественные характеристики жилья играют огромную роль
— В первом полугодии 2018 года на рынке жилой недвижимости началось оживление, а в нашей компании динамика продаж оказалась выше средней по рынку. Основной спрос сегодня формируется в сегменте эконом-класса. Например, только в новом жилом комплексе в Академическом, для которого было характерно сочетание минимальной цены при неизменном высоком качестве, мы продали 300 квартир за квартал. Во второй половине 2018 года динамика продаж должна сохраниться.
Цена по-прежнему является ключевым фактором в принятии решения о покупке, но и качественные характеристики жилья играют огромную роль, поэтому мы уделяем максимум внимания планировкам квартир, обустройству холлов и дворов. Например, теперь мы проектируем квартиры только с просторными кухнями-гостиными и компактными спальнями, все холлы делаем по индивидуальным дизайн-проектам, а во дворах помимо всего прочего в рамках благоустройства начали применять рулонный газон и высаживать крупномеры.
Эффект масштаба
Начальник отдела управления проектами Уральского банка реконструкции и развития Любовь Торопицына: УБРиР ставит амбициозные задачи наращивания ипотечного портфеля за счет развития этого направления в регионах России
— Для нашего банка ипотека — стремительно набирающее обороты новое направление. Мы запустили выдачи в марте 2017 года в пяти городах, и за год с небольшим УБРиР дважды масштабировал программу на новые территории. Сейчас оформить ипотечный кредит нашего банка можно уже в 16 городах по всей стране, от Санкт-Петербурга до Новосибирска.
Последняя ипотечная экспансия состоялась 1 августа 2018 года: УБРиР стал выдавать кредиты на жилье в Оренбурге, Ижевске, Нижнем Новгороде, Самаре, Тольятти, Санкт-Петербурге и Саратове. Мы продолжаем развивать это направление в Екатеринбурге, Казани, Кирове, Нижнем Тагиле, Новосибирске, Перми, Тюмени, Уфе и Челябинске.
Объем выдач ипотеки уже в дебютном для УБРиР 2017 году составил 1,1 млрд рублей, а за первые семь месяцев 2018 года — еще 0,8 миллиарда. Ипотечный портфель банка к концу первого полугодия 2018 года достиг 2 млрд рублей, и мы ставим перед собой амбициозные задачи к концу года увеличить его вдвое.
Пока заемщики из нашего родного региона, Свердловской области, составляют половину во всем ипотечном портфеле банка, но мы планируем постоянно наращивать долю остальных территорий, предлагая их жителям качественный продукт.
Завтра начинается сегодня
Руководитель коммерческого управления ГК ТЭН Владимир Щеколдин: на строительном рынке сегодня баланс — высокому спросу отвечает большое предложение, однако перспективу определят новые вызовы
— В первом полугодии этого года мы видели повышенный спрос покупателей на квартиры, при этом количество предложения на рынке также существенно прибавилось. Поэтому сейчас у покупателя большой выбор квартир на любой вкус. Одним из основных инструментов стимулирования продаж квартир является ипотека: в сравнении с прошлым годом ставки существенно снизились.
Будущее рынка жилой недвижимости во многом связано с запуском новой модели долевого строительства. Предлагаемый механизм финансирования усложнит работу сферы девелопмента, застройщику будет сложно вносить изменения в лучшую сторону в ходе реализации проекта. Есть риск роста себестоимости строительства.
Одной из актуальных тенденций сегодня является цифровизация экономики. Применительно к строительной отрасли на обсуждение часто ставится вопрос о развитии системы «умный дом». На мой взгляд, это спорная тема, в повседневной жизни мы не применяем столько технологий. Для начала нужно еще разобраться, что мы понимаем под «умным домом»: вход в квартиру по сетчатке глаза или сплит-систему и воздухоувлажнитель. Реальный «умный дом» стоит достаточно дорого, не каждый девелопер решится инвестировать в эти технологии, а если и решится, то стоимость квартиры будет существенно выше рынка.
