Ипотека с минимальным или нулевым взносом по-прежнему пользуется спросом у некоторых групп покупателей. Чаще всего такой формат приобретения жилья используют жители регионов, которые хотят переехать в Московскую область.
Ипотека с нулевым или небольшим первоначальным взносом по-прежнему является значимым форматом продаж для многих застройщиков. Более того, некоторые девелоперы даже фиксируют рост спроса на эту услугу.
Если в четвертом квартале прошлого года такой формой приобретения недвижимости интересовалось 10-15% клиентов, то в первом квартале доля "нулевых заявок" выросла до 15-20%, рассказали в девелоперской группе "Самолет".
"По одному из наших проектов за первые три месяца 2018 из 673 сделок по ипотеке, 68 – кредиты с нулевым взносом", - уточняет руководитель отдела ипотечного кредитования девелопера Алена Анцышкина.
В ФСК "Лидер" примерно 10-15% от всех клиентов, собирающихся приобрести недвижимость с помощью ипотеки, также не имеют стартового взноса.
Такие клиенты есть и у "А101", но их доля очень не велика, уточняет руководитель группы ипотечного кредитования ГК "101" Артём Вишневский. "Тем не менее, мы рады, что такой продукт по-прежнему представлен на рынке, несмотря на ужесточение требований ЦБ к размеру первоначального взноса", - отмечает он.
НЕ ДОПУСТИТЬ ПУЗЫРЯ
Еще год назад ипотека с нулевым или минимальным стартовым взносом была достаточно распространенным продуктом у банков. В какой-то момент, по оценкам риелторов, на нее приходилось около трети спроса. В начале этого года Центральный банк, опасаясь появления пузыря на ипотечном рынке, ввел ограничения на выдачу кредитов таким клиентам. "Ипотечные кредиты с небольшим первоначальным взносом гораздо хуже обслуживаются и чаще уходят в дефолт. Для кредитов с первоначальным взносом менее 20% шанс оказаться просроченными более 90 дней в первые два года выплат почти вдвое выше, чем у кредитов с первоначальным взносом 20–40%, и в 6 раз выше, чем у кредитов с первоначальным взносом более 50%", - поясняет логику регулятора коммерческий директор группы "Эталон" Андрей Останин.
В итоге, регулятор признал такие займы высокорискованными и повысил нормативы резервов по ним. Сейчас кредит с первым взносом менее 20% стоимости жилья имеет потенциальный коэффициент риска 150%, менее 10% – 200%. Для банков решение ЦБ автоматически сделало этот сегмент рынка менее привлекательным. Например, свои программы кредитования с минимальным первоначальным взносом на фоне решения Центробанка свернули Металлинвестбанк и Совкомбанк.
"Из-за введения новых требований ЦБ по формированию резервов с начала года количество подобных программ заметно снизилось, - констатирует главный управляющий директор Совкомбанка Андрей Спиваков. – Кредиты без первоначального взноса не представлены в ипотечном портфеле Совкомбанка".
Впрочем, некоторые крупные коммерческие банки - "Возрождение", "Россия", Сургутнефтегазбанк, СМП Банк (Банк "Северный Морской Путь") – по-прежнему готовы кредитовать таких клиентов, но с определенными оговорками.
ОДНУШКА ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ ИЗ РЕГИОНОВ
Может показаться, что главные получатели ипотеки без начального взноса – пользователи, у которых просто нет накоплений. Это верно лишь отчасти. Помимо таких клиентов, есть еще одна группа пользователей, заинтересованных в таком продукте.
Речь идет о покупателях из других регионов, у которых уже есть определенная недвижимость, но они еще по каким-то причинам не успели ее продать. Как правило, ипотеку без первого взноса сегодня берут клиенты в возрасте около 40 лет, с доходом выше среднего, находящиеся в браке и часто уже имеющие недвижимость. Платежеспособность и финансовая дисциплина таких заемщиков обычно не вызывает сомнений, указывает вице-президент СМП Банка Роман Цивинюк.
"Часто ипотекой с нулевым первоначальным взносом пользуются те, кто уже выбрал конкретную квартиру для покупки и в моменте не может вложить в ипотеку 20% от стоимости, но ожидает крупных денежных поступлений в ближайшее время. Например, если новая квартира уже подобрана, а прежнее жилье еще не продано. В такой ситуации ипотека без первоначального взноса вполне оправдана", - считает топ-менеджер.
В тоже время, по его словам, такие ситуации не являются массовыми. Фактически, ипотека без первоначального взноса стала нишевым продуктом, по сравнению со стандартными кредитами на покупку жилья. Как следствие, работать в этом сегменте имеют возможность не все банки.
Как правило, с помощью ипотеки с нулевым взносом покупатели берут однокомнатные или двухкомнатные квартиры в ЖК стандарт- или комфорт-класса. Средний бюджет покупки составляет 3 - 3,5 млн. рублей. Средняя ставка -12,5%, средний срок кредитования – 20 лет, комментирует руководитель управления партнерских продаж, ипотеки и субсидий ФСК "Лидер" Павел Тимошенко.
Однако высокие ставки большинство клиентов не пугают – многие рассчитывают на частичное досрочное погашение займа благодаря продаже своей недвижимости, расположенной в другом городе. Другие, выплатив 20% от суммы займа, рассчитывают перекредитоваться на более выгодных условиях и снизить ставку по кредиту до рыночного уровня в 9,2-10%.
Чаще всего жилье приобретается в Московской области, реже – в Новой Москве. Такое положение дел очень просто объяснить – с бюджетом в 3,5 млн рублей очень сложно найти предложение квартиры в новостройке в "старых" границах столицы.
