С начала года, в ожидании открытия моста через Керченский пролив, спрос на крымскую недвижимость вырос на 34%. А вот цены пока практически не изменились.
Одним из самых громких событий уходящего месяца стало открытие Крымского моста. Значимым это событие, по опросам ВЦИОМ, назвали почти 96% россиян.
Местные власти уже отметили рост интереса со стороны инвесторов, а в Ростуризме спрогнозировали увеличение потока туристов в Крым на 20% на этом фоне. Президент Владимир Путин заявил, что открытие моста через Керченский пролив имеет значение для развития не только Крыма, но и всего юга России.
"По мосту в год по этой трассе могут проехать 14 миллионов человек и свыше 13 миллионов тонн грузов перемещено. Это огромная инфраструктурная стройка, имеющая большое значение для развития не только Крыма и Севастополя, но и всего юга России", - сказал Владимир Путин.
Открытие моста скажется и на рынке недвижимости полуострова, считают эксперты. Однако, ждать быстрого эффекта не стоит.
СПРОС УВЕЛИЧИТСЯ НА ТРЕТЬ
Недвижимость в Крыму с каждым годом становится популярнее. За первые три месяца года спрос на квартиры в новостройках на полуострове увеличился на 34%, подсчитали эксперты "Avito Недвижимость". Что касается "вторички", то спрос на нее вырос примерно на 2%.
Треть покупателей – это жители других регионов, самые активные из которые – москвичи, петербуржцы и екатеринбуржцы – чаще всего приобретают жилье для последующей сдачи его в аренду. Сложно назвать такие инвестиции спекулятивными: по подсчетам экспертов, покупка двухкомнатной квартиры в Ялте в текущих условиях будет окупаться минимум 15 лет, а в Евпатории – 10.
Последние 2,5 года в Крыму и Севастополе стабильно растет число сделок на первичном рынке, говорит руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. "В прошлом году было заключено почти в два раза больше сделок, чем в 2016 году. Среди всех субъектов Крым и Севастополь заняли 41-е место. В январе-апреле 2018 года на полуострове было заключено уже 1600 ДДУ (в 2,5 раза больше, чем год назад), в рейтинге регионов Крым поднялся на 26-е место", - отмечает эксперт.
По его словам, такая динамика связана не только с активизацией спроса, но и с завершением перевода строящихся на полуострове новостроек в рамки российского законодательства о долевом строительстве. Во-вторых, увеличивается и активность на вторичном рынке.
По данным ЦИАН, в прошлом году число регистрационных действий с жилыми помещениями выросло на 19%. Рост продолжается и этой весной. За первые три месяца этот показатель продемонстрировал 32%-й рост по сравнению с аналогичным периодом 2017 года.
Рост спроса на крымскую недвижимость отмечают и в "МИЭЛЬ". "За год спрос на недвижимость на первичном и вторичных рынках Крыма, по нашим оценкам, повысился процентов на 20%. Стимулированию спроса способствует стабилизация ситуации на полуострове, строительство жилых домов застройщиками в соответствии с ФЗ -214", - говорит генеральный директор офиса "В Ялте" сети офисов недвижимости "МИЭЛЬ" Эльвина Бахранова.
Наибольшим спросом круглый год на полуострове пользуется вторичная недвижимость в ценовом диапазоне до 5 млн рублей. Также возрастает интерес к стандартному жилью в новостройках, говорит она.
По данным аналитиков ГК "Гранель", (девелопер строит в Крыму) наибольшим спросом на полуострове пользуются квартиры небольших площадей, бюджетом до 4 млн рублей.
"Однако и такого предложения в республике недостаточно – все еще ощущается нехватка наиболее востребованных объектов стандарт-класса. К примеру, на территории Симферополя и Ялты предложение стандарт-класса среди строящихся жилых комплексов отсутствует, в Севастополе объекты стандарт-класса составляют 4,3% от общего объема предложения", - отмечают в девелоперской компании.
ЦЕНЫ УСТОЯЛИСЬ
Несмотря на растущую популярность крымской недвижимости, цены на нее остаются стабильными или даже демонстрируют небольшое снижение. Например, по данным "Avito Недвижимость", в Ялте жилье подешевело на 16%, в Севастополе – на 10%. При этом, квартиры в новостройках в Феодосии и Алуште, наоборот, подорожали на 22% и 15% соответственно.
Цены снизились и на загородную недвижимость. Самое значительное падение зарегистрировано в Алупке – минус 25,8%. В Ялте, например, цены на загородку уменьшились на 7%. "В среднем по республике стоимость домов уменьшилась на 5,7% за период с марта 2017 по март 2018 года", - сообщили в "Avito Недвижимость".
Последние три года цены на жилье в крымских городах отличались высокой волатильностью, утверждает Алексей Попов из ЦИАН. Это было связано с неоднородной структурой жилого фонда, с разной мотивацией продавцов, с отсутствием объективной информации о происходящем на рынке.
"Ввод в строй моста пока не привел ни к росту цен в наиболее близких к нему городах (в Керчи цены предложения и вовсе несколько снизились (на 3,1%), в Феодосии не изменились (+0,6%), ни к падению в наиболее удаленных (в Севастополе цены подросли на 0,8%)", - отмечает Алексей Попов.
В начале этого года цены показали небольшой рост, говорят аналитики "Гранель", однако, в полной мере говорить о нормальных рыночных отношениях и о классическом ценообразовании пока рано.
НЕ ВСЕ СРАЗУ
Открытие моста через Керченский пролив станет серьезным драйвером рынка недвижимости Крыма, уверены эксперты. Уже сейчас отмечает рост заявок на приобретение недвижимости на полуострове. При этом, существенные результаты будут заметны в долгосрочной перспективе.
"С приходом крупных иностранных и российских застройщиков инфраструктура, дороги, сервис быстро начнут набирать обороты, а цены на недвижимость — корректироваться с каждым вновь возведенным объектом. Рост привлекательности жилья, а, следовательно, и спроса будет обеспечен увеличением жилищного строительства", - говорят аналитики ГК ГК "Гранель".
Кроме этого, нужно учитывать еще и то, что в перспективе важными факторами роста строительного рынка будут развитие банковского сектора (открытие представительств крупнейших российских банков на территории полуострова) и улучшение инвестиционного климата.
"Открытие моста заметно повышает общее качество жизни на полуострове. Тем не менее, к моментальному росту цен это может и не привести. Виной тому - эффект высокой базы цен на крымскую недвижимость, во многом, доставшейся в наследство от долларового рынка жилья при Украине", - отмечает руководитель аналитического центра ЦИАН.
С точки зрения внешнего спроса Крым конкурирует, прежде всего, с курортными городами Краснодарского края, где пока заметно лучше инфраструктура - дороги, городское хозяйство, социальные объекты. Заметное повышение цен может отпугнуть потенциальных покупателей, в том числе и тех, кто поедет изучать объекты на своей машине по новому мосту и будет иметь возможность сравнивать с тем же Краснодарским краем, говорит эксперт.
Прогнозы делать рано, считает генеральный директор офиса "В Ялте" сети офисов недвижимости "МИЭЛЬ". Однако уже сейчас увеличилось число заявок и желающих рассмотреть вопрос покупки недвижимости в Крыму.
"Цены стабильны. На стоимость квартир на первичном рынке влияют лишь этапы строительства, а на вторичном рынке есть как реальные ликвидные объекты по адекватным ценам, так и квартиры по завышенным ценам", - отмечает она.
В "Avito Недвижимость" в свою очередь считают, что открытие моста должно еще больше подстегнуть спрос. «Мы ожидаем, что в этом году он поднимется ориентировочно на 20–30%», - говорит Владимир Корицкий, директор по развитию каналов продаж Avito.
На это повлияют несколько факторов, в том числе, открытие моста, снижение ипотечных ставок и рост турпотока.Сейчас, по его словам, среди некоторых москвичей стало популярным летать каждые выходные на дачу в Крым, а не в Европу. Что касается посуточной аренды, то по итогу этого года в Avito ожидают увеличение спроса минимум на 20-30%.
Например, на Avito в категории посуточной аренды квартир в Крыму зафиксирован рекорд: на прошлой неделе спрос уже был выше на 75% по сравнению с мартом. Спрос на покупку квартир в новостройках продолжает расти: плюс 13% на прошлой неделе по сравнению со средним значением марта. Загородной недвижимостью пользователи интересуются на 15% больше, чем в начале весны.
"Мы ожидаем, что растущий спрос окажет влияние и на стоимость жилья, но больших скачков, как в 2015 году, уже не произойдет", - считают в компании.
Для большего роста цен необходимы резкий рост доходов самих крымчан и качественное развитие инфраструктуры, которая привлечет обеспеченных покупателей из других регионов: только улучшения транспортной доступности для этого недостаточно, заключают аналитики.
