От строительного бума к строительному краху?

На рынке жилищного строительства созрел опасный пузырь. В прошлом году построено рекордное количество квартир, но рентабельность снизилась до минимума: затраты выросли, цены упали. Спрос cо стороны “спасенных депозитов” и переселенцев с Донбасса исчерпан. Остались высокопоставленные чиновники и трудовые мигранты, но их денег на все построенное жилье не хватает. Количество нераспроданных объектов растет с угрожающей скоростью. 

 

Никогда еще за время независимости в Украине не было столько новостроев. С момента евромайдана и начавшегося после него кризиса было установлено два рекорда: в 2015 году в эксплуатацию ввели 11 млн. квадратных метров. В 2017-м более 10 млн. Но это цифры неточные и могут быть занижены. 

Дело в том, что четкой статистики строящихся и построенных, но не введенных в эксплуатацию объектов в Украине не существует. Учет ведется по сделкам перехода права собственности на имущество. Предварительные договора, сделки с ценными бумагами, фонды финансирования, инвестиционные соглашения и проч. практически не отслеживаются.

Теперь о том, что вызвало бум на рынке недвижимости. Причины можно разделить по периодам. В 2014 году началась инфляция, и люди, чтобы спасти гривневые сбережения, вкладывали их в новострои. К тому же Валерия Гонтарева затеяла так называемую "очистку" банковской системы и за два года “положила” почти 100 банков. Вкладчикам – физическим лицам было выплачено по 200 тыс. грн. за вклад, всего более 80 млрд. грн. Естественно, они эти деньги уже не понесли в банк, а добавили к “заначкам” и вложили в строительство. 

Помимо тех, кто получил компенсации из Фонда гарантирования вкладов физлиц, были счастливчики (которых не так уж мало), сумевшие спасти свои депозиты из тонущих банков. Общий же объем снятых вкладов, по различным оценкам, превышает $15 млрд. Эти деньги в значительной степени также были вложены в квартиры. 

В 2014-2015 гг. к инфляционно-банковским факторам добавился еще один: спрос со стороны переселенцев. В 2014 году его предъявили бывшие жители Крыма. Правда, их оказалось немного – всего около 20 тыс. На порядок больше – до 1 млн. человек – по неофициальным подсчетам покинули Донбасс. Те, кто побогаче, сразу купили квартиры. Средний класс предпочитал аренду. Спустя пару лет многие из этих людей обратили внимание на застройку в пределах часа-полутора езды от крупных городов, где можно приобрести жилье в кредит или рассрочку. 

Значительная часть заманчивых предложений – это мина замедленного действия. Чтобы удешевить строительство, успеть в срок и обогнать конкурентов, застройщики идут на авантюры. Жилые дома строят без генерального плана. Тем более что многие планы – “мертворожденные” и давно забытые. Однако для суда они все равно являются важным аргументом

Небогатые переселенцы начали искать варианты дешевого жилья в сельской местности и в общежитиях. Именно за счет беженцев и “понаехавших” из глубокой провинции, где нет ни работы, ни перспектив, формируется спрос на “хрущевки” и “ветошь”. 

Однако этот сегмент покупателей, по мнению специалистов, уже исчерпался. Как и категория вкладчиков-”инфляционщиков”. В 2018-2019 гг. этого источника для финансирования строительства уже не будет. А какой будет? 

Правила игры сейчас диктуют люди, которые многие годы копили деньги в долларах, но не могли угнаться за ценами и теперь клюнули на их снижение. Именно этой категории адресовано тотальное маркетинговое предложение застройщиков “купуй дешевше”. 

За последний год, несмотря на инфляцию и рост цен на все товары, квартиры подешевели в среднем на 16%. В сюжете “Почему строительный бум в Украине может превратиться в строительный крах” канал «24» приводил мнение специалистов, что “существенное снижение цен является своеобразной приманкой для покупателей, однако если и это перестанет работать, строительство могут просто остановить”. 

Срабатывает еще и “синдром конкурентной истерии”: за 2017 год в эксплуатацию ввели тысячи квартир, однако большинство из них до сих пор не заселены, поэтому застройщики ведут борьбу друг с другом за платежеспособного клиента, наперебой предлагая ему разные выгоды. 

К сожалению, значительная часть заманчивых предложений – это мина замедленного действия. Чтобы удешевить строительство, успеть в срок и обогнать конкурентов, застройщики идут на авантюры. Жилые дома строят без генерального плана. Тем более что многие планы – “мертворожденные” и давно забытые. Однако для суда они все равно являются важным аргументом. 

Из-за спешки возникают массовые проблемы с разрешениями на подключение к инфраструктуре. Многоэтажки без света, газа и адреса – типичное явление для строительного бума. Естественно, это негативно влияет на продажи квартир, а как только они (продажи) падают, начинается демпинг. 

Помимо отсутствия удовлетворительной инфраструктуры наряду с избытком жилья, существуют проблемы с документацией. В последние несколько лет, чтобы повысить свой рейтинг Doing Business, Украина упростила и ликвидировала многие разрешительные документы для застройщиков. А в последнее время перешла вообще на “уведомительный режим” из серии сначала мы затеваем стройку, а потом ее узакониванием. 

Это приводит к тому, что значительная часть построенных недавно объектов является сомнительной. И существует даже риск, что многоэтажный дом или его хозяйственные “пристройки” (например, паркинг) просто снесут по решению суда. И это тоже влияет на цену в сторону ее снижения. 

Но все было бы еще терпимо, если бы падение цен не шло в комплекте с удорожанием строительных материалов и работ. А поскольку это происходит, возникает закономерный эффект: рентабельность строительства жилья комфорт- и эконом-класса с начала 2018 года в Киеве в снизилась до 10-15% с 25-30% в 2017 году.

В апреле этого года было зафиксировано резкое падение темпов продаж в большинстве комплексов: минимум на 30-40%, а по отдельным комплексам – вполовину. Вместе с падением рентабельности строительства, насыщением платежеспособного спроса и другими факторами это ведет нас к упомянутому в самом начале пузырю. Когда он лопнет, никто точно не знает. Но мы уверенно движемся к такому исходу...

Поскольку Киев – это ориентир всех процессов, связанных с жилищным строительством, можно с уверенностью сказать, что в регионах наметилась аналогичная тенденция. Если не хуже. Если в крупных городах застройщики работают на пределе своей рентабельности, то в провинции некоторые уже трудятся в убыток. 

На что они рассчитывают? По мнению экспертов, на высокооплачиваемых чиновников и судей (с зарплатами в десятки и даже сотни тысяч гривен) и “освобожденных безвизом” трудовых мигрантов. 

На первый взгляд, чиновники должны прицениваться только к столичной недвижимости. Однако, как показывает практика, от избытка средств они становятся сентиментальными и покупают жилье своим провинциальным родственникам. 

Что же касается мигрантов, то еще до безвиза они стали главными инвесторами страны посредством денежных переводов. А теперь, когда, благодаря безвизу, темпы миграции резко выросли, сумма денежных переводов в Украину может приблизиться за 2018 год к $7-8 млрд. Часть этих средств будет вложена в рынок недвижимости.

Впрочем, насчет мигрантов застройщики немного ошибаются. Как показывают опросы общественного мнения, многие из тех, кто отправился за границу с целью трудоустройства, рассчитывают в случае удачи осесть там и забрать семью. Поэтому уже через несколько лет большое количество купленных на “гастарбайтерские” заработки квартир будет выставлено на продажу или предложено к аренде. 

А тем временем, говорят юристы, подоспеют площадки, освоенные по упрощенной разрешительной системе, начиная с 2016-го. Это жилье выплеснется на рынок в конце 2018-го – начале 2019-го. И предложение готового жилья будет не просто существенно превышать спрос на него, а превращаться в снежный ком нераспроданных объектов. 

Чем это опасно? Так называемыми точечными дефолтами. Отдельные неудачливые застройщики обанкротятся. И так напуганные слухами о надвигающемся строительном коллапсе покупатели станут еще осторожнее выбирать жилье. Это в свою очередь ударит по застройщикам, которые не могут остановить конвейер и продолжают увеличивать темпы строительства. Не бросать же начатое.

В итоге возникает перспектива появления одновременно нескольких “наследников” пресловутой "Элита-Центр" со всеми вытекающими отсюда последствиями. Спасти нас от строительного краха мог бы возродившийся рынок ипотеки, который давал бы ресурсы тем потенциальным покупателям, которые пока не собрали полную сумму на приобретение жилья, но имеют стабильный пролонгированный доход. Почему нет? Гонтарева постаралась! Мертві бджоли не гудуть... Банковская система “кастрирована” и не может возродить кредитование в необходимом объеме. 

И вот результат: в апреле этого года было зафиксировано резкое падение темпов продаж в большинстве комплексов: минимум на 30-40%, а по отдельным комплексам – вполовину. Вместе с падением рентабельности строительства, насыщением платежеспособного спроса и другими факторами это ведет нас к упомянутому в самом начале пузырю. Когда он лопнет, никто точно не знает. Но мы уверенно движемся к такому исходу...