Черногория готова давать вид на жительство практически каждому покупателю недвижимости. В стране по-прежнему достаточно низкие цены на жилье и с бюджетом столичной двушки можно без проблем найти множество перспективных предложений.
Еще 10 лет назад Черногория в глазах россиян была, пожалуй, самой привлекательной страной для покупки недвижимости за рубежом. Множество красивых пляжей, близкое по менталитету славянское население в сочетании с ожидаемым вступлением страны в зону ЕС делало местную недвижимость настоящим хитом среди российских инвесторов.
Кроме того, в местную экономику активно инвестировал российский капитал. Например, En+ Олега Дерипаски в 2005 году приобрела сразу два едва ли ни крупнейших предприятия страны - "Комбинат алюминия Подгорица" (КАП) и "Рудник бокситов Никшич" (РБН).
За последующие 10 лет многое изменилось. Черногория так и не вступила в ЕС и единую Шенгенскую зону, но в прошлом году стала членом НАТО. Инвестиции в алюминиевую отрасль страны оказались не выгодными и в 2016 году бизнесмен лично подал иск к властям Черногории, потребовав компенсации за незаконное присвоение инвестиций. Схлынул интерес российских покупателей к этому направлению.
Впрочем, несмотря на политические сложности, пляжи Черногории по-прежнему ежегодно манят тысячи туристов из России и других государств. В стране по-прежнему есть предложение перспективной и доступной недвижимости, и если недавно вы продали московскую двушку примерно за 10 млн рублей то, этот рынок, как минимум, не стоит списывать со счетов.
ЧЕМ ЧЕРНОГОРИЯ ХУЖЕ ИСПАНИИ
Черногория самая маленькая страна на Балканах и, пожалуй, самое молодое государство Европы. Официально она обрела независимость лишь 3 июня 2006 года, выйдя из конфидеративного союза с Сербией.
О молодости государства говорит хотя бы тот факт, что у Черногории до сих пор нет своей собственной валюты. Официальной денежной единицей страны является евро; но местные власти не имеют права его печатать. Страна не входит в состав ЕС, поэтому большая часть денег в прямом смысле привозится в кошельках туристов.
Что их привлекает? 117 пляжей общей протяженностью в 70 км, Адриатическое море, низкие цены и множество исторических достопримечательностей.
По данным Бюро статистики страны, в прошлом году туристический поток вырос на 19,2% до 843 тыс. человек. Доходы государства от туризма за год выросли на 6,1% до 810 млн евро, а количество жителей, занятых в этом секторе, достигло 12,5 тыс. человек. Для сравнения, общее население страны – около 620 тыс. жителей.
Примечательно, что доля россиян заметно снизилась. По итогам первых семи месяцев 2017 г., республику посетили 50,2 тыс. наших соотечественников против 156,7 тыс. за аналогичный период прошлого года. Снижение доли российских туристов местные власти компенсируют за счет привлечения посетителей из соседней Сербии и стран-партнеров по НАТО.
В России снизился не только интерес к этой стране как к месту отдыха, но и как к региону для покупки недвижимости. В 2017 году было почти на 60 % меньше заявок на просмотр местной недвижимости по сравнению с 2016 г., уточняет эксперт по международной недвижимости Tranio Юлия Кожевникова. В первом квартале 2018 г. эта тенденция продолжилась и спрос сократился еще на треть.
Многие россияне активно инвестировали в Черногорию до 2008-2010 гг., когда рассчитывали, что вскоре по примеру восточно-европейских стран она станет частью ЕС и цены на местную недвижимость быстро вырастут, поясняет генеральный директор агентства Distant Property Наталья Завалишина.
"Та же Испания при относительно сопоставимом уровне цен в некоторых регионах больше востребована у туристов, страна входит в ЕС и ее экономика развивается динамичнее. В такой ситуации сложно выгодно перепродать недвижимость в Черногории", - констатирует эксперт.
Чтобы поддержать поток клиентов, местные власти за практически любые инвестиции в недвижимость готовы давать вид на жительство, который позволяет находиться в стране почти бессрочно. Впрочем, большинство клиентов из России такая инициатива мало интересует.
КУПИТЬ ДОМ И ПОСТРОИТЬ ВИЛЛУ
Несмотря на перспективы значительного роста цен, недвижимость в Черногории может приносить неплохую арендную доходность. Если инвестор управляет объектом самостоятельно, то доходность объекта при посуточной сдаче, может составить 5-7%. Если же инвестор передает объект в управление УК, то доходность за вычетом ее комиссионных составит 3-4%. При этом, активность арендаторов сильно зависит от сезонности - пик спроса приходится на теплый сезон с апреля по октябрь, когда возможен активный отдых на море.
Часто иностранные покупатели приобретают крупные дома, которые затем достраиваются или перестраиваются, превращаясь в виллу в несколько этажей. Несколько нижних этажей такого здания сдаются в аренду, а на верху живет ее владелец. Стоимость подходящего для такой переделки здания может начинаться от 250 тыс. евро, отмечает Наталья Завалишина из Distant Property. Окупиться такая инвестиция, в зависимости от эффективности управления, может за 8-12 лет.
Что касается цен на первичном рынке, то они нередко бывают на 30-40% выше. Такая премия обусловлена различием в качестве объектов. Вторичный фонд, а это тоже недавние новостройки (7-12 -летней давности) в первую очередь представлен зданиями с более простой инфраструктурой, но бОльшей площади апартаментов, которые требуют больших расходов на их содержание. Неудивительно, что продавцы готовы идти на демпинг.
Для сравнения, по данным местного статистического ведомства, в 2017 году новостройки подорожали на 9,9 % до 1 111 евро/кв. м по отношению к 2016 году.
МЕНЯЕМ СТОЛИЧНУЮ ДВУШКУ НА ЧЕТЫРЕ ОДНУШКИ
Покупатель с бюджетом московской двушки в кармане почувствует себя в Черногории как VIP-клиент в недорогом клубе: понимаешь, что тебе предлагают лучшее, но это все равно часто не дотягивает до привычных стандартов качества.
По оценкам Tranio, средний бюджет покупки местной недвижимости среди россиян – 130 тыс евро – это и есть примерно 10 млн рублей.
Например, за 10 млн рублей можно купить сразу почти четыре однокомнатных квартиры площадью 30 кв метров в Будве, в 1 км от пляжа и совсем близко к центру города. Или за 110 тыс. евро в Бечичи в 300 метрах от пляжа можно купить двушку 67 кв. метров со всеми удобствами, мебелью и собственным джакузи. Ограничений на покупку недвижимости для иностранцев нет, но есть 3% налог при покупке недвижимости, плюс 3-5% - комиссионные риелтора за оформление сделки.
