Неожиданность с недвижимостью

По итогам 2017 года на территории Москвы было введено 3,42 млн кв. м жилья, что на 3% больше, чем в прошлом году, когда в эксплуатацию сдали 3,34 млн кв. м жилья, пишут «Ведомости» со ссылкой на руководителя департамента градостроительной политики Москвы Сергей Левкин. Он сообщил самые свежие данные, которые оказались выше недавних ожиданий: еще в конце прошлого года московские чиновники заявляли, что ввод жилья может составить 3,1 млн кв. м, так было указано в презентации стройкомплекса от декабря 2017 года.

Эксперты рынка связывают это с наличием большого количества жилья на стадии завершения строительства или близкой к нему, сдача которого в эксплуатацию зависит только от наличия средств у застройщиков. За два года на рынке новостроек произошел скачкообразный, на 49% рост предложения.

При этом, по данным Росреестра, по итогам 2017 года продажи квартир в столичных новостройках показали новый рекорд – количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве перевалило за 54 тысячи, хотя годом ранее было зарегистрировано в полтора раза меньше сделок с новопостроенными квартирами.

Страна контрастов

Увеличение ввода жилья в Москве – чисто столичное явление, полагает ведущий аналитик ГК TeleTrade Марк Гойхман. В целом по России ввод в действие жилых домов снизился на 4% за 11 месяцев 2017 года по сравнению с тем же периодом 2016 года. Для столицы же характерны более широкие возможности финансирования строительства. Это позволяет доводить до завершения больше начатых объектов, даже при отсутствии покупателей на вводимое жильё.

Речь не идёт о том, что предложение следует за спросом, объясняет эксперт. Платежеспособный спрос повышается не так быстро из-за четырёхлетнего снижения реальных доходов населения в стране. Построенные объекты продаются медленно. В Москве предложение новостроек в 1,5-2 раза выше спроса, по оценке «ИРН-консалтинг», а в Подмосковье – в 2,6 раз, по информации правительства региона. В последующие годы, начиная с 2018 года, ввод жилья в столице, вероятно, будет расти ещё более высокими темпами.

Для этого есть несколько факторов, отмечает Марк Гойхман. Прежде всего, по его мнению, на рост продаж уже повлияло реальное осуществленин программы реновации. Бюджетное финансирование – самый мощный источник ресурсов для застройщиков. Уже в 2018 году будет построено около 0,8 млн. кв.м. бюджетного жилья, а с 2019 году — по 1,1-1,3 млн. кв.м, по словам заместителя мэра Москвы Марата Хуснуллина. Это связано с первыми волнами переселения.

Другая причина, на которую указывает аналитик, связана с законодательными изменениями в сфере долевого финансирования строительства жилья. Сейчас до 80% новостроек продаётся именно за счёт бесплатных денег дольщиков и застройщики стремятся запустить как можно больше объектов с привлечением таких средств до вступления в силу поправок в закон.

 

Амбиции ого-го

 

Эти поправки, напоминает управляющий партнер экспертной группы Veta Илья Жарский, будут действовать с 1 июля 2018 года и дают больше гарантий покупателям, но лишают их возможности покупать квартиры на первом этапе строительства по более выгодным ценам. Фактически теперь продажи на этапе «котлована» потеряют все свое маркетинговое очарование.

Но основными двигателями спроса на первичное жилье ему видится два фактора. Это отложенный спрос на квартиры у населения, которое только в минувшем году смогло более или менее почувствовать экономический рост. И при этом — стремительный рост готового к сдаче жилья, который спровоцировал снижение цен в границах как старой, так и новой Москвы. Так, за истекший год стоимость квадратного метра в среднем снизилась на 1,5%, а в общей совокупности стоимость новых квартир просела до 2,5%. Что касается реновации, то, полагает Илья Жарский, она еще не вступила в активную фазу, существенно вилять на рынок недвижимости программа Собянина будет через несколько лет, 

Что касается перспектив, то учитывая ужесточение правил по капиталу для застройщиков, вводимое уже упомянутыми законодательными поправками, подорожание квартир уже во второй половине года, полагает он, составит в среднем на 10-15%.

В то же время субсидируемая ставка ипотеки для семей, где родился второй и третий ребенок, наряду со снижением ипотечных ставок, может компенсировать последствия нового закона о ДДУ. Эти действия направлены на достижение довольно-таки глобальной цели правительства: ввод жилья до 120 млн кв. м в год уже к 2025 году. Без финансовой поддержки государством ряда социальных проектов по возведению жилья это сделать это будет не просто, уверен он.