Рынок столичной «вторички» продолжает порождать все новые и новые тенденции. С одной стороны, это явно свидетельствует о том, что, как говорилось в одной популярной детской сказке, «пациент скорее жив, чем мертв». Только вот вся беда в том, что характер всех изменений не внушает ни малейшего оптимизма ни продавцам, ни покупателям. А это, увы, верный признак того, что «пациент скорее мертв, чем жив», потому что худо-бедно функционирует только в той части, которая касается его участников, поставленных перед насущной необходимостью неотложного решения своего жилищного вопроса. В остальном же баланс интересов на рынке подержанного жилья так до сих пор и не достигнут, несмотря на все прилагаемые усилия. Вот как выглядят факты, подтверждающие этот печальный вывод.
Во-первых, представители риелторского сообщества Москвы отмечают, что в последнее время заметно (по данным аналитиков компании «ИНКОМ-Недвижимость», на 15% за последний год) увеличилось количество рядовых граждан, пытающихся продать имеющуюся в собственности недвижимость без привлечения каких бы то ни было посредников.
Прилагаемые ими усилия успешными назвать крайне затруднительно. Причина фиаско банальна до умопомрачения: как свидетельствуют эксперты рынка, в процессе вывода жилья на экспозицию в подавляющем большинстве случаев оказывается, что ценовые ожидания собственников превышают расчеты стремительно редеющей армии платежеспособных покупателей примерно на четверть. Конечно, в процессе торга последние могут согласиться заплатить за объект больше, чем планировалось, вот только статистика свидетельствует, что «нормативный» показатель этой надбавки не превышает 10%.
Естественно, при таких раскладах ни о каком компромиссе между продавцом и покупателем не может быть и речи. Однако максимум 30% собственников соглашается пересматривать свою ценовую политику в сторону смягчения. Оставшиеся же 70% твердо намерены не отступать и не сдаваться, вместо рыночной конъюнктуры руководствуясь исключительно субъективными ожиданиями и оценочными суждениями. Занимая такую позицию, они, по мнению аналитиков рынка недвижимости, не только практически гарантированно лишают себя возможности подписать договор купли-продажи в обозримом будущем хоть с кем-нибудь, но и ставят барьер даже на пути к банальным просмотрам. Как следствие, срок экспозиции принадлежащих таким принципиальным владельцам объектов стремится к бесконечности.
Подобное нежелание терять при продаже хоть сколько-то значимую сумму не оставляет владельцам жилья никакого другого выхода, кроме снятия объекта с продажи в ожидании более благословенных времен (которые если и наступят, то отнюдь не скоро). Во многом именно поэтому объем предложения в данном сегменте столичного рынка недвижимости продолжает последовательно сокращаться. Такое поведение, окрещенное, с легкой руки риелторов, «синдромом разочарованного продавца» (впервые о нем серьезно заговорили во второй половине прошлого года), привело к тому, что доля так и не проданных объектов недвижимости в общей массе закрываемых лотов к середине августа достигла уже 40%.
Любители сравнивать нынешнее положение вещей с кризисными явлениями 2008−2009 годов отмечают, что теперешняя ситуация резко контрастирует с тем, что творилось на московской «вторичке» девять лет назад. Тогда из-за сокращения спроса объем экспонируемого подержанного жилья за год с небольшим (с сентября 2008 по декабрь 2009) увеличился более чем на 25%. Когда же рынок начал стабилизироваться, а покупательская активность — возрастать, предложение выросло еще, так что уже к ноябрю 2010 года у столичных риелторов появился повод говорить о максимальных значениях объема экспозиции едва ли не за все «нулевое» десятилетие (57,5 тысячи объектов). Этот показатель сегодня куда как скромнее — всего 33,5 тысячи квартир на экспозиции (-41,7%).
Потенциальные покупатели, однако, сегодня в массе своей также демонстрируют далеко не свойственное понимающим деловым людям поведение. По свидетельству агентов по продаже жилья, они выдвигают нынешним собственникам жилых объектов просто нереальные требования. Сейчас в мегаполисе на долю таковых, по данным все тех же «инкомовцев», приходится порядка 30% в общей массе людей, интересующихся бывшими в употреблении московскими квартирами. И чаще всего эти граждане на полном серьезе рассчитывают приобрести недвижимость в главном мегаполисе страны едва ли не по цене туристической палатки.
Характерный пример приводит руководитель «инкомовского» департамента вторичной недвижимости Сергей Шлома. По его словам, один такой покупатель искренне недоумевал, почему продавец не запрыгал от счастья до потолка и не побежал за шампанским, когда заявил, что готов купить меблированную двухкомнатную квартиру в «сталинке» на Кутузовском проспекте за 10 миллионов рублей (при том, что ее адекватная рыночная стоимость на тот момент была на 6 миллионов выше). При этом, оговариваются представители риелторского сообщества, подобная переоценка участником рынка собственной значимости не является сегодня каким-то экстраординарным явлением, а логически вытекает из практикуемой теперь на рынке практики массовых дисконтов на кризисном рынке (например, только в июле 2017 года в Москве со скидками было продано 88% лотов).
Только вот размер этой «уступки» в среднем, как уже говорилось выше, колеблется в диапазоне 9−10% от первоначальной цены объекта. Так что расчет на какие-то сногсшибательные скидки оказывается ошибочным как минимум по двум причинам. Во-первых, за крайне редким исключением ни один здравомыслящий продавец не согласится по доброй воле заключить заведомо проигрышную для него сделку. Во-вторых, если по какой-то причине стоимость не имеющей серьезных недостатков и обременений квартиры и снижается более чем на те самые 10%, то ее настолько оперативно выкупают профессионалы рынка, что покупателю-«физику» остается только недоуменно разводить руками.
Кстати, «непокладистость» продавцов и излишняя самоуверенность покупателей привели к тому, что риелторские компании (как, впрочем, и независимые агенты) вынуждены были серьезно ужесточить свою политику в отношении клиентов. Но если раньше, в ставшие уже легендарными докризисные времена, работа, например, с переоценивающим свой объект собственником могла быть хоть как-то оправдана тем, что покупатель на него все-таки найдется если не сегодня, так завтра, то сегодня на подобных перспективах агенты вынуждены поставить жирный крест. По их оценкам, самое меньшее в ближайшие пару лет на московском рынке вторичного жилья «ценовой оползень» будет продолжаться. В таких условиях тратить человеческие и временные ресурсы на отработку явно не соответствующих рыночным реалиям запросов — для агентств недвижимости непозволительная роскошь.
