Специалисты аналитического центра Irn.ru опубликовали
новое исследование «Индикаторы рынка недвижимости». Согласно ему,
предложение на рынке недвижимости пока растет вопреки макроэкономическим
трендам. При этом экономика ослаблена, что не позволяет улучшить
платёжеспособность покупателей. Если так будет продолжаться и дальше,
цены на жилье в московском регионе к 2021 г. могут снизиться на 30-40%,
считают в компании.
Как напоминают эксперты, согласно официальному прогнозу МЭР, рецессия
завершится в 2017 г., но темпы роста ВВП в дальнейшем будут колебаться в
диапазоне 1,7-2,6% год, что в полтора раза ниже среднемировых
показателей. А реальные доходы населения, прибавляя в среднем по 1,4% в
год, восстановятся до уровня 2013 г. только в 2021 г. «В общем, уже,
наверное, всем очевидно: то, что случилось с отечественной экономикой
почти три года назад, – не кризис в классическом понимании, когда вслед
за резким спадом на фоне перегрева рынков следует быстрое восстановление
показателей, а новая экономическая реальность, которая пришла всерьез и
надолго»¸– отмечают эксперты.
Применительно к рынку недвижимости все вышеперечисленное означает,
что причин для значительного увеличения объема платежеспособного спроса
и, соответственно, цен на жилье нет и в ближайшие годы не появится.
Состоятельные граждане, располагающие средствами на приобретение жилья,
не только давно решили собственный квартирный вопрос, но и имеют большое
количество инвестиционной недвижимости.
Так как цены на квадратные метры снижаются, а расходы на их
содержание, напротив, растут, вряд ли такие люди в ближайшие годы будут
вкладывать сколько-нибудь серьезные деньги в рынок недвижимости. При
этом те наши соотечественники, которые нуждаются в улучшении жилищных
условий, сильно ограничены в финансовых возможностях. Соответственно
нынешняя структура спроса требует существенной корректировки ценников
вниз.
Формально цены на жилье в московском регионе в последний год топчутся
на месте: с января по начало декабря 2016 г. стоимость квадратного
метра на вторичном рынке столицы снизилась лишь с 179 000 руб. за кв. м
до 173 500 руб. по индексу Irn.ru. Однако, как
утверждают риелторы, лишь 20-25% выставляемых на продажу квартир в
Москве имеют шанс найти покупателей. Это те объекты, чьи владельцы
готовы предоставить скидку, в размере 8-10% в среднем. Остальные лоты
переоценены и намертво зависли.
В целом, по мнению Irn.ru, пока не
произойдет ощутимого снижения объемов предложения, не изменится и
ценовая динамика, установившаяся в последние два года. То есть
недвижимость в московском регионе будет дешеветь в среднем на 10% в год.
Это означает, что к 2020-2021 г. квадратный метр может постепенно
потерять примерно 30-40% своей нынешней стоимости. Резкого обвала цен не
произойдет, если, конечно, с экономикой не случится ничего
катастрофического. Цены будут снижаться постепенно, на 5-15% в год,
ступеньками: периоды активизации продаж после очередного снижения цен
будут сменяться стагнацией из-за исчерпания платежеспособного спроса на
этом уровне, а для активизации продаж будет требоваться новая
корректировка стоимости жилья вниз.
По мнению руководителя «ИРН-Консалтинг» Татьяны Калюжновой, избежать
такого варианта развития событий можно при условии сокращения объемов
строительства жилья в московском регионе примерно на 30-35% от
запланированных максимумов в ближайшие годы.
В 2016 г. драйвером роста рынка стала ипотека, отмечает
начальник управления операций на российском фондовом рынке ИК "Фридом
Финанс" Георгий Ващенко. Цены росли вслед за спросом, а спрос
формировался под влиянием низких цен и ожидании их роста, а также роста
ипотечных и арендных ставок. Уровень 2500 долл. / кв.м. является
привлекательным для готового жилья эконом класса в Москве, на этом
уровне спрос будет максимальным. В рублевом выражении это соответствует
около 150 тыс. / кв.м.
Застройщики будут повышать рублевые цены минимум дважды в будущем
году, чтобы подстегнуть спрос, в итоге цены вырастут в среднем на
примерно на 10 в рублях, ожидает эксперт. Долларовая доходность будет
зависеть от курса USDRUB, который будет достаточно волатильным, и
складываться из "комфортной" для бюджета и бизнеса стоимости барреля в
рублях, которая находится в диапазоне 3000-3600 руб.
И все же, возражает аналитик «Алор Брокер» Кирилл Яковенко, цены на
жилье в московском регионе в перспективе следующих 4 лет падать на 10% в
год не будут. Дело даже не в том, что макроэкономический вектор на
восстановление экономики и доходов населения уже во второй половине 2017
года приведут к росту спроса и тренд на снижение объемов спроса будет
переломлен, а в том, что даже сейчас девелоперы работают на грани
рентабельности и при снижении цен еще на 15-20% предложение на рынке
начнет стремительно сокращаться.
Рынок недвижимости является крайне чувствительным к перепадам в
экономике, а потому гибким, отмечает эксперт. В действительности мы уже
наблюдаем реакцию рынка на изменение соотношения спроса и предложения.
По планам правительства Москвы ежегодно столичный рынок должен
пополняться на 8 млн квадратных метров, однако по итогам 11 месяцев
удалось ввести в эксплуатацию не многим более 5 млн, при этом лишь 2,9
из них приходятся на жилье. То есть переизбыток предложения,
сформированный в 2015 году в связи с вводом в эксплуатацию заложенных в
докризисные годы объектов, постепенно нивелируется за счет спада
активности девелоперов, новых объектов становится меньше, что приводит к
стабилизации цен, причем не в перспективе 4 лет, а уже сейчас.
За те же 11 месяцев цены на московском вторичным рынке практически не
изменились: в январе квадратный метр стоил 179 тыс. рублей, к концу
ноября его цена упала лишь до 173,5 тыс, новостройки так и вовсе не
подешевели - с января по конец ноября стоимость квадратного метра в этом
сегменте снизилась со 199,6 тыс. до 198,7 тыс. «Не уверен, что при
текущей динамике даже в этом году стоит рассчитывать на снижение цен в
пределах 10%, уже не говоря о перспективе», – говорит Яковенко.
Как уже отмечалось, подчеркивает аналитик, рынок недвижимости в
Москве характеризуется крайне высокой стабильностью цен, девелоперы
сейчас работают на грани рентабельности, поэтому снижение цен на 10%
ежегодно приведет к тому, что они либо начнут работать себе в убыток,
либо будут сокращать объемы предложения. Вполне очевидно, что сейчас мы
наблюдаем реализацию второго сценария. С учетом перспективы
восстановления экономического роста уже со второй половины 2017 года,
скорее всего, до 2021 года динамика цен будет не нисходящей, а
восходящей, при этом уже с 2018 года стоимость жилья будет прибавлять
ежегодно по 4-5%.
