Шансевые инструменты

Потребность людей в улучшении жилищных условий остаётся попрежнему высокой, и удовлетворить этот спрос можно только с использованием надёжных рыночных механизмов, в том числе и ипотечного кредитования, уверен Владимир Путин. За последние пять лет именно этот инструмент позволил обеспечить рост объёмов ввода жилья на 60%, а по объёмам эконом-класса – на 90 процентов. Развивая этот инструмент, вместе с другими мерами, мы можем реализовать исторический шанас решить жилищную проблему в России, отметил он на заседении Госсовета по вопросам строительства 17 мая.

И Минфин, и ЦБ уже начали искать «эффективный путь» решения проблемы. «Раз президент поручил, обязательно найдем. Есть много способов снижения банковских ставок по ипотеке, они в различной степени оказывают нагрузку на бюджет, но мы найдем оптимальный вариант», - передает ТАСС слова замминистра финансов Моисеева.

- Снизить ставки по ипотеке можно путем снижения ключевой ставки ЦБ РФ и ростом объема госсубсидирования ставок по ипотеке (ростом объема льготного кредитования), - считает руководитель направления финансовых рынков центра «Общественная Дума»: Дмитрий Липатов. - Этот способ даст максимальный эффект. Но в этом варианте встанет вопрос поиска средств для увеличения расходов бюджета на субсидирование льготной ипотеки. А наиболее часто используемым источниками для этого служат повышение налоговой нагрузки для населения и бизнеса и сокращение других расходов бюджета.

Чуть менее эффективным может оказаться способ, при котором будет снижена ключевая ставка, а объемы госсубсидирования ипотечных ставок останутся на нынешнем уровне, - отмечает он. - . Обычно при снижении ключевой ставки и объем субсидирования уменьшают. Если же его сохранить, это позволит снизить размер ставок по ипотеке в целом и выдать больше льготных ипотек.

Кроме снижения ставки по ипотеке чиновниками предлагаются и другие способы поддержать способность населения покупать жилье, - напоминает Липатов. - Так, в феврале была продлена государственная программа льготной ипотеки, на нее было выделено 16,5 млрд руб. Законодатели также выступили с инициативой компенсировать часть долга по ипотеке при условии рождения детей. Кроме того, прозвучала идея ввести «обратную ипотеку», при которой кредит или деньги выдаются за счет залога собственного имущества. А после смерти владельца имущество будет переходить государству.    

Нам бы еще пожить

Между тем, вице-премьер РФ Игорь Шувалов на заседании Госсовета по градостроительству заявил, что правительство уже согласовало с Банком России выпуск ипотечных ценных бумаг, основанных на высококачественной и безрисковой ипотеке. «Мы сейчас в предварительном плане согласовали с Центральным банком, и Банк России пошел навстречу, что мы попытаемся в качестве пилотного проекта выпустить такую ценную бумагу, которая будет иметь в основе своей первоклассную безрисковую ипотеку. Денежные средства будут направлены на формирование, в том числе арендного жилого фонда», - сказал Шувалов.

«Нам очень важно учиться на ошибках других, именно создавать качественную ипотечную ценную бумагу. Мы помним, какие бывают кризисы в других странах на рынке ипотечном, поэтому мы очень внимательно должны смотреть за качеством и ипотечных кредитов, и бумаг. Для того, чтобы они обслуживались и не вызвали проблем в будущем», - сказала, в свою очередь, глава регулятора Эльвира Набиуллина. 

- В последнее время попытки правительства поддержать рынок недвижимости, обеспечивая население доступными ставками, выливается в значительную нагрузку на бюджет, поэтому, попытка частично приватизировать данные издержки выглядит вполне оправданной,-  комментирует заявление главы ЦБ руководитель управления брокерских операций «Алор Брокер» Антон Ванин. - Первоначальная идея создать инструмент, обеспеченный "первоклассной безрисковой ипотекой", выглядит здраво, однако, проблемы как обычно, начинаются на этапе реализации. В открытом доступе пока отсутствуют подробные сведения по планируемой программе.

- Основной возникающий вопрос, - считает эксперт, - масштабирование программы с условием обеспечения качественными активами. На текущий момент у нас очень ограниченное количество объектов и застройщиков, которых можно условно признать безрисковыми. Мировой опыт показывает, что разгон объемов строительства с помощью финансовых инструментов в период падения цен на недвижимость может повлечь плачевные последствия. Сейчас мы являемся свидетелями такого падения на российском рынке, который за последние годы превратился из "рынка продавца" в "рынок покупателя", кроме этого, наблюдается значительный рост просрочки по кредитам.

По сути, секьюритизированная ипотека подвержена двойному риску: дефолт застройщика и дефолты по пулу ипотечных займов, - рассказывает Антон Ванин. Подводя итог, эксперт указывает, что в текущих экономических реалиях стоит крайне осторожно и взвешенно подходить к выпуску подобных инструментов, так-как негативные тенденции явно прослеживаются: это снижение покупательской способности населения, рост просрочек, снижение спроса на жилье при плановом увеличении объемов строительства.

Поворот на восток

- Ипотечный кризис в США возник из-за необеспеченности инструмента реальными активами, большим количеством дешевой ликвидности и некомпетентности, халатности и злого умысла рейтинговых агентств, которые ставили рейтинги исходя из собственных предпочтений, без серьезных исследований, - говорит руководитель отдела розничных продаж УК «СОЛИД Менеджмент» -- Сергей Звенигородский. - Для нового ипотечного кризиса в России нет всех трех составляющих: фондовый рынок недостаточно емкий для выпуска большого количества ипотечных бумаг без обеспечения; дешевой ликвидности не будет из-за политики ЦБ; рейтинговые агентства не имеют достаточно авторитета для сокрытия неблагоприятных для эмитентов ценных бумаг данных.

Что касается опыта использования ипотечных ценных бумаг, то можно обратиться в сторону Востока, более точно – в сторону Ближнего Востока и исламского банкинга, - полагает аналитик. - Там все ценные бумаги полностью обеспечиваются реальными активами и их рынки спокойно развиваются, открывают новые площадки в Лондоне, Шанхае, Казани, - отмечает он. -  Опыт привязки ценных бумаг только под реальные проекты и развитие предприятий по заданным целевым параметрам можно использовать в полном объеме и у нас, конечно со своим колоритом. Инвестиции в инфраструктуру уже давно перезрели, а для ее модернизации и воссоздания требуется на несколько порядков большие средства, чем есть сейчас в свободном доступе, поэтому еще одним сдерживающим фактором для «надувания ипотечного пузыря» будет увеличение емкости рынка.