Люди, умеющие считать деньги, все чаще обращают внимание на квартиры, распродаваемые банками с торгов. Особенно это актуально в связи с тем, что все больше заемщиков по ипотечным кредитам становятся не в состоянии обслуживать свои кредиты. Лишь по официальным данным Банка России, на начало 2015 года задолженность по ипотечным кредитам возросла до 3 520 098 руб. На торгах, как правило, квартиры продаются с дисконтом, поскольку в интересах кредитора (банка) продать их как можно скорее, получив хотя бы сумму кредита.

Заманчиво приобрести готовую квартиру, да еще с дисконтом, да еще с «гарантиями»: ведь продает-то не какое-то агентство, а целый банк, у которого, надо полагать, полны отделы юристов.

Все это справедливо до тех пор, пока не выясняется, что в квартире, приобретенной вами с торгов у банка, зарегистрирована куча народу. И эта куча добровольно освобождать жилплощадь не собирается.

Как же так, скажете вы, ведь при продаже жилья прекращается право пользования им родственниками бывшего собственника, и данные третьи лица подлежат выселению (п. 2 ст. 292 ГК РФ). Сколько копий было сломано в свое время относительно выписки детей собственника, которые после развода стали как бы «бывшими» - впрочем, суды, руководствуясь разъяснениями высших судебных инстанций, чаще всего отказывают новым владельцам в выселении таких «бывших» членов семьи. Если же человеку в самом деле негде жить, то ему может быть разрешено какое-то время жить в проданной квартире, но это исключение, не правило (ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ).

Это то, как по закону. На практике же новый собственник часто приобретает квартиру с целыми семьями, зарегистрированными там. Выписать он их не может, и приходится хозяину новой «коммуналки» переезжать в судебные коридоры.

Осенью 2012 года гражданин Б. выиграл торги и стал обладателем «трешки» в Санкт-Петербурге. Через два дня он уже получил квартиру по акту приема-передачи, менее чем через два месяца в госреестр внесена запись о праве собственности и выдано свидетельство о регистрации. И вот тут то выяснилось, что в его квартире зарегистрированы и, более того, проживают:

·     бывшая хозяйка квартиры;

·     ее муж;

·     их дочь;

·     муж дочери;

·     двое их детей,

которые наотрез отказались квартиру освобождать.

Новый хозяин обратился в суд с требованием о признании указанных лиц утратившими право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета. И это было, как выясняется, только начало.

Один за другим суды устанавливали обстоятельства дела. Так, выяснилось, что указанное жилье было получено на основании справки жилищно-строительного кооператива (ЖСК). Родившиеся в СССР, наверное, помнят, что ордер на квартиры в ЖСК выдавался тогда, когда член кооператива полностью выплачивал пай, что и произошло с данной квартирой в 1993 году.

Далее, уже в наше время, супруги взяли займ у банка, оформив эту квартиру в ипотеку, как обеспечение. Дальше понятно: денег нет, долг возвращать нечем, банк через суд отбирает заложенную квартиру и продает с торгов.

Районный суд, выяснив все это, решил, что будет законным выселить только самих супругов — собственников, а их дочку с мужем и двумя детьми оставить.

«Счастливый» хозяин «коммуналки» пошел выше, и апелляционная инстанция порадовала его тем, что население его квартиры можно сократить еще на одного. Мужа дочки можно выписать, в ордере на предоставление квартиры он не был указан как член семьи собственника. Кроме того, как выяснилось, дочь не давала согласия на заем денег под залог квартиры. А вот сама дочка и ее дети должны остаться.

Основания для такого вывода дала статья 19 Федерального закона от 29.12.04 № 189-ФЗ — закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ, которая сохраняет право проживания в приватизированной квартире бывших членов семьи собственника. По общему же правилу они утрачивают такое право после прекращения семейных отношений с ним, например в случае развода (ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ).

Однако одно дело — бывшие члены семьи, давшие согласие на приватизацию, и совсем другое дело - бывшие члены семьи, включенным в ордер на жилое помещение в доме ЖСК, разве не так?

Насколько конституционная норма, по которой согласно которой право пользования жилым помещением сохраняется за лицами, получившими его на основании ордера на квартиру в доме ЖСК, в случае смены собственника? Как это соотносится с конституционными гарантиями права собственника — которое, помимо прочего, подразумевает право решать, кому жить на его жилплощади?

С этим вопросом дошли до Конституционного суда, который, к его чести, согласился с тем, что приобретение права собственности на жилье членом ЖСК и нанимателем при приватизации — разные вещи. Равным образом различаются и права членов семьи собственников при прекращении семейных отношений. В то же время напрямую закон не регулирует эти отношения, что приводит к тому, что нарушаются как права нового собственника, так и интересы членов семьи прежнего собственника.

В общем, страдают все, но законного выхода нет.

Конституционный суд лишь признал не соответствующей Конституции указанную норму (ст. 19 Вводного закона), в том степени, в какой она позволяет нарушать права нового хозяина жилья, который не знал и не должен был знать о наличии прав третьих лиц на приобретаемое имущество (постановление КС РФ от 24.03.15 № 5-П).

То есть права третьих лиц на жилье в доме ЖСК при его продаже, причем не только с торгов, законодательно не урегулированы, что создает проблемы и для самих третьих лиц, и для нового собственника жилья.

Урегулировать все эти вопросы должен федеральный законодатель. Однако процесс законотворчества — процесс не скорый: разработка законопроекта, согласование по министерствам, три чтения в Госдуме, потом Совет Федерации и, наконец, президент... а что же до того делать людям, попавшим в фактически безвыходную ситуацию?

Увы, иного выхода, кроме судебного, нет. До того, как необходимые нормы закона вступят в силу, все споры будут решать суды, принимая во внимание фактические обстоятельства каждого дела, например:

·     имеется ли у указанных лиц права на какие-то иные помещения;

·     какая сумма останется этим лицами после реализации имущества;

·     хватит ли этой суммы для покупки или найма другого жилья и прочее, прочее, прочее.

И, если суд выяснит, что у указанных лиц нет ни денег, ни жилья, то, судя по всему, новому собственнику придется смириться с присутствием в своей квартире совершенно посторонних лиц...