После кризиса 2008-2009 годов, вызванного крахом ценных бумаг, выпущенных под залог ипотечных кредитов в США, строительная отрасль стала одной из самых рисковых на несколько лет. Банки неохотно давали кредиты строительным компаниям или ужесточали условия по существующим кредитам. Многие компании разорились, строительные проекты замораживались, да и цены на недвижимость падали не активно. Но кризис – это хороший способ проверить силы, и в 2014 году российские компании рапортовали о резком росте вводимого жилья, а цены на жилье практически перестали расти. К середине 2014 года по темпам роста стоимости жилья России заняла 31 место в мире, опустившись за год на 19 позиций, свидетельствовали данные консалтинговой компании Knight Frank. Согласно оценкам рейтингового агентства Standard & Poor’s, цены на жилье в России в ближайшее время будут ежегодно падать почти на 3% с учетом поправки на инфляцию. В таких условиях хорошо инвестировать в недвижимость, но не за счет дорогих кредитов, а за счет собственных накоплений.
Больше, чем в СССР
Строительный рынок жилья пока радует: согласно данным Росстата, за 2014 год общий объем ввода жилья по России составил почти 81 млн кв. метров, что на 14,9% больше, чем в 2013 году. «Это самый высокий результат за всю историю нашей страны, включая советский период. Второй показатель был в 1987 году, когда было введено 76,4 млн кв. метров», - отмечает председатель комитета по страхованию и банковской деятельности в Российском союзе строителей Роберт Гулабян. Отметим, что ввод жилья вырос почти во всех регионах – от «чемпионов» по вводу в расчете на 1000 населения (Тюменская, Московская, Белгородская, Калининградская, Ленинградская, Новосибирская области, Краснодарский край и др.) до аутсайдеров – регионов Дальнего Востока и Сибири, ряда центральных областей и северо-западных республик. Согласно данным Росстата, пока ввод жилья продолжает расти. В целом по России в январе-феврале 2015 года было введено 12,3 млн кв. м жилья, что на 40,6% больше, чем в январе-феврале 2014 года.
Готовимся к спаду
Как объясняют эксперты РАНХиГС в своем отчете «Экономический кризис – социальное измерение», прошлогодний рост стал следствием активизации ипотечного кредитования при восстановлении экономики в 2011–2012 гг. после кризиса 2009 года. Они напоминают, что длительность строительного составляет 2-3 года, поэтому пик строительства пришелся именно на 2014 год. Но резкое удорожание ипотечных кредитов в конце 2014 г. приведет к сокращению ввода жилья через пару лет, предупреждают в академии при президенте РФ.
Гулабян не ждет рекордов уже в текущем году. Он полагает, что следует готовиться к спаду в строительной отрасли примерно на 20-30%. Главные причины такого сценария, по мнению Гулабяна, – отсутствие ресурсной базы, сокращение программ ипотечного кредитования и недоступность кредитных ресурсы для строителей.
Запредельные ставки
Рост ключевой ставки ЦБ в декабре 2014 года с 10,5% до 17% процентов поставил под угрозу кредитование всех сегментов экономики. Такого резкого изменения стоимости денег не было даже в 2008-2009 годах, когда в активную фазу вступил мировой финансовый кризис (на начало 2008 года ставка рефинансирования была 10%, к концу года она была повышена до 13%, а с середины 2009 года она стала плавно снижаться). Банки повысили ставки для компаний, а также ипотечные ставки по кредитам. К примеру, согласно данным ЦБ РФ, средняя ставка по выданным в феврале 2015 года ипотечным кредитам составила 14,7% годовых, что является максимальным значением с сентября 2009 года.
Правда, в кризисные годы государство старается поддержать строительные проекты, чтобы поддержать рынок ипотеки и отрасль жилищного строительства. В рамках введенной программы для заемщика ставка по кредиту составит не более 12% годовых, уточняет АИЖК, а при предоставлении дополнительных скидок за счет застройщика - от 9-10% годовых. При этом кредиты на приобретение жилья на вторичном рынке предлагаются по ставкам 14,5 - 18% годовых.
Ипотека мельчает
Согласно данным Банка России и АИЖК, в январе-феврале 2015 года выдано 92,1 тыс ипотечных кредита на общую сумму 150,1 млрд рублей, что составляет 78% от уровня января-февраля 2014 года в количественном и 76% - в денежном выражении. Непосредственно за февраль падение еще более ощутимо: темпы падения рынка ипотечного кредитования ускорились: было выдано 49 кредитов на сумму 79,6 млрд рублей, что на 33% меньше февраля 2014 года. Средняя сумма рублевого кредита составила 1,63 млн рублей по сравнению с 1,73 млн рублей по итогам 2014 года. В АИЖК считают, что как-то оживить спрос на ипотеку должны государственные субсидированные программы.
Что дальше?
В России спрос на жилье до сих пор превышает его предложения, считают в агентстве S&P. Кратковременный посткризисный рост строительства домов за последние 1,5 года не сильно спас ситуацию. Компании, ориентированные на этот сегмент, будут сильно зависеть от трех факторов: высоких кредитных банковских ставок, снижения реальных доходов у населения (в прошлом году они упали в реальном выражении впервые с 2000 года), а также закредитованности россиян, многие их которых вынуждены обслуживать 2-3 кредита. Пока складывающая ситуация говорит о неминуемом сокращении возведения нового жилья. И тогда сыграет закон рынка: в условиях снижения предложения цена на товар растет.
