Ипотека в этом году — едва ли не единственное утешение для российских банков. В то время как потребительское кредитование на глазах теряет популярность у населения, а просрочки по нему растут, кредиты на приобретение жилья берут все чаще.
Этот пир во время чумы привлекает все больше кредитных организаций, количество игроков на ипотечном рынке растет. Ипотеку предлагают множество новых небольших банков, что, безусловно, идет на пользу потребителю, расширяя для него выбор.
Большие перемены
Стандарты государственного Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) ждет коренная перестройка. Вместо действующих сейчас социальных программ — для военных, молодых учителей и ученых, молодых семей — в следующем году планируется создать одну общую для всех. В пресс-службе агентства сообщили, что идет работа над единым «Социальным стандартом», унифицирующим условия выдачи ипотеки для льготников.
Остальным заемщикам на ближайшие несколько лет придется забыть про кредиты без первоначального взноса. «Учитывая уроки кризиса 2008 года, наш банк достаточно взвешенно подходит к требованиям по первоначальному взносу, — рассказывает Нина Крючкова, зампред правления ВТБ 24. — С первоначальным взносом менее 20 процентов выдается не больше 15 процентов кредитов. При этом половина предусматривают страхование ответственности или использование материнского капитала. А доля ипотечных кредитов с первоначальным взносом в 50 процентов и более превышает половину всех выданных займов». В СМП Банке, например, доля ипотечных кредитов с первоначальным взносом более 30 процентов достигает 62 процентов, причем 36 процентов приходится на долю кредитов с первоначальным взносом более 50 процентов.
«У нас нет программ с первоначальным взносом меньше 30 процентов», — объясняет Игорь Жигунов, первый заместитель председателя правления Банка жилищного финансирования. Скорее всего, стоит ждать возвращения банков к ипотечному стандарту, в свое время провозглашенному в АИЖК оптимальным, — те самые 30 процентов.
Ставки повышаются, и заемщикам остается надеяться на возможность их снижения только за счет хорошей кредитной истории либо при помощи других свидетельств своей благонадежности и платежеспособности. Участники рынка считают, что благодаря индивидуальному подходу так называемые качественные заемщики смогут получать кредит по более низкой цене. Крупнейшие кредитные организации уже прибегают к данной практике. Но пока за счет хорошей репутации заемщик может выиграть не так много: от 0,25 до 0,5 процентного пункта. При росте ставок на 1-2 процента подобная преференция не выглядит существенной.
«Зарплатные клиенты банка или владельцы премиальных пакетов могут рассчитывать на специальную скидку в 0,3 процентных пункта к базовой ставке, а в рамках специальных совместных акций с партнерами банка — до 1 процентного пункта. Есть и отдельные, совместные с партнерами, предложения, где выгода клиента еще более ощутима», — поясняет Крючкова.
«Рост процентных ставок по ипотечным кредитам, наблюдаемый последние несколько месяцев, обусловлен прежде всего удорожанием стоимости фондирования, — комментирует Наталья Коняхина, директор департамента ипотечного и потребительского кредитования СМП Банка. — В результате банки вынуждены пересматривать условия кредитования и повышать процентные ставки по кредитам». Более того, даже этих дорогих денег на всех не хватает. Не исключено, что в следующем году многим банкам средней величины придется отказаться от выдачи ипотеки, как это было в кризис 2008-2009-го.
Плохие новости
Итак, рассчитывать на снижение процентов по ипотеке в ближайшие полгода не стоит. В нынешней ситуации надеяться можно только на то, что ставки не вырастут слишком сильно и быстро. В августе, по данным Центрального банка РФ, средневзвешенная ставка по кредитам в рублях зафиксирована на уровне 12,3 процента годовых. В сентябре минимальные ставки крупнейших игроков рынка находились в диапазоне от 11,5 до 14,25 процента годовых. А максимальный показатель с накрутками за отсутствие справки по форме 2-НДФЛ и отказ от страхования в ряде ипотечных банков из топ-15 достиг 18-20 процентов.
«Рост стоимости кредитов пока ограничивает высокая конкуренция за качественных заемщиков, — продолжает Наталья Коняхина. — Снижение же ставок, а точнее сдерживание их роста, — это основное средство борьбы за клиента. Многие участники вынуждены работать с минимальной маржой и не решаются на повышение».
Впрочем, в октябре проценты по ипотеке все же пошли в рост. Отмашку рынку дали Сбербанк и ВТБ 24 — два крупнейших ипотечных банка, на чью долю приходится более половины всех кредитов в стране. В первой декаде октября оба лидера подняли цену на ипотеку.
Поскольку все прочие кредитные учреждения конкурируют главным образом с госбанками, они не могут поднять ставки выше заданного ими уровня — иначе растеряют клиентов. Зато когда госбанки повышают ставки, следом дружно подтягиваются остальные в расчете на дополнительный доход.
«Все крупнейшие игроки уже повысили ставки по ипотеке. Значит, в ближайшее время мы увидим продолжение роста ипотечной ставки по рынку. До конца года она может прибавить около 0,5 процентных пункта», — указывает Нина Крючкова. АИЖК прогнозирует возможное увеличение к концу года средневзвешенной ставки до 12,5 процента.
«Размер ставок по ипотечным кредитам во многом зависит от того, как долго сохранится текущая ситуация на финансовых рынках, — поясняет Елена Кудлик, заместитель председателя правления банка DeltaCredit. — Существенный рост стоимости привлечения средств и неопределенность на рынке капитала могут вызвать корректировку ставок на рынке ипотечного кредитования в сторону увеличения».
Обманчивое благополучие
Несмотря на пессимистические прогнозы по поводу перспектив ипотечного кредитования в России, на фоне общего кризиса этот сегмент рынка до сих пор демонстрирует исключительно высокие результаты. Задолженность по ипотечным кредитам на данный момент превышает 3 триллиона рублей, что составляет примерно 4,5 процента от российского ВВП. Пустяки на фоне США, где задолженность по ипотеке соответствует 50 процентам ВВП страны, однако этот показатель быстро увеличивается — за последние три года задолженность по ипотеке выросла втрое.
За январь-август 2014-го в России было выдано почти 620 тысяч ипотечных кредитов более чем на 1 триллион рублей. Несмотря на падение уровня жизни населения, ипотечный рынок вырос по сравнению с прошлым годом на 27 процентов по количеству кредитов и на 36 процентов — в денежном выражении.
Говорят, что сейчас темпы роста ипотечного кредитования замедляются по сравнению с 2013 годом, но пока данные ЦБ свидетельствуют о другом: темпы роста в период с января по август 2014-го зафиксированы на отметке 36,2 процента, тогда как в целом за 2013 год этот показатель составил 31 процент. Получается, что в условиях экономического спада спрос на ипотеку увеличивается, причем даже быстрее, чем в стабильном 2013 году. А ведь в 2013-м ипотечный рынок рос с более низкой планки, чем в 2014-м.
В 2013 году годовой прирост ипотечного портфеля на балансах банков достиг 32,6 процента. За восемь месяцев 2014-го общая задолженность населения по ипотеке в России выросла только на 21 процент. Правда, сейчас еще рано делать окончательные выводы, поскольку итог восьми месяцев 2013 года по этому критерию был еще скромнее — всего 18 процентов. Дело в том, что в конце 2013-го возник ажиотажный спрос на ипотеку, который и дал резкое увеличение показателей.
В АИЖК прошлой зимой прогнозировали, что в 2014 году прирост объема выдачи кредитов заметно снизится — до 23 процентов. Эксперты компании Frank Research Group предсказывают, что в 2014-м совокупный ипотечный портфель российских банков увеличится примерно так же, как и в 2013 году, — на 32 процента.
Ольга Сенаторова
