Источник перевод для MixedNews - Наталья Ярошинская
Интервью с редактором информационного интернет-портала ContraryInvestor.com Брайаном Претти.
Рынок недвижимости переживает однобокий инвестиционный цикл
Я думаю, что сейчас на рынке недвижимости мы наблюдаем не очередной экономический цикл, а инвестиционный цикл. Ещё никогда количество сделок с недвижимостью в наличной валюте не достигало 40-50 процентов от общего числа сделок. Почему так происходит? В каком-то смысле это последствия валютного стимулирования, когда понижаются процентные ставки и исчезает возможность получать стабильный процентный доход от вложений в альтернативные активы. Пять лет назад вложения в депозитные сертификаты, казначейские облигации и даже фонд денежного рынка давали доходность в пять процентов. Теперь же инвесторов, вкладывающих в низкорисковые активы, лишили этой возможности. Поэтому они изъяли свои накопленные 300-400 тысяч долларов со счёта в банке и купили недвижимость, которая теоретически может приносить им 6-7 процентов дохода в наличной форме, который и становится доходностью их вложений. Таким образом, на лицо тенденция вывода вложений из облигаций и банковских счетов с последующим вложением в объекты недвижимости. Конечно, вложение в недвижимость несёт свои риски. У дома может прохудиться крыша, сломаться отопление или вы не найдёте постояльцев – всё это исключено в случае с казначейскими облигациями. Поэтому, вкладывая деньги в этот класс активов, мы увеличиваем свои риски, но это вынужденные вложения, потому ничто больше не может гарантировать вам доходность. Собственно поэтому и растёт число сделок по приобретению недвижимости за наличные.
Вторая часть уравнения – это нестабильная ситуация в европейской банковской системе. Не успел наступить новый год, как мы уже слышим про некий 10-процентный налог на вклады в банках ЕС, который собирается вводить МВФ. Вдобавок к этому там поговаривают о возможности отрицательных процентных ставок. И вот вопрос: если вы гражданин ЕС, и вы держите свои активы в евро или имеете средства на счету в европейском банке, то что вы будете делать? – Вы заберёте свои деньги, прежде чем произойдёт все вышесказанное.
Можно провести параллели с Японией, валюта которой подверглась жестокому обесцениванию с момента избрания Абэ. Если вы японец и держите сбережения в йене, то из-за девальвации вы потеряли 20 процентов своей покупательской способности в глобальном масштабе. Так что по всему миру капитал начинает перемещаться.
Дополняет картину Китай, высшее руководство которого начало войну с коррупцией. Как вам известно, вывод капитала из Китая запрещён. Есть только один способ это сделать, но для этого нужно иметь огромный объём капитала. Этот огромный капитал прячут в альтернативных активах по всему миру. И этот капитал хочет ощущать себя надёжно и, возможно, сейчас чувство надёжности ему придаёт доллар США. Ведь вложившись в доллар, вы можете приобрести облигации, акции, бизнес или недвижимость. А поскольку стабильной доходности фактически больше не существует, то недвижимость и, может быть, ещё акции становятся местом надёжного хранения иностранного капитала.
Весь этот капитал концентрируется во всем нам известных точках планеты: цены на недвижимость в Нью-Йорке, Лондоне, в области залива Сан-Франциско бьют все рекорды. Сегодня — не как раньше, когда молодая семья потихоньку встаёт на ноги, а затем берут дом в ипотеку. Так что мы имеем дело явно не с классическим экономическим, но инвестиционным циклом.
Где заперт мировой капитал
В 2009 году, когда ФРС только начал авантюру валютного стимулирования, выпущенные средства осели в активах внутри США и в гособлигациях. Но по мере того, как печатный станок продолжал работать, средства стали расходиться по всему миру. Они оседали в развивающихся рынках и их облигациях, валюте и активах. Они оседали в недвижимости по всему миру, в золоте и товарах. Но как только ФРС впервые произнёс слово «сворачивание», инвесторы по всему миру приготовились к прекращению этого потока ликвидности. И все эти классы активов стали сжиматься до тех пор, пока в них не остались только бумаги США, крупнейших американских голубых фишек, которые по-прежнему находятся в хорошем финансовом состоянии. Они предлагают доходность выше, чем у надёжных облигаций, и являются единственным источником доходности.
Мировые центральные банки и политики, делая то, что они делают, тем самым, загоняют капитал в очень небольшой класс активов. Ты приносишь один доллар в банк, а тебе возвращают 99 центов. В этой ситуации капитал вынужден перемещаться. Капитал начал уходить из Китая, потому что был напуган коррупционной кампанией. В Японии девальвация йены вынудила искать альтернативную валюту. В Европе угроза конфискации вложений, а также волнующий всех вопрос о дальнейшей судьбе евро вызвали отток капитала.
Мировой капитал осел в активах, которые он считает безопасными. И такими активами, хотим мы этого или нет, сегодня являются крупные американские корпорации. Их балансы не сильно обременены долгами, поэтому для инвестора, который ищет надёжный способ вложений, сомнений, куда податься, не возникает: это либо недвижимость, либо акции американских корпораций. Куда бы вы вложили свои семейные сбережения: в облигации какой-нибудь страны или в акции Джонсон и Джонсон? При этом я не сторонник подхода, когда деньги выбрасываются на рынок акций в надежде на рост в 2014 году, потому что в предыдущем году рынок рос, а, значит…и всё в таком духе. Работа на этом рынке требует, прежде всего, грамотного подхода к управлению рисками.
-
Источник: mixednews.ru.
Рейтинг публикации:
|
