На днях Госдума в первом чтении приняла законопроект о так называемых доходных домах, предназначенных для некоммерческого найма нуждающимся в улучшении жилищных условий. Своё участие в пилотном проекте по возведению таких домов подтвердила Москва, а также Московская, Ленинградская, Самарская, Оренбургская, Орловская, Новосибирская, Калужская и Тульская области.
В отличие от договора социального найма квартиру, арендованную в доходном доме, нельзя будет приватизировать, а сам договор аренды является срочным и заключается на срок от года до 10 лет. При этом прогнозируемая стоимость аренды будет существенно (по крайней мере, на 30%) ниже рыночной. Так, однокомнатная квартира в Москве обойдётся 10 тыс. рублей. Кроме того, придётся оплатить и коммунальные услуги, поскольку жильцы доходных домов не получают государственных субсидий на оплату услуг ЖКХ.
Напомним, что некоммерческий наём жилья фигурирует в майских указах президента Владимира Путина как один из наиболее действенных способов решения проблемы с жильём в стране.
Однако в данный момент законопроект слишком «сырой» и требует доработки и внесения массы поправок. В частности, документ не содержит критериев, позволяющих определить круг нуждающихся в получении права на проживание в доходных домах. «Программа некоммерческого найма разработана для решения жилищной проблемы для так называемого среднего класса, который по уровню дохода не имеет права на господдержку, но при этом не может приобрести квартиру по рыночной цене», — довольно туманно пояснила Галина Хованская, глава профильного комитета Госдумы на «круглом столе», посвящённом жилищной сфере. Право устанавливать финансовые и имущественные границы для возможности претендовать на такое жилье предлагается делегировать регионам. При этом определение величины арендных ставок возложено на правительство страны.
Другим немаловажным «белым пятном» законопроекта следует признать неопределённость со способами привлечения инвесторов в проекты строительства доходных домов. В этом вопросе нет единого мнения и у экспертов, выступавших на упомянутом «круглом столе» в Госдуме. Сегодня существуют как минимум четыре различных предложения по предоставлению застройщикам таких домов тех или иных преференций. Так, им могут быть предоставлены льготные (субсидируемые государством) кредиты, бесплатно выделены участки земли под строительство или «подарена» инфраструктура (она будет построена за счёт бюджета и передана застройщику). Также инвесторам готовы предложить налоговые льготы, вплоть до полного освобождения от уплаты налогов.
Что вопрос с частными инвесторами — ключевой, свидетельствуют заявленные показатели программы строительства доходных домов. Уже в следующем году в стране должно быть возведено 2 млн «квадратов» арендного жилья, а к 2018 году — 15 млн. «На это должно уйти почти 460 млрд рублей. Но за счёт только бюджетных средств эту задачу решить невозможно», — отметил Андрей Шелковый, гендиректор «Агентства финансирования жилищного строительства». При этом эксперт считает, что помочь проекту могли бы пенсионные деньги. Точнее, средства накопительной части, которые сейчас аккумулированы в негосударственных пенсионных фондах. Фонды смогут приобрести ипотечные облигации, доходность по которым будет обеспечиваться объектами недвижимости. «На эти цели мы предлагаем направить всего 10% пенсионных накоплений, что позволит обеспечить от 200 до 400 млрд рублей ежегодного финансирования этих программ. Это от 10 до 30 млн квадратных метров в год», — подчеркнул Андрей Шелковый.
Эксперты успели подсчитать, что воспользоваться программой некоммерческого найма смогут до трети наших сограждан. «Надо уходить от этой развилки — либо рынок, либо бесплатное жильё. В программе же некоммерческого найма смогут принять участие 30 процентов тех, для кого сегодня нет места в жилищном законодательстве», — заявил Александр Пузанов, гендиректор фонда «Институт экономики города».
В этом, кстати, кроется некоторая опасность рассматриваемого законопроекта. Поясним. По словам Галины Хованской, сейчас в очереди на социальное жильё стоит 15–20% наших сограждан. Соответственно, по самым минимальным подсчётам, жильём необходимо обеспечить порядка 20 млн человек. Социальные нормы жилья серьёзно различаются в зависимости от региона, но в среднем составляют 12 кв. м на человека. То есть, для того чтобы предоставить квартиры нуждающимся, необходимо возвести как минимум 240 млн «квадратов» жилья. Для сравнения: в этом году власти рассчитывают довести объёмы строительства жилья в стране до 70 млн квадратных метров.
Соответственно, планы разработчиков законопроекта можно назвать наполеоновскими — доходные дома должны занимать от пятой части до едва ли не половины всего возводимого в стране жилья. При этом на собственно социальное жилье (бесплатно предоставляемое очередникам) приходятся совсем мизерные показатели. Так, в Москве согласно адресной инвестиционной программе в 2013–2015 годах должно быть построено около 1,87 млн кв. м жилья. Однако из них 1,4 млн кв. м будет направлено на расселение пятиэтажек. То есть непосредственно очередникам останется не более 470 тыс. кв. м. За три года. В Санкт-Петербурге при нынешних 200 тыс. кв. м в год к 2015 году планируется сократить объёмы строительства социального жилья до 15 тыс. квадратных метров.
На этом фоне заявленные объёмы возведения доходных домов наталкивают на одну неприятную мысль. В том случае, если властям удастся заинтересовать инвесторов (методом кнута или пряника) и программа строительства подобных домов станет по-настоящему массовой, у государства неминуемо возникнет соблазн в пользу «доходного» строительства отказаться от «бесплатного» социального жилья для очередников или значительно снизить объёмы его строительства.
