Цены на недвижимость: лучший индикатор кризиса, но только не в России

Колумбия. 5 июля. FINMARKET.RU - Глобальный экономический кризис 2008-2009 годов начался с рынка недвижимости в США. Именно он обрушил финансовый сектор и экономику США, а затем и мировую. Болезненно долгое и тяжелое восстановление экономики США, Испании и других стран после кризиса также связано с недвижимостью.

Джошуа Айзенман из Университета Южной Каролины и Йотин Джинджарак из Университета Лондона изучили состояние рынка недвижимости в нескольких десятках стран мира до и после кризиса. Они еще раз подтвердили существование однозначной зависимости: рост цен на недвижимость сопровождается ростом дефицита текущего счета и кредитным бумом. Все это - признаки надвигающегося кризиса.

Пока страны, пережившие бум на рынке недвижимости, чувстствуют себя хорошо: цены хоть и остаются волатильными, но пока не выросли до докризисного уровня, так же как дефицит текущего счета и кредитование. К таким странам относятся, например, США, Испания и Великобритания. В России ситуация тоже не критична, несмотря на высокие цены на недвижимость, счет текущих операций остается профицитным, хотя в следующем году это может измениться.

Согласно исследованию Клаудио Борио из Банка международных расчетов, кризис можно было легко предсказать. В его основе, лежала "избыточная эластичность" мировой монетарной и финансовой системы. Сигналы о надвигающемся кризисе можно было найти на балансах компаний, которые набрали слишком много долгов.

Айземан уверен, что рынок недвижимости все-таки является куда лучшим индикатором кризисов, ведь именно на нем, в первую очередь, отражаются любые колебания бизнес-циклов. На него влияет динамика счета текущих операций и кредитования. Например, обычно высокие спрос и цены на недвижимость приводят к сохранению дефицита счета текущих операций. Большая финансовая глубина и быстрый рост кредитования способствует росту спроса на недвижимость, ведь обычно она покупается в кредит.

В 2009 году экономисты на примере 41 страны мира доказали положительную связь между дефицитом счета текущих операций и отношением цен на недвижимость к дефлятору ВВП. Причем чем более развиты финансовые рыки и выше качество институтов, тем связь теснее. Динамика дефицита счета текущих операций влияет на недвижимость сильнее, чем процентная ставка или инфляция.

Это можно объяснить несколькими факторами:

• Цикл роста цен на недвижимость зависит от ожиданий населения. Когда доходы быстро растут, но люди не уверены, как долго этот период продлится, цены взлетают. Затем они падают. Это происходит лишь в экономиках, открытых для иностранных инвестиций.
• Если в это время населению доступны дешевые кредитные средства, то бум будет очень масштабным.
• Международные дисбалансы можно объяснить с помощью пузырей на рынках активов. Сами пузыри приводят к росту потребления, которое приводит к формированию торговых дисбалансов.
• Бум на рынке недвижимости будет тем больше, чем больший торговый дефицит может позволить себе страна.

Экономисты решили оценить угрозу, которая исходит от рынка недвижимости после кризиса, то есть в данный момент. Для этого они оценили данные по 36 странам мира в период с 2005 по 2012 годы. После кризиса зависимость между ценами на недвижимость и дефицитом счета текущих операций стала еще более выраженной.

Как рынки недвижимости отреагировали на кризис

В основе анализа экономистов лежат три основных параметра - рост цен на недвижимость, дефицит текущего счета и рост кредитования как доля в ВВП. Все три показателя связаны друг с другом.

• Общая тенденция такова: после кризиса рост цен на недвижимость в большинстве стран прекратился. Особенно это заметно в Ирландии, Испании, Южной Африке, США и Великобритании.
• Но из этого правила есть исключения, в основном, это мелкие рынки недвижимости вроде Гонконга, Ирландии и Румынии.

• У кризиса было две фазы: обострение проблем британского банка Northern Rock во третьем квартале 2007 года и коллапс Lehman Brothers в третьем квартале 2008 года. Рынки недвижимости разных стран по-разному отреагировали на эти события.
• Например, в Канаде или Ирландии цены на недвижимость росли вплоть до наступления одного из кризисных событий.
• В США и Южной Африке цены начали падать задолго до мирового кризиса.
• В Австралии цены начали расти сразу после кризисных событий. А в Гонконге и Сингапуре до сих пор остаются волатильными.

Подобное разнообразие наблюдается и в динамике других параметров: дефиците счета текущих операций и росте внутреннего кредитования к ВВП. Правда, для США, Великобритании, Испании и других стран, пострадавших от пузыря на рынке недвижимости, динамика до и после кризиса сходная.

Как пузырь на рынке недвижимости довел страны до кризиса

• До кризиса 2008-2009 годов и после него именно рост цен на недвижимости увеличивал дефицит счета текущих операций - эти два параметра связаны друг с другом.
• Рост дефицита - это сигнал о том, что расходы резидентов страны и выпуск экономики разбаллансированы. Недвижимость является неэкспортным сектором, но она абсорбирует часть спроса.
• Положительная и сильная связь наблюдается и между динамикой кредитования и ростом цен на недвижимость.
• Также рост цен на недвижимость обычно сопровождается ростом фондового рынка и ускорением инфляции. Это связано с "эффектом богатства": если недвижимость, которой владеет человек, дорожает, он чувствует себя богаче и начинает вкладывать средства в акции и наоборот.
• Связи между ростом цен на недвижимость и ростом экономики, суверенными рисками, глобальными процентными ставками или ростом резервов экономисты не обнаружили.
• Однако рынком недвижимости не управляют "звериные инстинкты" - страх, паника и другие. Напротив, эффект от мирового кризиса ощущается на этом рынке с определенным лагом.
• При этом положительная связь между дефицитом счета текущих операций и ростом цен на недвижимость после кризиса сохранилась, а вот связь между ростом кредитования и ростом цен на недвижимость стала незначительной.
• В выбранных странах экономисты не обнаружили зависимости между дефицитом счета текущих операций и ростом кредитования.

Александр Батушанский, управляющий партнер консалтинговой группы "Решение"

"После того, как был обвал цен на некоторых российских рынках после кризиса, цены росли не очень высокими темпами. Нельзя говорить о том, что рынки были перегреты. Во всяком случае в последнее время доля чисто спекулятивных сделок на рынке была низкой.

Риски на рынке возникают, прежде всего, тогда, когда растет доля чисто спекулятивных сделок, то есть той части потребителей, которые стараются заработать именно на росте цен на недвижимость, а, например, не на изменении стадии строительства. Есть люди, которые вкладывают деньги на нулевой стадии строительства и продают уже готовую недвижимость, это такие маленькие инвесторы. Есть тип инвесторов, которые вкладывают деньги именно на росте. Сейчас таких инвесторов небольшая доля. С этой точки зрения, риски сейчас не очень большие, потому что доля утилитарных потребителей, то есть тех потребителей, которые покупают недвижимость для проживания, подавляющая.

Прогноз по росту цен зависит от того, о каком рынке мы говорим. Такого понятия как рынок недвижимости России не существует в силу отсутствия мобильности населения. В США, например, мобильность населения очень высокая. Если человек приезжает в другой город работать, то он сразу же приобретает там недвижимость или берет ее в аренду. У нас мобильность населения очень низкая. Соответственно, были сформированы узкие региональные рынки. На некоторых рынках может быть рост, а на некоторых спад.

Более или менее тенденции, конечно, схожи. Вероятнее всего, в ближайшее время не стоит ожидать роста цен значительно выше инфляции. Нет для этого никаких оснований.

Цены в Москве и Санкт-Петербурге действительно высокие в силу того, что доходы населения, которое сюда приезжает и приобретает здесь квартиры, достаточно высокие. Эти цены соответствуют спросу, не более того.

В Санкт-Петербурге, например, сейчас достаточно расширилось предложение. Как только это случилось, замедлился рост цен. Это всегда баланс спроса и предложения. Так как денег в Москве больше, то уровень цен там выше.

Кроме того, в Москве сейчас сократился объем строительства в пределах административных границ самой Москвы, естественно, это является основанием, чтобы цены внутри кольца росли. В Санкт-Петербурге также сократилось предложение в пределах административных границ города, значит, можно ожидать, что цены будут расти быстрее в так называемых обжитых районах, чем на окраинах и на новостройки в Ленинградской области.

Если говорить о всем рынке Москвы и Санкт-Петербурга, включая областные стройки, сейчас нет основания говорить, что цены в среденем будут расти высокими темпами. На рынке недвижимости в этих городах сейчас ситуация складывается таким образом, что рост цен замедлился, так как спрос не растет. При стабильных или снижающихся ценах не внешних рынках на энергоресурсы без специальных мер стимулирования расширения ипотечного кредитования роста спроса не произойдет".

Вадим Засько, заместитель директора Института экономики недвижимости ВШЭ

"В развитых странах и в России абсолютно противоположные тенденции. У них главным признаком кризиса всегда является падение цен. Кризис 2007-2008 года был вызван тем, что резко снизились цены на недвижимость. Ставки по ипотечным кредитам стали более высокие, чем стоимость недвижимости. Обслуживание кредитов стало дороже, чем сама недвижимость. В США и других развитых странах тенденция к снижению цен на недвижимость.

В России ситуация кардинально противоположная. Причем это не только в России, но и во всех развивающихся странах. Недвижимость в этих странах выступает одним из способов сохранения капитала. У вас нет возможности вкладывать деньги в банки, в производство, в ценные бумаги, в собственную валюту, ведь она может девальвироваться или обесцениться. В этом случае вы вкладываете деньги в недвижимость, потому что это наиболее эффективное средство сохранения вашего капитала. У нас с промышленно развитыми странам это абсолютно разнонаправленная тенденция.

В развитых странах, особенно в США, постепенно в начале этого года цены начали увеличиваться. Речь идет об 1-1,2% - это максимальное увеличение цен на недвижимость. Это положительный признак для них. Это никак не предвестники кризиса.

Что касается нас, то в Москве идет замедление темпов роста цен на вторичную недвижимость. Но, скорее, статистическая погрешность.

Связывать изменение цен на недвижимость с каким-то признаками кризиса оснований нет. Катастрофического падения цен ни в Европе, ни в США не наблюдается. У нас также нет ни роста, ни падения. Поэтому я не вижу пока никаких причин связывать недвижимость с кризисом".