Москва. 19 февраля. FINMARKET.RU - "Финмаркет" решил разобраться, почему общий объем жилищного строительства в России практически не растет, едва восстановившись в прошлом году до докризисного уровня. Исследование проведено на основе опубликованного на прошлой неделе Росстатом сборника "Строительство в России".
Оказалось, что в одних регионах активному наращиванию масштабов жилищного строительства не мешают ни общее замедление экономики, ни низкие доходы населения, а в других новостроек как не было, так и нет, несмотря на весь рост благосостояния. Все зависит от местных властей и их вмешательства в экономику.
Бурный рост и советские темпы
В рамках реализации нацпроекта "Доступное жилье" (2005-2007 годы) жилищное строительство в России увеличилось почти на треть и достигло советского уровня - порядка 60 млн кв. метров в год. С тех пор все попытки нарастить этот объем не дали практически никакого эффекта.
- По итогам 2012 года в стране было построено 65,2 млн кв. метров жилья, что всего лишь на 2% больше, чем в 2008, и на 6%, чем в 1990 году.
- Достигнуты эти результаты во многом благодаря самому населению. Если в конце советского периода граждане сами для себя строили менее 10% жилья в стране, то в прошлом году - 43,2%.
- Зато нацпроект, а затем и кризис негативно сказались на размере квартир. Если в 2004 году средний размер вновь построенного жилья в многоэтажках составлял 86 кв. метрам, то в 2011 году (более свежих данных в сборнике Росстата пока нет) - чуть более 79 кв. метров.
- Менее существенным было снижение площади индивидуальных домов: с 139 до 133 кв. метров.
География строек
Тройка лидеров по объемам ввода нового жилья в 2011 году выглядела так: Московская область, Краснодарский край и Санкт-Петербург. Москва отставала, но решение президента Медведева прирезать к ней кусок области в 2012 году спутало все статистические карты. Москва немного поднялась в рейтинге, а вот Московская область (на нее приходилось чуть менее 11% общего жилищного строительства страны) наоборот просела и уступила пальму первенства Тюменской.
Что касается темпов роста, то в стране появился неожиданный лидер: как и в случае с банковскими депозитами, Чечня стремительно сокращает разрыв с регионами центральной России
- Еще в 2011 году Москва по жилищному строительству в 2,5 раза просела по сравнению с временами мэра Юрия Лужкова и находилась только на восьмом месте в стране, отстав даже от Свердловской области.
- После того, как от Московской области откусили весьма перспективный для жилой застройки кусок, она уступила пальму первенства по строительству жилья на 1000 жителей южной (внеокружной) части Тюменской области. В 2012 году там было построено 1002 кв. метра на каждую тысячу жителей. В идущей следом Московской области - 956 кв. метров (в 2011 году этот показатель там был равен 1145 кв. метров).
- Тройку лидеров замыкает Краснодарский край с 815 кв. метрами на тысячу жителей.
- Абсолютными аутсайдерами по данному показателю в прошлом году стали Коми (96 кв. метров на 1000 жителей), Мурманская область (31) и Чукотка (24). Мощным спуртом из тройки аутсайдеров в 2012 году ушла Чечня, нарастив объемы жилищного строительства сразу в 4,2 раза, причем преимущественно за счет индивидуального строительства.
Частная инициатива
Чеченские бурные темпы роста объемов вводимого жилья не случайны: там, а также в некоторых регионах юга России, жилье в основном строят сами граждане, предпочитая отдельные дома многоквартирным. Вообще, частная инициатива кажется лучшим драйвером роста, нежели государственные программы и различные жилищные сертификаты. Чем выше доля индивидуального строительства в регионе, тем меньше падение объемов строительства после кризиса и быстрее рост. Коэффициент корреляции между этими двумя показателями положительный, хотя и не очень большой - 0,18.
- Республики Северного Кавказа, обычно демонстрирующие схожие социально-экономические показатели, в данном случае резко разошлись. Если Карачаево-Черкесия, Ингушетия и Адыгея входят в десятку регионов с наименьшем количеством вводимого жилья на человека (Москва, кстати, по этому показателю на 11 месте снизу), совсем немного лучше ситуация в Чечне и Северной Осетии, то интенсивность жилищного строительства в Кабардино-Балкарии существенно выше, а в Дагестане ввод жилья на одного жителя находился выше среднероссийского уровня - 480 и 456 кв. метров на 1000 жителей соответственно.
- В большинстве республик Северного Кавказа, а также в примкнувших к ним Астраханской и Белгородской областях на частников приходится 80-90% вводимого жилья. Мал вклад нового многоэтажного строительства в депрессивных Туве и Республике Алтай. Более 70% жилья строится гражданами самостоятельно в Липецкой, Тамбовской областях и Бурятии.
- Меньше всего индивидуальных домов вводится, естественно, в Санкт-Петербурге - всего 4,3%, и в Москве - 4,7% (это опять же с территорией Новой Москвы; в 2011 году в столице частные дома составляли всего 1,4% от общего объема нового жилья). Крайне мало индивидуального строительства в северных регионах: в Магаданской области, в Ханты-Мансийском и Ямало-Ненецком округах, Мурманской, Амурской областях. Но интересно, что в десятку территорий с наименьшей долей самостроя попали также Северная Осетия и Калининградская область.
- Практически во всех республиках Северного Кавказа объемы жилищного строительства в 2012 году по сравнению с 2008 годом выросли. Причем в Чечне - в 5,7 раза, в Калмыкии и Ингушетии - на 44%.
- На 55% выросли масштабы жилищного строительства в Дагестане, что можно смело отнести к достижению национального масштаба. Особенно на фоне общероссийского показателя: по итогам 2012 года объемы ввода жилья в целом по стране наконец-то опередили докризисный уровень на 1,8%.
- Прошлого лидера по темпам роста жилищного строительства - Мурманскую область, где квадратных метров строится в 2,6 раза больше, чем до кризиса, опередила в прошлом году Чечня. Впрочем, оба "лидера" - среди отстающих по общим объемам строительства.
Отстающие регионы
В 29 регионах жилищное строительство из кризиса так и не вышло, и в большинстве из них положение только усугубляется.
- Более чем в полтора раза упали темпы строительства в Коми и Ненецком округе.
- На треть сократился ввод жилья в Смоленской, Вологодской и Калининградской областях, на четверть - в Омской, Курганской и Тульской областях. Последнее выглядит особенно странно, если взглянуть на аналогичные по уровню развития соседние регионы - в Брянской и Костромской областях жилья стали вводить на 40% больше.
- У соседей Челябинска (минус 17%) и Кургана по Уральскому федеральному округу тоже заметный рост: в южной части Тюменской области - на четверть, в Свердловской области - на 10%.
- В Псковской области, традиционно менее привлекательной и динамичной, чем Калининград, сейчас строится на 23% больше жилья, чем до кризиса.
Сергей Сиваев, Институт экономики города
"В идеале уровень цен на жилье и объемы строительства должны определяться привлекательностью региона.
Но проблема запуска жилищного строительства в значительной степени политическая. Ее решение сдерживается монопольным характером существующих застройщиков. Они фактически регулируют темпы строительства там, где рынки поделены достаточно жестко. Сейчас земли под застройку раскуплено в разы больше, чем ведется строительства. Застройщики ждут более выгодного момента, пользуясь своим монопольным правом.
Столь существенная дифференциация регионов по темпам жилищного строительства - это в первую очередь характеристика монополизации строительного рынка. Там, где темпы ниже, там больше уровень монополизации".
Наталья Зубаревич, директор региональной программы Независимого института социальной политики (НИСП)
"Кризис не так существенно повлиял на географию ввода жилья. Общего тренда нет - регионы с большими докризисными душевыми объемами ввода жилья имеют разную динамику - от продолжения роста (Краснодарский край, Татарстан, Тюменская область) до сильного спада (Московская, Ленинградская, Калининградская области).
В Москве ввод жилья в расчете на 1000 населения теперь ниже, чем во многих дальневосточных регионах, поскольку в городе не осталось свободных площадей для массовой застройки, просто не давались разрешения под строительство, а цены на жилье остаются запредельно высокими.
Усиление лидерства Московской области, на которую приходится 13% вводимого в стране жилья, - это следствие выноса жилищного строительства во внешнюю зону столичной агломерации с более низкими ценами и свободными площадями под застройку. На Краснодарский край приходится 6% российского жилья, его доля растет благодаря приходу инвесторов, вовлеченных в олимпийские стройки, опережающему росту доходов населения и платежеспособного спроса. Стабильна и доля Татарстана (4%), который продолжает программы поддержки жилищного строительства.
По относительным показателям (на 1000 населения), кроме вышеперечисленных, лидерами остаются Белгородская область и Чувашия, в них значительная часть жилья строится населением за счет собственных средств. Зато Калининградская область и Санкт-Петербург, где преобладает индустриальное домостроение, заметно сократили объемы ввода жилья под влиянием кризиса.
Но основные сдвиги обусловлены иными факторами. В крупнейших агломерациях и регионах с городами-миллионниками преобладал спад, как и в нефтегазодобывающих территориях, поскольку платежеспособный спрос и рынок сжались. Росли же в основном регионы, получившие деньги государства на жилищное строительство (трансферты из федерального Фонда содействия реформированию ЖКХ, финансирование Олимпиады, Универсиады и др.). Очень сильно подняли Приморский край бюджетные инвестиции в саммит АТЭС. Строится Юг. Но господдержка, как основа роста, не обеспечивает устойчивого выхода из кризиса жилищного строительства.
Со сменой власти в регионе это никак не связано. На падении ввода жилья в динамично развивавшихся территориях сказались экономические трудности и падение платежеспособного спроса. Кризис затронул их прежде всего. Там же, как правило, оказались наиболее перекредитованы застройщики и потребители. Единый вектор вычленить довольно сложно. Есть три базовых зависимости: динамика развития региона, уровень закредитованности, господдержка".
Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов
"Самая первая причина сокращения жилищного строительства в Москве - снижение спроса в кризис. Вторая - при смене мэра был законсервирован значительный объем предоставленных площадок.
Именно потому что в Москве резко обвалился объем ввода, Московская область просто перехватила денежные потоки. В итоге Подмосковье конкурировало не только в эконом-классе, но и в бизнес-классе и элите. Другое дело, что подмосковное жилье не является полноценной заменой столичной недвижимости из-за плохой транспортной доступности. И решить эту задачу гораздо сложнее, чем увеличить объемы жилищного строительства в Москве.
В столице есть потенциал для роста жилищного строительства даже в докризисных объемах лет на десять вперед. В основном это территории бывших промышленных предприятий: там есть все коммуникации и даже метро подведено. Другое дело, что уплотнение жилой застройки - это не очень хороший способ развития города. Он идет вразрез с интересами граждан.
С другой стороны, категорически неправилен подход, когда подмосковные территории стали превращаться в спальные районы для тех, кто работает в столице. Там надо создавать социальную среду, инфраструктуру, промышленное производство, рабочие места.
В других регионах темпы жилищного строительства зависят от двух факторов: темпов экономического развития, как следствие - покупательского спроса, и административного ресурса, желания власти сделать строительство более прозрачным и адекватным".
Вадим Засько, директор Института налогового менеджмента и экономики недвижимости ВШЭ
"Очень многое зависит от губернаторов, местных властей, прежде всего, муниципалитетов. Если их политика направлена на стимулирование строительства, привлечение инвесторов, создание льготных условий для них, увеличение собственных вложений - в таких регионах жилищное строительство активизируется.
Сильное влияние на рынок оказывают такие крупные инвесторы, как Минобороны.
Я не верю, что какие-то губернаторы вступают в сговор с девелоперами, чтобы снизить количество строящегося жилья и увеличить его стоимость. Слишком большое социальное и политическое звучание имеет эта тема. Скорее могут быть виноваты неумелые действия властей".
Мария Литинецкая, генеральный директор компании "Метриум Групп"
"Среди фундаментальных драйверов роста жилищного строительства можно выделить такие факторы, как рост платежеспособности населения, понижение стоимости жилья, увеличение ипотечных программ, реализация государственных программ по стимулированию жилищного строительства.
В отсутствии кардинальных изменений в уровне роста благосостояния населения в сравнении с докризисным периодом, возможно, именно фактор государственного участия сыграл решающую роль в развитии жилищного строительства в регионах. Уровень реализации правительственных программ по содействию жилищному строительству, количество выданных разрешений на застройку территорий, по нашему мнению, могли стать основной причиной разнонаправленного развития в темпах жилищного строительства по отдельным регионам".
