Социалистический способ производства был основан на тотальном планировании и распределении произведенных благ. Это в полной мере касалось и жилья. Если не брать в расчет ЖСК, то государство в бюджете определяло отдельной строкой или группой строк госрасходы, которые направлялись на выполнение жилищной программы. Госплан планировал в объектах и квадратных метрах то, что предполагалось построить. А исполкомы советов народных депутатов выстраивали из нуждающихся граждан очереди, и в соответствии с очередностью, а также твоими заслугами перед партией и страной ты получал (или не получал) положенные по закону метры. Таким образом, работал этот механизм, который, как всем известно, в итоге полностью себя дискредитировал.
Когда старую систему отправили в утиль, Россия столкнулась с вопросом «Как запустить другой механизм?». И мучительно в течение семи лет - с 1991 по 1998 г. - пыталась найти ответ на этот вопрос. Как выстроить эффективную систему, способную обеспечить граждан современным, качественным, доступным жильем? При решении этой сложной задачи нужно было учитывать ее системный характер: помимо целого комплекса гражданских и публичных правоотношений следовало создать эффективный механизм регулирования экономических интересов всех участников рынка с учетом морально-нравственных устоев, доминирующих в нашем, еще во многом «социалистическом», сознании.
Существовавшая в царской России система гражданского, хозяйственного, жилищного и прочих прав всегда находилась в зоне т. н. континентального права. У нас его иногда еще называют немецким или германским правом. До революции оно законодательно предполагало т. н. одноуровневую ипотеку, то есть оформление кредита в институтах, именуемых ипотечными банками, выпуск этими банками специальных бумаг, называемых закладными листами, для рефинансирования своей деятельности под строгим контролем государства. В обеспечение прав инвесторов, приобретавших закладные листы, лежали договора залогов, или так называемые закладные, обременяющие собственность. При этом сама закладная не являлась ценной бумагой. Эти залоги учитывались на балансе ипотечных банков, которые могли заниматься исключительно выдачей ипотечных кредитов. И ничем другим.
И вот когда Россия в начале 90-х годов прошлого столетия вернулась к рыночной экономике, встал вопрос: или мы возвращаемся к одноуровневой ипотеке по аналогу с нашей дореволюционной, или запускаем двухуровневую систему. Мнения разделились, и верх в итоге одержала вторая точка зрения. Исходили из того, что при современном уровне развития банков, социальных институтов и инфраструктуры в России более применима именно двухуровневая система, которая базируется на англосаксонском, или общем, праве. Ее суть в том, что ипотечные кредиты может выдавать любой банк, имеющий лицензию на осуществление банковской деятельности, а в некоторых странах - например, в США - любая компания в рамках уставной деятельности.
Рефинансирование ипотеки происходит путем передачи с баланса банков прав требования по выданным кредитам на баланс специальных компаний, регулируемых отдельным законом, и выпуска ими облигаций, обеспеченных ипотекой.
Однако вся беда в том, что имплементировать элементы этого права в наше российское законодательство было все равно что заниматься опытами, достойными самого Трофима Денисовича Лысенко. Но так и сделали.
Мучительно, в течение семи лет, рождался Закон об ипотеке. Причем это уже был не закон, а целый кодекс. Там присутствовали и элементы залогового права, и элементы регистрации сделок с недвижимостью, и элементы исполнительного производства, то есть были собраны многие специальные нормы, которые на самом деле следовало разнести по целому ряду других законов, что, кстати, потом и произошло.
Когда мы попытались привить на здоровое, давно сформированное тело континентального права черенки совершенно инородного англосаксонского права, получилось что? Правильно: химера. Тело льва, голова женщины, хвост собаки…
Закладная задекларирована как ценная бумага, но по своей правовой сути таковой не является, что порождает проблемы, связанные с вторичным оборотом, рынком производных вторичных бумаг под названием «обеспеченные ипотекой ценные бумаги».
Все последующие годы законодатели, пытаясь устранить многочисленные противоречия, нелепицы и ошибки Закона об ипотеке, принимали новые законы, поправляющие и дополняющие старый закон. Всего их было принято около тридцати. Но сколько же можно переделывать уже построенный дом? Может быть, правильнее его разрушить и на этом месте построить новый?
Это тот самый случай, когда мы вопреки здравому смыслу, вопреки логике, вопреки сложившейся веками мировой практике пытаемся идти своим собственным путем. И… заходим в тупик.
Оказавшись в сложной ситуации, банки были вынуждены идти на различного рода трансграничные сделки в желании рефинансировать свою деятельность. Они создавали за границей специальные инструменты, которые позволяли бы привлечь средства на заграничных рынках капитала. А распределение этой деятельности между Россией и западными рынками приводит к тому, что мы уязвимы против всех явлений, которые происходят на западных рынках. То есть все плохое, что происходит там, мы автоматически транслируем на себя.
Государство объявило ипотеку одним из своих приоритетов. Наверное, не было ни одного президентского послания, где бы не подчеркивалась важность развития ипотечного кредитования как инструмента решения жилищной программы. В ипотеку вливались значительные средства, выдавались гарантии под выпуск АИЖК ценных бумаг и т.д. Но что в итоге? А в итоге в прошлом году мы вышли на показатель в 50 млн кв. м жилья, тогда как в советские времена Россия строила в год более 70 млн кв. м.
В стране где-то 700 тысяч человек оформили ипотечные кредиты. Но можно ли сказать, что у заемщиков одновременно сформировалось соответствующее сознание? Нет. Кредит -это не подарок и не трофей. Это огромное обязательство. Возможно, в жизни человека такой серьезной сделки, как получение ипотечного кредита, и не будет больше. Во всяком случае, на Западе это именно так. У нас же заемщик думает: «Да, я взял на себя некое обязательство, но там поживем, посмотрим, разберемся». Банк такой заемщик рассматривает как некий трансформированный отдел по учету и распределению жилья. Он говорит: «Я честно работаю, и мне положено жилье».
Что получилось? Исторически ситуация породила сначала «обманутых вкладчиков», потом «обманутых дольщиков», а теперь появилась новая категория - «обманутых заемщиков». А в чем обман? В том, что им обещали с помощью кредита достойную жизнь? Верно, обещали. Но при этом никто не обещал закрывать глаза на нарушение договорных обязательств.
Случился экономический кризис, оказался девальвирован рубль, оказалось, что еще вчера заоблачные цены на недвижимость теперь упали. И… люди почувствовали себя кругом обманутыми. Ситуация, прямо скажем, трагическая. Появились уже общества заемщиков и вкладчиков, которые защищают интересы граждан, якобы пострадавших от «кровожадных банкиров». И в этих обществах людям говорят: вас кругом обманули, вы взяли кредит в неправильной валюте, подписались под неправильную процентную ставку.
Что же делать? Как быть с ипотекой дальше? Ясно, что никакого взрывного роста объемов жилищного строительства не произошло. Чуда не случилось. Большинство граждан не смогло улучшить свои жилищные условия, а многие их тех, кто воспользовался ипотечным кредитом, получили обязательства, которые теперь не в силах обслуживать. АИЖК получает от государства не обещанные сначала 600, потом 200 млрд руб., а всего… 60 млрд. Что это означает в цифрах? Поделим 60 млрд руб. на 50 млн кв. м, получим 1200 руб./кв. м. С учетом реальной стоимости кв. м (30 000 руб.) и процента граждан, желающих приобрести квартиру в ипотеку в пределах 20-30% от общего количества сделок, относительную долю государства в поддержке механизма ипотечного кредитования можно оценить менее чем в 10%.
По-моему, ответ очевиден. Произошла «смена вех», а именно: «разочаровавшееся» государство возвращается к испытанному способу финансирования строительства из бюджета и распределения жилья по категориям наиболее нуждающихся. Таковыми являются увольняемые в запас военные, молодые семьи, инвалиды и пр. То есть мы неотвратимо откатываемся к тому, что было 20 лет назад.
Конечно, ипотеку как механизм решения жилищной проблемы никто запрещать не станет. Но она, по-видимому, превратится в абсолютно бутиковый продукт для граждан с доходами средними и выше средних.
