Ипотека: летаргия или кома?

За первый квартал 2009 года в России было выдано 18,6 тыс. ипотечных кредитов на 24,4 млрд. рублей. Это почти в шесть раз меньше, чем было выдано за тот же период год назад - за первые три месяца 2008 года соответствующий показатель равнялся 150 млрд. рублей. Причем почти половина объема выданных денег шла по линии Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) - на общую сумму порядка 11 млрд. рублей.

Такие цифры на днях озвучил Дмитрий Ананьев, председатель комитета Совета Федерации по финансовым рынкам и денежному обращению, в ходе круглого стола «Ипотечное жилищное кредитование в Российской Федерации в условиях экономического кризиса: проблемы и перспективы».

Впрочем, произошедшее не удивительно, удивительно другое - что даже при нынешних запредельных ставках на ипотечные кредиты, составляющие в среднем 18-20% в рублях и 14-16% в долларах, все равно находятся люди, которые берут кредиты на приобретение жилья.

На основании выступлений на круглом столе главных радетелей отечественных ипотеки можно сделать два тривиальных вывода. Вывод первый: власти демонстрируют глубокую озабоченность состоянием ипотечного рынка и даже вполне адекватное понимание того, как его растормошить. Вывод второй: никаких конкретных действий в этом направлении по-прежнему не предпринимается.

И хочется, и колется

Утверждение о том, что ипотека в России свернута, стало общим местом. Однако в реальности жилищное кредитование скорее застыло на низком старте. В любом крупном банке расскажут, что сегодня желающих взять ипотечный кредит на порядок больше, чем получающих. Одни не проходят через мелкое сито банковских требований к ипотечным заемщикам, другие не могут позволить себе взять кредит из-за высоких ставок. «Подводную часть айсберга» составляют потенциальные ипотечные заемщики, не уверенные в стабильности своих доходов, решившие подождать с кредитом до лучших времен. Примерно так обстоят дела со спросом.

С предложением тоже все совсем не безнадежно. И крупные, и мелкие банки не прочь продолжить борьбу за темпы роста ипотеки в стране. Загвоздка в отсутствии необходимых ресурсов. Ипотечные портфели того, что навыдавали за три последних года, у большинства кредиторов повисли мертвым грузом. У российских банков было всего два варианта сбагрить ипотеку со своего баланса: секьюритизация на Западе или перепродажа своим же участникам рынка. Второй вариант погоды не делал, поскольку от перестановки слагаемых сумма замороженных в ипотеке российских банковских активов не менялась.

Особняком стоят банки, которые ссужали населению деньги на приобретение жилья с подачи АИЖК. Им выкуп ипотечных закладных гарантировали.

Теперь сравним масштабы с цифрами в руках. Объем выданных в России ипотечных кредитов к началу 2009 года зашкалил за 1,2 трлн. рублей. Андрей Крысин, председатель комитета Ассоциации российских банков (АРБ) по ипотечному кредитованию, в своем выступлении на круглом столе, отметил, что секьюритизировано российских ипотечных кредитов на $2,4 млрд. АИЖК выкупило кредитов в общей сложности на 116,2 млрд. рублей. Соответственно, за вычетом этих двух не слишком впечатляющих цифр, получаем куда более солидную сумму, которую теоретически можно превратить в деньги.

Теория эта суха и в данный момент практически нежизнеспособна. На западных рынках на ипотечные ценные бумаги, тем более - российского происхождения, сейчас покупателей не найдешь. А в своем отечестве секьюритизировать ипотечные кредиты мешает отсутствие нормальной законодательной базы. «С той скоростью, с которой мы движемся, скорее откроется западный рынок», - посетовал Андрей Крысин.

И механизм выпуска ипотечных ценных бумаг не проработан, и куда их девать, тоже все еще неизвестно. Хотя оба вопроса давно замусолены в обсуждениях чиновников и банкиров, и ответы на них не только найдены, но и озвучены с самых высоких трибун. Даже есть договоренность с ЦБ о предоставлении кредитов на расходы по выпуску ипотечных ценных бумаг под залог пулов ипотечных кредитов или требований по кредитам, обеспеченных залогом пулов закладных.

Никто не возражает, что ипотечные ценные бумаги как нельзя лучше подходят для инвестирования пенсионных и страховых резервов, но сейчас правила не позволяют делать это всерьез. Например, ВЭБ, как управляющая компания пенсионными накоплениями, может приобретать не более 20% выпуска ипотечных ценных бумаг.

Весной АИЖК ратовало за использование ипотечных облигаций в качестве залога для получения дешевых кредитов ЦБ - под 10-12% годовых, но в ломбардный список пока что входят лишь ипотечные ценные бумаги, обеспеченные гарантией АИЖК. Пока таких не существует в природе, хотя два выпуска уже готовятся. В принципе, для получения гарантии АИЖК никаких сверхъестественных усилий не требуется и, скорее всего, эта практика получит признание у банков, обладающих крупными пакетами качественных кредитов.

ЦБ проявил доверие к ипотеке

В какой-то степени продвижением вперед в деле оживления ипотечного рынка можно считать послабления для банков в порядке расчета достаточности капитала, которые в скором времени готовится ввести ЦБ. Вот-вот будут снижены со 100% до 70% коэффициенты риска по ипотечным ссудам, прописанные в инструкции ЦБ №110-И «Об обязательных нормативах банков». Чем ниже коэффициент, тем выше показатель достаточности капитала, который представляет собой отношение капитала к активам с учетом их риска. В результате банкам станет проще выполнять требования по минимальной достаточности капитала, соответственно, привлекательность ипотеки для них повысится.

Правда, воспользоваться послаблением смогут только обладатели высококачественных  портфелей ипотечных ссуд. Валютой кредита должны быть рубли, соотношение кредит/залог должно составлять не менее 70%, а доход/платеж - не менее 33%. Изменение порядка формирования резервов уже одобрено комитетом банковского надзора и его могут утвердить на ближайшем совете директоров Банка России, уточнил на круглом столе Владимир Чистюхин, заместитель директора департамента банковского регулирования и надзора ЦБ РФ.

Кроме того, Владимир Чистюхин сообщил, что недвижимость, заложенную по ипотечным кредитам, отвечающим вышеназванным условиям, в ЦБ планируют признать обеспечением первой категории качества, внеся поправки в положение 254-П «О порядке формирования резервов на возможные потери по ссудам». Таким образом, банкам не надо будет создавать резервы на возможные потери по ипотечным кредитам. Это позволит им улучшить показатели доходности и достаточности капитала.

Изменение подхода ЦБ к ипотеке должно получить реальный отклик в банковской среде, считает Александр Семеняка, генеральный директор АИЖК. По его словам, сейчас даже те банки, у которых имеются ресурсы на выдачу ипотечных кредитов, свернули этот вид деятельности, потому что не могут выполнять требования по резервированию, не рискуя нарушить норматив достаточности капитала.

Впрочем, сам же Владимир Чистюхин считает, что подобные меры не решают проблемы ликвидности, в которую уперся ипотечный рынок. Это не решение проблемы, а ее маскировка.

Передний край обороны

Пока стратегические проблемы ипотечного рынка зависли на стадии обсуждений, тактические довольно активно решаются с помощью АИЖК и АРИЖК - Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов. При этом поддержка банков в их деятельности играет второстепенную роль. Главный вектор приложения сил, по словам Дмитрия Ананьева, должен быть направлен на повышение покупательной способности населения и помощь строителям. Для этого в АИЖК разработана специальная программа, на которую планируется истратить 60 млрд. рублей. По замыслу разработчиков этой программы, банки могут получить в АИЖК займы, которые можно использовать только на финансирование строительства недорогого жилья.

Привлекательность этого предложения заключается в льготных условиях. Предполагается, что цена денег будет невысокой. Александр Семеняка упомянул, что при формировании процентных ставок по целевым займам на финансирование строительства АИЖК будет ориентироваться на политику ЦБ. Займы будут предоставляться на срок от одного до пяти лет. Крупным банкам, допущенным к беззалоговым аукционам ЦБ, и тут не потребуется никакого залога. Менее солидные банки могут использовать обеспечение в виде ипотечных закладных или бумаг из ломбардного списка ЦБ. Закладные по кредитам, выданным в этом году, будут приниматься по номиналу, а по кредитам, выданным до 2009 года, с дисконтом.

Полученные от АИЖК средства можно использовать на выдачу ипотечных кредитов на приобретение квартир в доме, на строительство которых пойдет целевой займ. Обязательное условие при этом - реализация проекта в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». АИЖК обязуется выкупать закладные по кредитам сразу после завершения строительства. Так что банки смогут производить взаимозачет, передавая закладные в счет погашения полученных займов.

По мнению банкиров, благостную картину сильно портит категорический отказ АИЖК брать на себя риски, связанные с возможным недостроем. Предоставляя банкам полную свободу при выборе объектов финансирования, агентство возлагает на них и полную ответственность за благополучный исход дела. За собой АИЖК оставляет контроль над использованием полученных застройщиками средств по прямому назначению. Например, недопустимым считается расходовать их на погашение ранее взятого кредита.

В условия соглашения по предоставлению целевых займов входит и гарантия выкупа жилья, которое не будет реализовано в оговоренный срок. Покупателем должен стать Фонд содействия жилищному строительству, причем сделка оформляется в кредит, после чего АИЖК рефинансирует закладные, оформленные на приобретенные квартиры. Вот этот момент вызывает сомнения, так как приобретать жилье фонд будет по цене не выше 30 тыс. рублей за квадратный метр. Все ли застройщики согласятся на такие низкие расценки?

Тем не менее, реализация программы поддержки строителей уже началась, и вот-вот состоятся первые несколько сделок на сумму 1,2 млрд рублей.

С 11 июня АИЖК смягчило условия выкупа закладных по ипотеке. Впервые банки могут рефинансировать и «неформатные» рублевые кредиты, выданные не по стандартам агентства, правда, не за полную стоимость и с определенными ограничениями. Срок погашения кредита не должен выходить из диапазона 3 - 10 лет. Доход заемщика должна подтверждать справка 2-НДФЛ, размер платежа по кредиту не должен превышать 45% дохода заемщика, а первоначальный взнос не может составлять меньше 10% стоимости жилья. Процентная ставка по кредиту должна быть фиксированной, схема погашения - аннуитетной. На момент выкупа кредита заемщиком должно быть выплачено не менее 30% стоимости квартиры или не менее 40% стоимости дома. Мелочиться АИЖК не намерено - пул закладных должен составлять минимум 1 тысячу штук на сумму не менее 1 млрд. рублей.

По ту сторону ипотеки

Что касается проблем с погашением ипотечных кредитов, то в этом направлении пока не заметно ни серьезных проблем, ни серьезных достижений. О каких-то масштабных трудностях банков в связи с просрочками по ипотечным кредитам по-прежнему ничего не слыхать. Андрей Языков, генеральный директор Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), отметил, что многие банки скрывают данные о просрочках и реструктуризации ипотечных кредитов, чтобы не отвлекать средства на увеличение резервирования и не портить свою репутацию в глазах инвесторов и собственников.

Заемщики тоже вроде не особенно жалуются на трудности с погашением ипотечных кредитов. Гораздо меньше народу, чем предполагалось, обратилось за помощью в АРИЖК, которое путем реструктуризации на год обеспечивает снижение платежей по ипотеке до смешных сумм. Так что господдержка ипотечных заемщиков имеет не столько практическое, сколько психологическое значение. Заемщики знают, что, в случае чего, у них есть такая возможность, и могут погодить пить валерьянку, тревожась о том, как быть, если платежи по ипотеке вдруг станут неподъемными.

Гораздо больший эффект принесло разрешение использовать для погашения ипотечных кредитов средства материнского капитала. Более 40 тысячам семей уже разрешили использование материнского капитала для погашения ипотеки. В Пенсионном фонде России прогнозируют, что в следующем году 320 тысяч семей захотят пустить материнский капитал на оплату ипотеки.

Несмотря на то, что запущенная зимой программа господдержки ипотечных заемщиков принесла первые плоды - два человека, получившие взаймы от АРИЖК средства на погашение текущих платежей по ипотеке, уже восстановили свою платежеспособность и вернули долг, представители агентства не обольщаются по поводу грядущих перспектив. Подобные успехи ждут отнюдь не всех заемщиков, заручившихся господдержкой. До 40% из них не смогут своевременно погасить свой долг перед АРИЖК и вернуться в нормальный режим погашения ипотечного кредита, считают специалисты. А неплатежеспособных заемщиков, как известно, ждет обращение взыскания на предмет залога, проще говоря, заложенное под кредит жилье продадут в счет погашения долга.

Сейчас трудно понять, о каком количестве людей идет речь. Но предполагается, что счет пойдет на несколько десятков тысяч. А это серьезно. Поэтому Андрей Языков подчеркнул необходимость решить вопрос с жильем для тех, кого будут выселять из проданного жилья. Участники круглого стола неоднократно помянули идею создания маневренного фонда для неплатежеспособных ипотечных должников, однако ее реализация представляется утопичной. Более перспективной выглядит идея выкупа залогов по дефолтным ипотечным кредитам некой третьей стороной, которая затем передаст это жилье в аренду его же бывшим владельцам. Но кто будет выступать в этой роли, еще предстоит определить. В рекомендациях экспертов Совета Федерации фигурирует туманное определение «институт развития».

Зато, решив проблему жилья для неплатежеспособных ипотечных заемщиков, можно будет заняться упрощением процедуры реализации заложенного жилья в счет погашения долга по кредиту. Сейчас взыскание долгов с неплатежеспособных ипотечных заемщиков происходит исключительно через суд и занимает 6 - 8 месяцев. Более того, наши суды нередко саботируют иски, поданные банками к своим заемщикам, чтобы не нагнетать социальную напряженность. Если заемщикам не будет грозить выселение на улицу, упростить процедуру взыскания долга по ипотеке не оставит особого труда.

Но пока что существующая судебная практика служит одной из причин нежелания банков заниматься ипотечным кредитованием, так как в нынешней ситуации необходимость обращения взыскания на заложенное жилье из категории исключений переходит в повседневную рутину. Портить показатели дефолтными кредитами настолько подолгу не хочется никому.

Продолжение следует

Запредельно высокие ставки по ипотеке сегодня, пожалуй, главное препятствие для восстановления спроса на этот вид банковских услуг. АИЖК, в принципе, под силу договориться с банками о снижении ставок, если ему предоставят достаточно финансовых ресурсов на выкуп кредитов. Пока выделенных средств определенно недостаточно, чтобы сделать погоду на рынке. В соответствии с отчетностью агентство располагает активами на 125 млрд рублей. На данный момент это 74 млрд. рублей в уставном капитале, на 28 млрд. зарегистрированы корпоративные облигации с госгарантиями. Среди будущих поступлений -  прямое вливание еще 20 млрд. рублей в уставный капитал, на 40 млрд рублей должен поступить заем от Фонда национального благосостояния, и на 36 млрд. рублей в федеральном бюджете 2009 года предусмотрены госгарантии по облигациям АИЖК.

Из этих средств 60 млрд. рублей, как было заявлено, пойдут на расходы по программе поддержки строительства жилья, 30 млрд. рублей выделены на выкуп кредитов, которые останутся за рамками этой программы. Причем, по словам Александра Семеняки, в четвертом квартале у банков будет шанс рефинансировать не только «новую», выданную в этом году ипотеку, но и «старую», прошлого и более давних годов выдачи, но в жесткой привязке к «новой». «Выдал банк на 100 млн. рублей «новых» кредитов, мы выкупим их и еще на 100 млн. рублей «старых», - проиллюстрировал свое заявление гендиректор АИЖК.

Если регенерация ипотечного рынка должна происходить преимущественно за счет бюджетных вливаний через АИЖК, то его развитие требует новых условий работы. Помимо создания вторичного рынка ипотечных бумаг, Александр Семеняка считает очень важным создание более совершенной системы ипотечного страхования, чем ныне существующая. То, что мы имеем, возникло в типично российском варианте, когда возможности подгонялись под нужды. Получилось довольно громоздко.

В идеале участники рынка надеются на создание государственной ипотечной страховой компании, которая будет гарантировать кредиторам определенную компенсацию при дефолте заемщика. Передача части рисков на страховщиков повысит уровень надежности ипотечных кредитов, за счет чего можно будет снизить давление на капитал банков при формировании резервов. По мнению Александра Семеняки, подобная мера не рассчитана на сиюминутный эффект, но, если новая система ипотечного страхования в этом году заработает, то уже в 2010 году это благотворно повлияет на развитие ипотечного рынка. С ним согласны и другие специалисты.