В 2018 году мы с вами возьмем ипотечных кредитов на 3 трлн рублей по самым низким за все время ставкам. Это абсолютный рекорд и безусловно, хорошая новость, но аналитик уже ощущает тревожный холодок от предчувствия возможного провала рынка в будущем году.
Миллионы смогут улучшить жилищные условия
Сначала года и по сентябрь 2018 года включительно россияне взяли более 1 млн ипотечных кредитов. А это в 1,5 раза больше, чем за девять месяцев 2017 года, сообщают «Известия» со ссылкой на государственное агентство «Дом.РФ». Сумма займов выросла пропорционально (в 1,6 раза), составив 2,1 трлн рублей. Лишь чуть больше — 2,02 трлн рублей взяли наши сограждане ипотечных кредитов за весь прошлый год. Прогноз на 2018 год — 3 трлн рублей.
Примечательно, что средняя ставка по ипотеке в России составила 9,5–9,7%. Впервые за всю историю она опустилась ниже 10%.
Лидирует на рынке ипотеки «Сбербанк» с долей 49,3%, в два с половиной раза меньше доля ВТБ. Доли ипотечных кредитов Газпромбанка и Россельхозбанка составили 5% и 4,8% соответственно, а пятым идет само агентство «Дом.РФ» с 2,7% рынка.
Новый рекорд по ипотечным кредитам - это отличная новость, уверен шеф-аналитик ГК TeleTrade Пётр Пушкарёв. Это значит, объясняет он, что сработала «гремучая смесь». Избыток предложения квадратных метров после бума застройки, на фоне высоких валютных курсов и падения реальных доходов населения, стали причинами снижения цен на жильё.
Одновременно припали, и уже серьёзно, говорит Петр Пушкарёв, вниз проценты по ипотеке от банков вслед за ставкой ЦБ. Стал меньше обязательный первоначальный взнос. Плюс — заработали относительно массово льготные ипотечные программы.
Для большинства взявших ипотеку семей выплаты окажутся по силам, уверен эксперт. И в любом случае, когда же и решаться на некоторый риск, если не сейчас? Миллионы смогут исполнить мечту о собственной квартире.
Банки тоже заработают: для них ипотечный бум подпитка доходами, а не угроза. Только посмотрите, замечает он, как охотно многие банки предлагали в этом году клиентам рефинансировать их ипотеку, взятую в другом банке: чтобы клиент досрочно выплатил её там, где взял, а проценты по остатку ипотечного кредита продолжал платить уже новому банку. Конкуренция за деньги состоявшихся и потенциальных ипотечных заёмщиков только усилилась, а значит, банки считают выдачу новых кредитов делом очень выгодным.
Спрос и предложение нашли в этом году баланс на уровне очень хорошего объёма ипотечных кредитов — но, очевидно, пик выдач уже скоро наступит и пройдёт, говорит Пётр Пушкарёв. Но ожидание роста цен на жилье в новостройках, лучшие за всю историю условия по ипотеке и намечающийся небольшой рост реальных доходов граждан России и поведенческой уверенности потребителей могут дать ещё один всплеск ипотечного бума уже этой зимой.
В 2019 году рекорд если и удастся побить, то уже не так сильно, полагает Пётр Пушкарёв. После пусть и небольшого пока повышения ключевой ставки ЦБ, средняя стоимость ипотечного займа может подняться на 0.25%-0.5%. Банки менее охотно станут оформлять и кредиты под условие минимального стартового взноса: ЦБ увеличивает коэффициент риска для таких займов со 150% до 200%, а значит, банкам придётся подтягивать под каждый такой кредит дополнительные резервы.
Частично эту норму регулирования банки научились обходить, помогая клиентам с частью первого взноса ещё одним, «нецелевым» потребительским кредитом. Но в целом ипотека будет становиться менее доступной, если только через пару лет ЦБ не вернётся опять к практике снижения ключевой ставки до уровня ниже 7% годовых. Носама цена квадратных метров тоже понемногу начнёт подниматься, в том числе и за счёт самого ценового бума, плюс сыграет роль отказ государства от принципов долевого строительства, так что строить так активно уже не будут.
На краю провала есть риск сделать большой шаг вперед
Этот год действительно «рискует» стать рекордным по объемам ипотечного кредитования в России, признает, в свою очередь, генеральный директор финансовой компании «Мани Фанни» Александр Шустов. Подстегивать интерес россиян будут, с одной стороны, застройщики, которые пока еще могут использовать ДДУ, а также макроэкономические риски, с которыми Россия столкнется уже в ноябре из-за очередного раунда санкций. Из-за неблагоприятных ожиданий, в этом году все, у кого есть возможность взять ипотеку, ею воспользуются, считает он
Ожидаемо так же, что при таком сценарии следующий год станет для ипотечного кредитования провальным, говорит Александр Шустов. Критическая черта 10-11% может быть вновь пройдена в сторону повышения. Но ведущие игроки ипотечного рынка пока имеют ресурсы держать ставку на уровне ниже 10% - это касается в первую очередь ипотеки в Сбербанке и в ВТБ.
В целом эксперт отмечает, что курс на постепенное повышение ставок уже преодолел свой первый этап в августе. Так ставки по ипотеке у Райффайзенбанка были повышены на 1 п.п до 10,25-10,49%, ПСБ по программе «вторички» увеличил ставку до 9,4-9,9%, Московский кредитный банк максимальные ставки вовсе поднял до 14-16%, при этом самые выгодные предложения по кредитам пока держатся в диапазоне 9,5-11,5%, при этом ставка по ипотеке — 14-16%, это предложение для тех, кто не может подтвердить свой доход и имеет в арсенале лишь паспорт.
Важно при этом, добавляет Александр Шустов, что несмотря на пока еще стабильный рост ипотечного кредитования, в целом ситуация с общей долговой нагрузкой россиян далеко не радостная. Выдача потребительских кредитов населению растет быстрее зарплат и сбережений, и частично интерес россиян к потребительским кредитам объясняется как раз желанием обзавестись капиталом на первый взнос по ипотеке. Банки зачастую сами предлагают клиентам такие схемы, в какой-то степени это решает проблемы поиска денег, но еще больше затягивает в долговую яму. На фоне экономического спада есть риск, что кредитный пузырь может не выдержать и болезненно сказаться на всех участниках рынка.
