Нынешние промзоны Санкт-Петербурга, формирующие его серый пояс, – это не только территории, где по-прежнему будет развиваться производственный потенциал города, но и мощный резерв для редевелопмента под жилую и общественно-деловую функцию
При этом именно серый пояс должен развиваться через принцип комплексного освоения территорий (КОТ). Стоит отметить, что в начале этого года власти Санкт-Петербурга в очередной раз пообещали системно заняться проектами КОТ и в промышленном поясе, и на периферии города.
Предположительно осенью этого года будет объявлен архитектурный конкурс на концепцию развития трех промзон в районе восточного скоростного радиуса. Об этом сообщил губернатор Георгий Полтавченко в ходе ежегодного отчета перед депутатами Законодательного собрания. «Мы планируем провести два конкурса: закрытый – на редевелопмент промышленных территорий серого пояса и низкого качества жилой застройки, а также открытый – на поиск петербургского стиля для новых жилых районов», – уточнил председатель КГА и главный архитектор СПб Владимир Григорьев. Конкурсы затронут ориентировочно три локальные площадки, а их основная задача, по словам чиновников, «увидеть возможные варианты трансформации территории в соответствии с существующей нормативно-правовой базой». Городом будут рассматриваться архитектурные варианты преобразования серого пояса с учетом охранного законодательства и строгого деления территории между рабочими местами, жильем и рекреационными участками в соотношении 40% – жилая функция, 30% – рекреационная функция и общественные пространства и 30% – невредное производство и коммерческие объекты, не связанные с проживанием населения.
Долгое время заниматься застройкой промзон внутри Петербурга инвесторам было категорически невыгодно – дешевле и проще купить заброшенные поля близ КАД, изменить их статус земель сельхозназначения и возвести там многоэтажки. Безусловно, сегодняшние проекты КОТ в ближайшем пригороде – это уже не те каменные джунгли десятилетней давности, практически отрезанные от цивилизации, без необходимой социальной инфраструктуры и транспортных артерий. За последние годы и требования покупателей к жилью, и качество проектов значительно выросли.
«Если еще семь-десять лет назад квартиры в проектах КОТ в пригороде приобретали в основном те, кто ищет «свое первое жилье» или инвесторы для последующей сдачи в аренду, то сегодня предложение больше ориентировано на семейного покупателя, – подтверждает директор по маркетингу и продажам группы компаний «Лидер Групп» в Петербурге Виталий Виноградов. – А для него важна не только сама квартира, но и полноценная среда для жизни, где можно гулять с детьми, заниматься спортом, совершать покупки, и все это в шаговой доступности от дома. В приграничных с Петербургом районах появляется все больше проектов в сегменте масс-маркет, которые по своим качественным характеристиками не уступают проектам комфорткласса в городе».
В направлении «нового урбанизма»
«Население, азартно скупавшее недорогое жилье в начале периода массовой застройки окраины Петербурга, сейчас охладело, если не сказать, разочаровалось в таких жилых проектах, – утверждает вице-президент Группы компаний Springald Виталий Никифоровский. – Отсутствие транспортной инфраструктуры, школ, больниц, детских садов – визитная карточка большинства проектов на окраинах Петербурга. Для подтверждения этого стоит один раз в час пик съездить в большинство новых жилых микрорайонов. А станции метро там появятся еще крайне нескоро. С одной стороны, вроде бы как город должен обеспечивать строительство необходимой инфраструктуры, но с другой – значительная часть земельного фонда, на которой сейчас ведется жилое строительство, куплена за совсем небольшие деньги, которые никогда не покроют затрат города на строительство инфраструктуры».
К сожалению, констатирует эксперт, необдуманная политика выдачи разрешений на массовую многоэтажную жилую застройку на границах города привела к кошмару урбаниста – перенаселенным жилым территориям с минимальным количеством социальной и транспортной инфраструктуры, население которых вынуждено для получения услуг и работы активно перемещаться по транспортным магистралям.
«Геттизация» окраин – проблема всех современных мегаполисов. Для того чтобы избежать этого, город должен выработать стратегию их развития. Она должна быть последовательной и неизменной на протяжении нескольких десятков лет, вне зависимости от смены руководств. «Дело в том, что окраины должны формироваться не только из жилых кварталов, – говорит генеральный директор финского проектного бюро RUMPU Евгений Богданов. – Государству необходимо сформировать промышленный пояс, который обеспечил бы жителей пригородов рабочими местами в черте района проживания. Также на окраинах должны быть организованы места для отдыха и развлечений. К сожалению, сегодня жители Ленобласти вынуждены ежедневно ездить на работу в Петербург. Это говорит о том, что у города нет длительной и качественной стратегии развития пригородных зон. Избежать «геттизации» окраин при текущем положении дел – невозможно».
Неудивительно в этих условиях, что в фокусе внимания КГА оказался так называемый серый пояс города – огромная территория, отделяющая центр от районов, в основном застроенных в советское время. Для успешного функционирования урбанистического организма Петербурга в эпоху постиндустриальности необходимо переосмысление, а затем и переустройство территорий пояса, потенциал которого в пространственном и экономическом отношении очевиден, сформулировали чиновники.
Во времена девелоперского бума уже было разработано немало проектов реконструкции бывших промышленных зданий для деловых целей и под жилье высокого ценового сегмента. Однако в планы девелоперов вмешался кризис. К сегодняшнему дню подверглись реконструкции не более 11% «поясных» территорий.
Из пушки по воробьям
Площадь существующих в Петербурге территорий серого пояса – зон промышленной застройки – весьма внушительная, около 5 тыс. га. Сейчас, по разным оценкам, он занимает около 40% территории города. Для сравнения: в западноевропейских городах эта цифра составляет в среднем 10%.
Промышленные территории расположены в 12 административных районах Санкт-Петербурга. Серый пояс очертили побережьем Невской губы, включая портовый комплекс в южной части Канонерского острова, сюда вошли участки промышленной и общественно-деловой застройки в Кировском, Московском, Фрунзенском и Невском районах, в границах территории между Обводным каналом и Ленинским проспектом, улицей Типанова и проспектом Славы. Кроме того, в границах пояса осталась промышленная застройка на правом берегу Невы от Народной улицы до проспекта Энергетиков, в южной части Красногвардейского района.
Промышленная деятельность ведется на 38% площадей, 30% приходится на грузовые и пассажирские перевозки, 10% – на производство портовых погрузочно-разгрузочных работ. По мнению специалистов Комитета по экономической политике и стратегическому планированию Санкт-Петербурга, территория серого пояса является социально неблагополучной, имеет неразвитую и устаревшую инфраструктуру, в особенности транспортную. Наиболее распространенные проблемы промзон – загрязнение территории, наличие на промплощадках большого количества точечных объектов, находящихся под охраной государства, разрозненная структура собственности. Вместе с тем расположенные в центральных городских кварталах промплощадки, несомненно, обладают потенциалом развития.
Соотношение жилой и деловой функций в зоне редевелопмента в настоящий момент составляет 45 на 55%. С одной стороны, это неудивительно – часто в зону редевелопмента попадают такие лакомые для девелоперов территории, как набережные рек и каналов. Однако, несмотря на близость Невы и красивые панорамы из окон прибрежных домов, это все же шумные районы с большим количеством старого фонда, производствами и загруженными автомагистралями. Поэтому на сегодняшний день подавляющий объем новой застройки в этой локации – жилье класса масс-маркет. Сегодня лидером по жилому строительству на месте промышленных объектов является Московский район – 21% всех площадей (около 60 га). В Калининском районе совокупная площадь проектов под редевелопмент составляет около 46 га, в Невском – 41 га, в Адмиралтейском – 30 га, в Красногвардейском – 20 га.
«Не навреди»
Есть и обратная сторона медали. Реконструкция промышленных территорий в Петербурге сегодня практически не связана с градостроительной политикой. Ею занимаются частные компании, которые стремятся рационально использовать свою территорию. При этом предприятия, освобождающие территории под давлением города, далеко не всегда переносят производство в пригородные и областные индустриальные парки, не менее часто бывшим советским фабрикам и заводам попросту не пережить такое потрясение, как переезд. Безусловно, иногда передислокация связана с оптимизацией производственных процессов и модернизацией предприятия. Привлекает и стоимость продажи участка в центре города. Но те, кто столкнулся с необходимостью перебазирования мощностей, говорят о высоких рисках. В первую очередь предприятиям не хватает инвестиций для таких масштабных преобразований. Кроме того, переезд, как правило, связан с вынужденной остановкой деятельности.
Еще несколько лет назад чиновники выступали за полный вынос промышленных предприятий за черту города, но со временем стало понятно, что это решение оказалось губительным для целого ряда производств. Некоторые не перенесли переезда и обанкротились. Сейчас промышленники осторожно фиксируют, что направление изменилось – город ищет более приемлемые варианты для совершенствования серого пояса, в том числе предполагающие передислокацию производств, появились новые стратегии, согласно которым вынос предприятий за черту города будет осуществляться более рационально.
Для понимания структуры собственности проводится инвентаризация, по результатам которой станет ясно, с кем конкретно и о чем договариваться. Определяются так же источники финансирования реализации этих мероприятий. На сегодняшний день потребности в финансировании модернизации инфраструктуры промзон специалисты оценивают от 3,2 до 11,6 млрд рублей. В правительстве Петербурга ждут появления управляющих компаний на основе ГЧП, которые смогли бы решить проблему повышения инвестиционной привлекательности промышленных территорий, не навредив при этом всем участникам процесса.
Власти могли бы ускорить процесс переформатирования серого пояса, уверен и руководитель службы по работе с госорганами «СПб Реновация» Дмитрий Михалев. Для этого нужны четко прописанные правила, облегчающие перевод предприятий на новые участки, и согласование градостроительной документации. Мотивировать застройщиков к редевелопменту могла бы помощь города при строительстве инженерной и социальной инфраструктуры и налоговые льготы. В любом случае самостоятельно вдохнуть новую жизнь в промышленные зоны городу не позволит ограниченный бюджет, и необходимость привлечения средств инвесторов окажется безальтернативной.
Стратегически
Девелоперы бы с удовольствием строили на промышленных территориях, подтверждают строители. Сегодня многие заинтересованы в проектах реновации промзон. Они уста ли от пригородных КОТ – дешевого жилья, требующего огромного количества затрат, соглашается генеральный директор финского проектного бюро RUMPU Евгений Богданов. Их масштабность в кризис становится скорее проблемой для застройщика, чем конкурентным преимуществом. При этом участки в центре города могут быть очень компактными и обладать уже развитой социальной инфраструктурой. Свободных пространств для девелопмента в центре осталось крайне мало, поэтому застройщики просто вынуждены проводить редевелопмент. Однако вопросов по-прежнему больше, чем ответов.
«Приоритетом в развитии города должно стать создание среды для горожан, а не наоборот, – уверен директор по развитию Glorax Development Александр Моторин. – И создание инфраструктуры, социальной или транспортной, должно соответствовать этому принципу. Очевидно, что говорить о развитии инфраструктуры только за счет бюджета сейчас не приходится. Потребности слишком велики. И если сейчас строительство социальной инфраструктуры – больше забота девелопера, чем власти, то пусть оно так и будет».
«Очевидно, что промышленным зонам не место в историческом центре Петербурга, вполне логично развивать там именно кластер услуг, связанных с туризмом, – подтверждает Виталий Никифоровский. – С другой стороны, в городе огромное количество земель, которые пока не могут использоваться эффективно. Застройщики ушли из центра по простой причине – крайне высокие инвестиционные риски. Город потерял колоссальные средства инвесторов, которые готовы были реализовать свои проекты по реновации территорий в центре города, но отказались из-за высоких рисков. Реновация в историческом центре возможна только при условии эффективной и безоговорочной защиты прав инвесторов».
При этом совершенно точно нельзя сказать, что администрация города ничего не делает. Стратегией экономического и социального развития Санкт-Петербурга на период до 2030 года серый пояс определен в качестве приоритетной территории для преобразований в соответствии с системой целей социально-экономического развития Санкт-Петербурга.
В соответствии с генпланом установлена общая площадь промзон и их доля в городской черте, заданы основные направления формирования на основе существующих и вновь осваиваемых территорий, в частности, сокращение на 3,5-4 тыс. га общей площади территорий, занимаемых объектами производственного назначения, инженерной инфраструктуры и железнодорожного транспорта, не соответствующих экономическим, социальным, экологическим и градостроительным условиям развития, определены параметры сокращения промышленных зон и т.д.
Здания в бывших промзонах между историческим центром и спальными районами не будут сносить. Территорию собираются благоустроить, а постройки реконструировать. Пока администрация ждет предложений об эффективном использовании зон от бизнесменов и намерена отклонять все предложения о сносе старых заводов для постройки на их месте элитного жилья. Иначе ситуация с серым поясом будет воспроизводиться, промышленные территории перемещаться все дальше на окраины города. За новым серым поясом вновь будут возникать жилые кварталы. История повторится. Ситуация требует внимательного градостроительного осмысления, уверены и девелоперы, и чиновники.
