Эксперт: "Те, кто попал в Латвии в "ипотечное рабство", живут по-разному, но редко хорошо"
Михаил Лавренов
Михаил Лавренов является одним из наиболее авторитетных специалистов по оценке коммерческой недвижимости в Латгалии. ИА REGNUM беседует с ним о ситуации на латвийском рынке недвижимости и о том интересе, который он может представлять для россиян.
ИА REGNUM: Михаил, в каком состоянии находятся сейчас цены на квартиры - если говорить в целом по Латвии? Какие ценовые изменения имели место в течение последних нескольких лет? И какими причинами объясняется эта ценовая динамика?
Здесь прежде всего нужно отделить Латвию от Риги с Рижским районом и Юрмалы - поскольку рыночные тенденции в столице и в остальной республике абсолютно разные. А именно, если весной-летом этого года цены на квартиры в Риге и Юрмале росли, то в остальной Латвии, в частности у нас в Даугавпилсе (втором по величине городе Латвии) оно стояли на месте и даже немного падали. Такая же тенденция наблюдалась и в других малых городах Латвии.
Тут сразу стоит сделать небольшое отступление и рассказать о том, как у нас в стране проходило ценообразование на недвижимость. Говорить мне легче на примере Даугавпилса - моего родного города, в котором я работаю по специальности с 1997 года, с небольшим перерывом (из-за моего пребывания в Америке). Но на примере Даугавпилса можно поведать и обо всей республике - поскольку тенденции повсюду были практически одинаковыми (за исключением Риги и Юрмалы).
Так вот, после распада СССР, в течение практически всех "лихих 90-х", стоимость недвижимости, можно сказать, являлась практически однообразной - разве что, с небольшими колебаниями и коррекциями. С середины 90-х и вплоть до 1998 года цены на квартиры немного прибавляли в цене. Ну а в 98-м случился дефолт в России - и цены упали у нас тоже. Но рынка, как такового, по сути не было. Первый существенный рост цен на квартиры начался в начале 2000-х. К 2002 году (также, как и впоследствии: к концу 2003-го - началу 2004-го), казалось, что они достигли своего апогея. Но это лишь казалось, ведь тогда мы были еще совсем неискушены в данной сфере. Начиная с 2003 года, цены начинали расти еще стремительней. Если взять за точку отсчёта именно 2003 год, то стоит привести следующий яркий пример. Типовая двухкомнатная квартира в "хрущёвке" в центре Даугавпилса стоила тогда 5.500-6.000 латов (в нынешнем долларовом исчислении это 11.000-12.000 "зелёных"). Затем началась систематическая накачка населения заёмными деньгами - и, как следствие, стремительный рост цен. В итоге, к 2006-2007 году цена той же "хрущёвки" уже доходила до 27-28 тысяч латов (55.000 долларов). Брать кредиты чуть ли не заставляли и всячески уговаривали народ делать это: по телевизору, радио, в печатных СМИ - словом, везде, где только можно. "Жить в кредит" стало очень модно. Популярный слоган: "у моего папы кредит в ИКС-банке" - он появился именно в то время. Нужно отметить, что я и сам здесь не без греха и также приложил к этому процессу свою руку. В частности, в то время несколько банков ежемесячно выплачивали мне зарплату - эдакий "небольшой процент", в качестве награды за то, что я "подгоняю" им клиентов. Иными словами, когда кто-то покупал у меня квартиру (а все квартиры тогда брались почти что исключительно в кредит), я всего лишь советовал покупателю обратится в тот или иной банк, к такому-то специалисту. Причём, я так сотрудничал сразу с несколькими банками: поскольку, если человеку не нравился один банк, его посылали в другой - словом, не было никакой разницы. В общем-то, тогда и подстегивать никого особо не надо было - люди сами охотно лезли в кредитную кабалу. Государство, само собой, никак это не ограничивало. Естественно, что таких "советчиков" как я, в Латвии были тысячи - т.е., практически все, кто занимался недвижимостью. А не занимался ею тогда разве только ленивый...
К слову сказать, в настоящее время продать эту двухкомнатную квартиру в "хрущёвке" сложно и за 6.000 латов (или за 12.000 "зелени"). Падение составило более 70%. Обобщая, можно констатировать, что средняя цена квадратного метра типовой квартиры на вторичном рынке нынче стремится к 125-135 латам и ниже. Другими словами, мы вернулись на уровень примерно конца 2003-го - начала 2004 года, когда "жилищный бум" еще лишь начинался. Но если тогда на жилье еще не было достаточного спроса, то сейчас, скорее всего, его уже нет. Хотя несколько повышенным спросом пользуются, например, "сталинки" в центре Даугавпилса. Фактически, это лучшее из ныне имеющихся предложений на рынке. Последние известные мне продажи хороших "сталинок" на, опять же, хороших этажах составляют 12-13 тысяч латов за 61-63 квадратных метра (то есть, 210-215 латов за метр).
ИА REGNUM: Расскажите, хотя бы вкратце, про "ипотечный пузырь", который оказался надут в Латвии в докризисные годы. Как получилось, что в результате схлопывания этого пузыря в ловушку попали не только тысячи людей, но и многочисленные фирмы и предприятия?
Всё верно, именно так оно и получилось с тысячами простых ипотечников. Но то же самое произошло и с другой собственностью. В свое время владельцам различной ликвидной недвижимости, заводов, фабрик, предприятий, сельскохозяйственных угодий и земельных участков, банки (особо замечу - главным образом, то были шведские банки, распоряжающиеся у нас в Латвии, словно в завоеванной вотчине) начали активно выдавать кредиты. Естественно, под залог собственности. То есть, люди закладывали своё имущество, получая взамен деньги - а в сущности, зелёную бумагу. Когда случился кризис и "кредитный пузырь" лопнул, то все встало на свои места. Банки-кредитодатели прибрали к рукам огромную долю латвийских активов - те самые заложенные заводы, фабрики, производства, земельные участки и т. д. А люди, получавшие эти кредиты, остались без собственности, без денег (или, если уж называть вещи своими именами, без бумаги) - да еще в долгах на всю жизнь. То есть, с нашей республикой очень грамотно и "красиво" поработали. А попросту - обобрали, как последних "лохов".
Хотя, справедливости ради, стоит упомянуть, что некоторые, в основном крупные предприятия, получив кредит, не только выжили, но и развились, улучшили своё положение, модернизировались и т.д. Ведь как не крути, а в бизнесе без заёмных денег выжить очень сложно. Некоторые предприятия, перейдя в руки банков, и сейчас как-то развиваются - даже несмотря на то, что их расходная часть полностью контролируется банком-владельцем: от размера зарплат до покупки последней гайки. Будете смеяться, но я знаю случай, когда банкиры не дают купить корм для собаки, которая сторожит заложенное предприятие.
Как я уже упоминал, цены быстро росли, начиная с 2002 года. В итоге, в общем и целом, 2006 год банки закончили с прибылью 266 миллионов латов, а 2007 год - с прибылью в 370 миллионов. Но уже в в 2008-м уровень их прибыли скатился всего до 60 миллионов - причём за первые три квартала было заработано 205 миллионов, а в четвёртом квартале убытки составили 145 миллионов. Одним словом, в гости к нам заглянул мировой кризис и цены рухнули. Впрочем, у нас в Даугавпилсе они стали падать еще в начале 2008 года. Вот тут-то и началось самое печальное. Люди стали массово лишаться работы, привычных доходов, образа жизни и соответственно не могли больше выплачивать кредиты. Очень многие с тех пор лишились своей недвижимости. Кто-то уехал за границу, в основном в Англию-Ирландию, кто-то остался и выживает тут. Если бы вы знали, каких только драм и трагедий мне пришлось насмотреться за эти годы из-за проблем с кредитами! Тут были обычные и необычные банкротства, распады семей и самоубийства, даже соучастие в убийствах......В принципе, сейчас в Латвии уже осталось очень мало таких семей, у кого имеется большой невыплаченный кредит и нет никаких других проблем. Иными словами, теперь папой, у которого "есть кредит в ИКС-банке", больше никто не гордится...
Что же до тех, кто попал в "ипотечное рабство", то они живут по-разному, но редко хорошо. Кое-кто из последних сил тянет долговую лямку. Многие, ввиду наступившего кризиса и массовой безработицы, не смогли дальше оплачивать кредит и банки отобрали у них с таким трудом доставшееся жилье. Ведь с банком разговор короткий. Пока ты платишь, то всё хорошо. Как только у тебя начинаются проблемы и ты приходишь просить отсрочку или каникулы - тебя "заряжают" по полной программе (поднимут процент, ужесточат условия и т.д.).
В нашей среде есть поговорка: "смертную казнь можно заменить ипотекой под 25% годовых"..... Это, конечно, чёрный юмор - но ведь кроме банков у нас были и внебанковские кредитные учреждения, выдававшие кредиты именно под такой, а иногда и еще более высокий процент. Правда, в отличие от банков, подобные учреждения сразу оформляли на себя кредитную квартиру - до того момента, пока человек не погасит долг. А поскольку в 90% случаях люди отдать деньги не могли, то и квартир они давно лишились. Я иногда совсем не понимаю такой политики - зачем отбирать жильё, если человек хоть как-то за него готов ещё платить... Не знаю, может быть имеется какой-то секретный план по обеспечению шведских акционеров-пенсионеров латвийским жильём?
Из своего американского опыта я знаю, что в США, после того, как банк забрал у тебя квартиру или дом, ты остаешься чист перед банком и законом, как банный лист. У нас же - ты остаешься по-прежнему должен. Долг продолжает висеть на тебе и накручиваться. Таковы особенности нашего законодательства. Некоторые жители Латвии, попавшие в долговое рабство, пытаются вылезти из данной ловушки следующим образом: они намеренно прекращают выплаты и банк забирает квартиру. Большего банк сделать не может - ведь долговых тюрем у нас пока нет, а если ты не зарегистрирован на официальной работе и трудишься без официального устройства или за границей, то и взять с тебя нечего. Затем эти люди приобретают жилье, зачастую равноценное утраченному ими - но уже по нынешним низким ценам. Потом они регистрируют его на кого-то из родственников и относительно спокойно в нем живут.
ИА REGNUM: По каким ещё причинам, помимо глобальных, упал спрос на недвижимость?
В первую очередь - из-за того, что народ уезжает за границу и квартиры попросту остаются невостребованными. У меня, например, две трети друзей, с которыми я вырос, учился в школе и в университете, давно осели за границей - в Англии, Ирландии, США. Возвращаться они не собираются. Ситуация на сегодняшний день такова, что люди уезжают целыми семьями. 1 сентября мы с женой привели ребёнка во второй класс и узнали, что их класс за лето стал меньше на пятерых человек. Родители навсегда уехали за границу и забрали детей с собой. Мне даже как-то не по себе стало. Вы понимаете, это ведь были дети, которые могли бы вместе расти, учиться и дружить долгие годы... Многих деток в школу водят бабушки - так как родители, опять же, находятся за границей. Не исключено, что в ближайшем будущем они тоже заберут своих отпрысков. Заметьте, я говорю всего лишь об одном классе - а какова ситуация в целом по республике? Поэтому, когда я слышу заявления нашего правительства о достигнутых им "экономических успехах", мне становится смешно и грустно одновременно. Передо мною другие показатели - не абстрактные цифры и графики, а реальные людские судьбы.
ИА REGNUM: Что вы можете сказать о рынке частных домов и земель под застройку?
Насчёт частных домов - стабильный спрос на недорогие домики всегда имеется. Правда, и стоят они сейчас куда дешевле, чем раньше - и продаются реже. Обычный небольшой домишко у нас в пригороде стоит от 10 до 15 тысяч латов. Надо отметить, что хоть и крайне редко, но иногда всё-таки продаются и дорогие дома. Не так давно на моих глазах купили шикарный дом чуть меньше, чем за 200 тысяч латов - хотя, в своё время собственники вложили в него около 450.000 латов. Что же касается рынка земли под частное строительство, то тут можно констатировать предсмертное состояние последнего... Если раньше цены на участки в Даугавпилсе колебались в зависимости от района, то сейчас они практически сравнялись. Самая дорогая земля в районе Стропы несколько лет назад стоила пятьдесят, а то и более латов за квадратный метр. Сейчас этот самый квадратный метр никто не хочет брать и за десятку. Далее шли районы Межциемс и Ругели: тогда по 30-40 латов, сейчас от 5-ти до 10-ти. Районы Грива и Юдовка нынче стоят ещё дешевле - меньше 3-4 латов за метр. Впрочем, в любом случае, сейчас земельных сделок у нас практически не наблюдается.
ИА REGNUM: А какой была ситуация с недвижимостью в ушедшем 2011 году? Ваши прогнозы на ближайшее будущее?
В 2011 году в целом по Латвии квартиры в серийных домах немного подешевели на 4-6%. Что же касается центра Риги и домов, построенных по новым проектам - напротив, подорожали на 6-8%. Недвижимость в Юрмале тоже прибавила в цене. В любом случае, оценивая рынок в целом, нельзя сказать, что он оживился. Подобная ситуация, скорее всего, сохранится и в 2012 году. В первую очередь "расти" будут лишь Рига и Юрмала. В Риге в минувшем году основной сегмент рынка составляли серийные квартиры. Цены на них (если не затрагивать центр города) пережили незначительное падение (около 4,3%) и сейчас застыли на отметке приблизительно 600 евро за квадратный метр. Цены же на квартиры в центре Риги и в Старой Риге к концу года составляли примерно по 1200 евро за квадратный метр. Стоимость метра в квартирах новых проектов - примерно 1.300 евро.
Серьезного изменения цен в 2012 году я прогнозировать не стану. Особенно это касается регионов, где, скорее всего, всё останется так, как сейчас.
ИА REGNUM: Михаил, Рига и Юрмала сейчас получают немалый доход от зарубежных покупателей недвижимости - в основном, из России. А латвийская провинция представляет для них хоть какой-то интерес?
Год назад были приняты законодательные поправки - позволяющие получать у нас вид на жительство иностранцам, вложившим крупную сумму в капитал латвийского предприятия, в банковский вклад или купившим здесь недвижимость в больших городах на 100.000 латов, а в малых на 50.000. По последним данным, за это время такой вид на жительство в Латвии получили около 1.800 человек, принесшие в ее экономику приблизительно 100 миллионов латов. Например, рынок недвижимости в Юрмале восстановился именно благодаря этим поправкам. С учётом фактора появившейся у россиян моды на Ригу и Юрмалу, где летом, как известно, пребывает вся российская светская тусовка, ситуация может поменяться в пользу Латвии. То есть люди видят, что у нас не всё так страшно, как иногда заявляют в СМИ, - здесь покупают недвижимость известные россияне, тем самым показывая, что сюда вполне можно вкладывать деньги. Покупатели из России ощущают, что в Латвии им достаточно комфортно - та же ментальность и языковая среда, плюс отличная, чистая природа. Можно даже сказать, что у россиян стало модно приобретать недвижимость в Латвии - как когда-то в Англии, Испании, Болгарии и на Кипре. А для россиян фактор моды очень важен. Как говорит мой коллега Вадим Марков, в Латвии русскому человеку бывать не стыдно: можно проехаться на "Феррари", и все при этом будут оборачиваться, а не тыкать в него пальцем, как где-нибудь в Швейцарии. Если так и дальше пойдёт, может произойти увеличение инвестиций уже в этом году.
Если говорить о латвийской "глубинке", то интерес к местной недвижимости у иностранцев в последнее время повышается и у нас, в Даугавпилсе. Хотя, в большей степени, пока это только на словах. Россияне и даже белорусы всё чаще звонят, интересуются коммерческой и жилой недвижимостью в нашем городе. Здесь я заметил такую тенденцию - те граждане России, у которых есть большие деньги, покупают недвижимость в Риге и в Юрмале и к нам интереса не проявляют. Ну а те, у кого денег не так уж много, интересуются Даугавпилсом - потому что у нас дешевле. И интерес к Латгалии в целом тоже возрастает.
Если тут что-то способно измениться в худшую сторону - так только из-за политиков. Ведь недавно некоторые деятели из правящих партий потребовали отмены закона о виде на жительство в его нынешнем виде. Насколько мне известно, эту инициативу не поддержали, но в любом случае она вызывает, мягко говоря, одно лишь недоумение. Выходит, по мнению некоторых политиков, Латвии не нужны богатые инвесторы, но зато мы готовы принимать африканских беженцев?!
ИА REGNUM: Правда ли, что иностранцы осуществляют планомерную скупку земель, в частности, в Латгалии? По твоему мнению, с чем это связано?
Правда. Земля в Латвии уже давно не принадлежит латвийцам - если не считать государства, то из десятка крупнейших компаний-землевладельцев лишь две контролируются местными физическими и юридическими лицами. Только за последний год иностранные предприятия, входящие в список 25 крупнейших владельцев земельных угодий в Латвии, скупили свыше 16 тысяч гектаров - на 50% больше, чем годом ранее.
Самые обширные сельскохозяйственные земли (19.129 гектаров) принадлежат фирме Myrtillus, контролируемой шведской компанией Bergvik Skog. При этом, 13.198 гектаров Myrtillus приобрела в прошлом году. Bergvik Skog также контролирует десятого по размеру площадей владельца сельскохозяйственных земель в Латвии, фирму Fragaria, которой принадлежит 2.356 гектаров земли. Всего в Латвии Bergvik Skog контролирует 60.000 гектаров землевладений.
Вторым по величине владельцем сельскохозяйственных земель в Латвии является фирма Foran Real Estate, которая принадлежит шведской компании SPP Livforsakring и норвежской Storebrand Livsforsikring. Площадь ее землевладений составляет 12.073 гектара. На третьем месте - фирма Empetrum, принадлежащая зарегистрированной в США компании Phemus Corporation. В ее собственности находятся 5.547 гектаров земельных угодий. Латвийские землевладельцы в данном рейтинге занимают восьмое и девятое места. Среди 25 фирм, контролирующих самые обширные сельхозугодья в Латвии, только десять принадлежат латвийским владельцам - и то, скорее всего, лишь номинально.
Единственно, я не слышал, чтоб землю у нас в столь больших количествах скупали россияне - а ведь они вполне могли бы. Подобная инвестиция является хорошим вложением средств - ведь земли больше не становится, а уж тем более на границе с Евросоюзом... Попробуйте в России купить гектар земли за тысячу-полторы долларов, как в среднем у нас... для богатых россиян это сущие копейки. Всё, что потребуется для такой покупки, - зарегистрировать фирму в Латвии с участием гражданина Латвии, что очень просто. На подобных условиях россияне вполне могли бы скупить оставшуюся половину Латгалии.
ИА REGNUM
Рейтинг публикации:
|
