Суета с рассмотрением в Конституционном суде закона о рынке земли не случайно происходит именно в эти дни. Изначально продажу земли планировалось открыть 1 октября 2020 года. Но в окончательной редакции дату перенесли на 1 июля 2021 года. Считалось, что таким образом у нас будет достаточно времени, чтобы упорядочить базы Госгеокадастра, внести изменения в законодательства, решить ключевые споры, связанные с налогом на землю и правами арендаторов. Но пока ничего не делается. Обнаружили беспорядок в кадастре. Не спеша «прибираемся».
Недавно Всемирный банк начал тормошить Украину, требуя ускорить принятие законов, необходимых для своевременного запуска рынка земли, который ожидается в июле 2021 года. Согласно подсчетам ВБ, создание необходимых нормативных актов и процесс имплементации могут занять, по меньшей мере, девять месяцев. Нужно приступать со дня на день. Иначе «отсутствие строгих правовых и регуляторных гарантий сделает рынок уязвимым перед мощными игроками, усугубит коррупцию и неравенство», – говорит нам Всемирный банк.
Из этой дипломатичной фразы трудно понять, в курсе ли он всей глубины хаоса, царящего в сфере землеучета. Тут недавно столичные депутаты, собравшиеся на последнюю в своей каденции сессию, ругали Департамент земельных ресурсов КГГА и «Киевский институт земельных отношений», которые ничего не сделали с регистрацией земельных участков коммунальной собственности в реестре имущественных прав.
Не создали репозиторий кадастровых дел, не проводили оценку земель и т.д. Так это, на секундочку, столица. Можно представить себе, какая ситуация в глубинке. Там в вопросе земельно-кадастровая инвентаризации и сверки реестров еще конь не валялся. При этом основные проблемы на сегодня следующие.
Проблема №1. Выяснилось, что у нас фактически отсутствует реестр лиц, реализовавших свое право на получение земель сельскохозяйственного назначения – пресловутые «2 га в руки».
О чем идет речь? Не все знают, что, согласно части 1 статьи 81 Земельного кодекса Украины, граждане имеют право один раз в своей жизни бесплатно получить участок из фонда земель государственной и коммунальной собственности.
а) для ведения личного крестьянского хозяйства - не более 2 га;
б) для ведения садоводства (дача) - не более 0,12 гектара;
По идее, суды уже сейчас должны быть завалены обращениями прокуратуры о признании тех или иных приказов Госгеокадастра недействительными. Но массовости судебных процессов в данной сфере не отмечается. Пока. Значит, бомба взорвется позднее. Непосредственно перед запуском рынка
в) для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок) в селах - не более 0,25 гектара, в поселках - не более 0,15 гектара, в городах - не более 0,10 гектара;
г) для индивидуального дачного строительства - не более 0,10 гектара.
Предварительные результаты аудита Госгеокадастра, который до этого не проводился 7 лет, выявили более 10 тыс. приказов об отводе земель, которые потенциально являются двойной приватизацией. Всем понятно, что на самом деле их намного больше.
Особенно в последние годы, когда началась массовая передача участков АТОшникам. Из почти 700 тыс. га, выделенных с 2013 по 2020 гг около 250 тыс. получили участники АТО/ООС.
Сейчас по всей стране идет проверка приказов, изданных за все предыдущие годы, идентифицируются граждане, которые реализовывали право на бесплатную приватизацию, ищут «двойников». Порой даже находят. И заодно оцифровывают более старые документы, выданные в бумажном виде.
Можете себе представить, какие это объемы информации? Но почему-то не слышно, что работники соответствующих «земотделов» валятся с ног от усталости, а счастливые обладатели приватизированных земельных участков толпой бегают на «сверки», прихватив документы. Нет, все тихо, спокойно, по-карантинному.
Судя по всему, работа идет неспешно. Чиновники убеждены, что все успеют сделать до июля. А вот юристы, с которыми консультировалась автор, менее оптимистичны. Они напоминают, что после «перетряски» реестра его нужно еще существенно обновить. Кто-то умер, кто-то уехал и передал фактическое пользование участка другому лицу. Далеко не всегда в реестр вносились корректные изменения.
По «двойной приватизации» и вовсе все непросто. Есть вариант добровольного возвращения земель, которые были незаконно получены. Но кто у нас отдаст землю добровольно? Тогда должен быть судебный процесс об истребовании земель у добросовестных покупателей. И соответственно иски к недобросовестным продавцам и чиновникам, допустившим незаконное выделение участка.
По идее, суды уже сейчас должны быть завалены обращениями прокуратуры о признании тех или иных приказов Госгеокадастра недействительными. Но массовости судебных процессов в данной сфере не отмечается. Пока. Значит, бомба взорвется позднее. Непосредственно перед запуском рынка.
К тому же, как оказалось, до сих пор нет системы, которая препятствует повторному выделению гражданину положенных по закону 2 га для бесплатной приватизации. «Страна в смартфоне» оказалась неспособна технологически защититься от довольно банального подлога.
Проблема №2 – арендаторы. На сегодня существуют две взаимоисключающие концепции, за которыми стоят мощные лоббистские группы. Одни требуют внести правки в закон и отменить первоочередное право арендатора на выкуп земли. Другие настаивают, что этого делать нельзя.
Пока все ограничивается высказыванием мнений на круглых столах. Как подсказывает опыт, проснуться депутаты могут к весне. Накануне часа X. И ввести новые правила игры. Разрулить все проблемы заранее – это не наш вариант. Мы страна сюрпризов и «нежданчиков»
Мы уже анализировали закон о рынке земли после его принятия и отмечали, что земли и дальше будут в аренде у агрохолдингов. Их не выставят на продажу, пока не закончится срок аренды. В Украине заключено около 5 млн. договоров аренды земельного пая, из них с фермерскими хозяйствами – только 0,75 млн. Кто же арендовал все остальные «лоскуты» пашни? Агрохолдинги!
Задавались мы и вопросом «Хорошо это или плохо?». И пришли к выводу, что в наших условиях рентабельно только крупное аграрное производство. Если мы говорим об Украине, как о житнице мира и великой аграрной державе, ориентированной на зерновой сегмент экспорта, то это хорошо. Потому что ни фермер, ни даже объединение фермеров не потянут создание логистической системы для сбора, хранения и транспортировки зерна, не смогут обеспечить стандарты качества и правильную обработку больших площадей посевов.
Тем не менее, передела земли хотят лоббисты, не менее активные, чем защитники статус-кво. Подозреваю, что среди них есть иностранцы, замаскированные под украинских покупателей, которые с нетерпением ждали продажи украинских черноземов.
Отсева по «национальному признаку» они не боятся. Подставные лица у них заготовлены. А вот отсутствие механизма выталкивания с приглянувшихся площадей «застолбивших» эти земельные участки арендаторов – это проблема. Не случайно уже поднялся крик, что после принятия закона агрохолдинги моментально перезаключили договоры аренды с людьми и продлили их на 25-40 лет, и слегка подняли арендную плату.
При этом законодатель сохранил за арендатором первоочередное право на выкуп земли. Это не мешает собственнику пая искать других покупателей. Но, если он получит предложение продать землю по определенной цене, то сначала должен предложить ее арендатору.
Тот может согласиться, а может и отказаться. Его защищает еще одна норма. Нельзя расторгнуть договор аренды земли в одностороннем порядке. Участок можно продать, но смена собственника не означает смену арендатора. Он остается на прежнем месте до окончания договора. Другими словами, покупатель приобретает в собственность землю, уже обремененную договором аренды.
Проблема №3 – налог на землю. Местные власти, советы и ОТГ вдруг осознали, что с открытием рынка земли громада теряет 18% подоходного налога. Вместо него будет 1% налога на землю. Пошла волна требований повысить налог на землю. Предлагают 3%, 5% или даже 8%. Агропроизводители говорят, что это ударит по их рентабельности и конкурентоспособности на мировых рынках.
Пока все ограничивается высказыванием мнений на круглых столах. Как подсказывает опыт, проснуться депутаты могут к весне. Накануне часа X. И ввести новые правила игры. Разрулить все проблемы заранее – это не наш вариант. Мы страна сюрпризов и «нежданчиков».
