Рейтинг оценочных компаний Урало-Западносибирского региона по итогам 2015 года, подготовленный аналитическим центром «Эксперт», показывает: спад на рынке продолжается.

— Кризис оказывает на отрасль двоякое влияние, — указывает на тренды генеральный директор консультационно-аналитического центра «Российский стандарт» Сергей Лобанов. — С одной стороны, есть движение активов, связанное с реструктуризацией, ликвидацией бизнеса, и здесь требуются услуги оценщика. С другой — сокращается количество сделок по приобретению новых активов.

Долги дают работу

Разнонаправленность тенденций хорошо видна и на результатах исследования. Совокупная выручка участников рейтинга упала на 1,4% (за 2014 год — на 5%), при этом десять из 21 компании (в предыдущем рейтинге было 23 участника) закончили год с положительной динамикой, остальные — с отрицательной. Структура суммарной выручки за 2015 год почти не изменилась: 60,7% по-прежнему приходится на оценку недвижимого имущества; 16,5% — оборудования и транспорта; 15% — бизнеса и ценных бумаг (доходы от этого вида оценки в прошлом году упали на 8,3%).

Среди востребованных направлений парт­нер практики «Оценка» консалтинговой группы «НЭО Центр» Алексей Колганов выделяет услуги экспертизы финансового состояния должника, анализа и оценки залоговых активов, оценки проблемной задолженности, прав (требований) кредитора к должнику, разработки решений реструктуризации задолженности

— Независимая оценка прав требования, возникающая в основном из-за неисполнения компаниями-заемщиками банков обязательств по кредитным договорам, остается актуальной как никогда, спрос на эту услугу находится на довольно хорошем уровне, — добавляет председатель НП «Уральская ПГБ», член экспертного совета СМАО Илья Симкин.

Спорная справедливость

Однако ключевой спрос по-прежнему формируется в сегменте недвижимости. И связано это с продолжающейся реформой имущественных налогов, суть которой заключается в переходе от инвентаризационной стоимости расчета налоговой базы к стоимости кадастровой, максимально приближенной к рыночной.

На первом этапе по новой методике рассчитывался земельный налог с участков, принадлежащих физическим и юридическим лицам. С прошлого года начался переход к расчету по кадастровой стоимости налога на имущество юридических лиц, но эта норма действует только в отношении некоторых категорий налогоплательщиков и не во всех регионах. Рассчитывать налог по новой методике за 2016 год решили 48 из 85 регионов, в том числе пять на территории Урала и Западной Сибири (Челябинская, Тюменская, Свердловская области, Башкирия, Удмуртия и ХМАО).

И у налогоплательщиков, и у бюджетных учреждений есть право оспорить справедливость расчета кадастровой стоимости, что и происходит на практике. Конфликт интересов налицо: бюджет заинтересован в том, чтобы получить как можно больше налогов, предприниматели — в том, чтобы снизить налогооблагаемую базу. В результате сложился особый вид оценки — для целей оспаривания. «Наша компания работает в узких сегментах — оспаривание кадастровой стоимости и судебная оценочная экспертиза. В 2015 году в этих сферах спрос остался неизменным, что обусловлено постоянством процесса оспаривания кадастровой стоимости», — формулирует эксперт ООО «ОценКинг» Денис Кардаков.

Комиссии, созданные при территориальных органах Росреестра, рассмотрели 22,4 тыс. споров о результатах определения кадастровой стоимости, что почти вдвое больше, чем годом ранее, при этом комиссии приняли в 1,8 раза больше решений в пользу заявителей, а суммарная кадастровая стоимость объектов в результате решений комиссий была снижена на 27%.

Государство, естественно, недовольно. Уже много лет оценочная отрасль получает претензии. Они сводятся к трем пунктам: отсутствию единой методологии оценки, низкому уровню квалификации оценщиков и отсутствию ответственности оценщиков за качество отчетов.

Профессиональное сообщество соглашается: в отрасли есть и непрофессиональные игроки, и откровенно недобросовестные. Оценщики пытаются решать эти проблемы через институт саморегулирования. В прошлом году в этом направлении было предпринято немало важных шагов, отмечают участники нашего исследования. В частности, утверждены новые федеральные стандарты в оценке — стандарты оценки бизнеса, оценки для целей залога, оценка машин и оборудования.

— Сейчас идет адаптация выполняемых отчетов об оценке к новым законодательным требованиям. В целом упорядочивание требований к проведению оценки и составлению отчета должно благоприятно сказаться на качестве выполняемых работ, росте квалификации практикующих оценщиков, уходе из профессии «случайных» людей, — говорит директор ООО «Инвест-Актив-Оценка» Артур Мосгольд.

Денис Кардаков считает, что ужесточение требований положительно влияет на качество отчетов:

— Введено обязательное досудебное обращение в комиссию при Росреестре. В результате конструкция процедуры изменилась кардинально. Ранее заявитель заказывал отчет, получал от оценщика отчет и положительное экспертное заключение СРО о соответствии отчета законодательству и стандартам, затем обращался в арбитражный суд и получал почти в 100% случаях положительное решение. Мы видели во многих случаях не только низкое качество отчетов, но и наглое занижение стоимости объектов. В 2015 году обязательным стало правило обращаться в комиссию, представив отчет с положительным экспертным заключением на подтверждение стоимости, и только потом спор переходит в суд. И в суде отчет снова рассматривается судьями под микроскопом, после чего зачастую назначается судебная экспертиза стоимости.

Абра кадастра

Однако государство считает, что и этих мер недостаточно. Дело в том, что реформа имущественных налогов подходит к самой сложной стадии — расчету по кадастровой стоимости налога на имущество, принадлежащего физическим лицам. А это миллионы налогоплательщиков, как следствие — скандалы, конфликты, расследования. Процесс перехода будет растянут до 2018 года. Пока новая модель апробируется в 28 регионах России. На Урале это Башкирия, Удмуртия, ЯНАО и ХМАО.

По всей видимости, желая минимизировать риски, неизбежные при переходе на новую модель, государство решилось на радикальную меру — введение государственной монополии на кадастровую оценку. Предполагается, что заниматься кадастровой оценкой (пересчет стоимости имущества проводится раз в три-пять лет) и ее пересмотром будут только государственные бюджетные учреждения в регионах и муниципалитетах, они же будут принимать жалобы на ошибки. На прошлой неделе законопроект принят Госдумой сразу во втором и третьем чтениях. Нужна ли эта мера и какие последствия она повлечет для рынка оценки, мы спросили участников исследования. Мнения разделились.

— Установление государственной монополии и передача кадастровой оценки в одни руки, отсутствие конкурентной борьбы в открытых тендерах за право реализовать такие масштабные проекты, приведет к снижению качества государственной кадастровой оценки, увеличению количества спорных оценок и к оспариванию результатов кадастровой оценки, — считает Алексей Колганов

— Любое дополнительное вмешательство со стороны государства считаю не очень положительным, — говорит Илья Симкин. — Существующий институт СРО, включая экспертные советы, контролирующие своих членов, свободная конкуренция, судебная система, подлинная независимость оценщика, необходимость иметь и постоянно поддерживать на должном уровне положительную репутацию и оценщика, и оценочной компании, я считаю вполне достаточными и существенными факторами для качественного контроля и самоконтроля при выполнении отчетов по оценке.

— Инициатива не решает вопрос качества проводимых работ по кадастровой оценке. В случае принятия изменений в законодательство произойдет передел рынка, затрагивающий большое количество оценочных компаний в регионах, — полагает заместитель генерального директора «ЭКО-Н» Алла Плесовских.

А вот Денис Кардаков считает, что эта новация пойдет рынку только на пользу:

— Установление монополии на государственную кадастровую оценку не приведет к усилению контроля за рынком оценки. При грамотном подходе оценщиков, а особенно их представителей в виде руководителей СРО, роль оценщиков должна только усилиться. Сейчас же при независимой кадастровой оценке ситуация парадоксальна: практически одни и те же оценщики определяют кадастровую стоимость и сами же ее оспаривают. Кроме внешнего воздействия на кадастрового оценщика, велик соблазн завысить кадастровую стоимость для расширения своего же рынка. Отсюда в числе прочего проистекает негатив в адрес оценщиков. И когда государственная оценка столкнется с продуктивным поведением СРО, видящих своей целью помочь государству установить справедливую базу для налогообложения, роль оценщиков будет только расти.

Артур Мосгольд также видит свои плюсы в реализации этой инициативы:

— Переход к государственной кадастровой оценке может дать развитие на научной базе методологий массовой оценки земель, особенно урбанизированных.

В вузах и РАН достаточно светлых голов, которые необходимо привлечь к таким исследованиям, а существующая система это сделать не в состоянии. Также положительным эффектом будут накопление и систематизация рыночной информации об аналогах, включая подробную проверку на достоверность.

Возможно, определенный спрос на услуги оценки появится в ходе реализации закона о банкротстве физических лиц, это позволит сформировать новый спрос на оценку, рассчитывает Артур Мосгольд:

— В процесс проведения оценки могут быть вовлечены дополнительные объекты: имущество банкротов — физических лиц. Представить потенциальные объемы таких работ сейчас затруднительно. Первые процедуры банкротств физических лиц начались недавно. Хотя количество граждан-потенциальных банкротов достаточно велико, только развитие ситуации покажет, сколько имущества, а значит, и объектов оценки, в их собственности. В процедурах банкротства арбитражными управляющими анализируются сделки должника, подозрительные сделки оспариваются в судебном порядке с требованием признания их недействительными. В таких случаях зачастую не обойтись без оценки имущества, задействованного в оспариваемых сделках. Этот фактор способствует расширению числа случаев судебной оценочной экспертизы.