Агентство ипотечного жилищного кредитования, похоже, всерьез вознамерилось воплотить в жизнь масштабных проект, дискуссии вокруг которого продолжаются уже несколько лет - массовое строительство в России доходных домов. Примеры успешного возведения новостроя, изначально предназначенных для сдачи в аренду, есть, но пока их немного. Есть ли у идеи перспектива? Заинтересует ли она инвесторов и, самое главное, потенциальных клиентов?
Эксперты Агентства ипотечного жилищного кредитования подводят под свои предложения серьезную исследовательскую базу. Согласно их данным, около 23 миллионов российских семей нуждается в улучшении жилищных условий. Порядка 8 миллионов потенциально согласны с этой целью жилье арендовать.
Фактически, по данным АИЖК, сегодня снимает квартиры около 4 миллионов российских семей. Данные выглядят относительно правдоподобно. Жилых помещений в РФ насчитывается от 40 до 50 миллионов. 8 - 12% семей вынуждены арендовать себе жилье на коммерческой основе. Еще большее количество - "подживает" у родственников или ютится в общежитиях, коммуналках, на дачах.
И вот в ходе Санкт-Петербургского экономического форума представители АИЖК презентовали свой вариант решения жилищной проблемы миллионов россиян.
АИЖК планируетприобретать объекты через договоры долевого участия, формировать закрытый
паевой фонд и предлагать паи на открытом рынке инвесторам.
Грубо говоря, речь идет о возрождении схемы аренды жилья, которая была в России обычной еще сто лет назад и сегодня достаточно популярна на Западе - доходных домов.
Казалось бы, опыт Европы и Америки говорит в пользу предложений АИЖК. В США, например, арендует жилья на постоянной основе около 35% населения, а конкретно в Нью-Йорке - 70. По Европе этот показатель в зависимости от страны колеблется от 35 до 55%, достигая местами в мегаполисах уровня 80-90%.
Традиционно это связывают с высокой мобильностью населения и уровнем доходов, гарантирующим населению уверенностью в завтрашнем дне. Плюс - с высокими ценами на "городскую" недвижимость.
Некоторые эксперты годами говорят о том, что население российских мегаполисов уже пришло к тому же самому, достаточно "европеизовавшись" и считая, что снимать жилье выгоднее, чем его приобретать. И поэтому россияне, мол, уже готовы отдать предпочтение официальным комфортабельным новостроям с готовым ремонтом перед бабушкиными "хрущевками" на сером рынке^
На первый взгляд все кажется весьма логичным, но... жизнь
вносит свои коррективы.
С одной стороны окупаемость "доходных домов" для российских девелоперов, привыкших к быстрыми прибылям, может растянуться на десятилетия. Дополнительной сложностью является для них тот факт, что такого рода жилье нужно сдавать с ремонтом, мебелью и бытовой техникой - а это дополнительные "не интересные" вложения.
С другой стороны - официальные компании, имеющие оперативные расходы и вынужденные платить налоги, не смогут ставить такие же цены на аренду жилья, как "бабушки", сдающие свои комнаты и квартиры за наличку. Самый большой спрос на аренду жилья - как раз в "эконом-сегменте". Большая часть людей, не имеющих собственной крыши над головой, вынуждены считать каждую копейку. И за некие призрачные "гарантии" и весьма относительный комфорт переплачивать они явно не готовы.
Конечно, государство теоретически может попытаться решить вопрос административным путем - развернув террор на "сером рынке", вынуждая "бабушек" регистрироваться, платить налоги, или вовсе сделав данную деятельность лицензированной. Только станет ли от этого более счастливым народ? Часть арендодателей уйдет с рынка, часть - переложит свои расходы на жильцов. Это, конечно, повысит конкурентоспособность "доходных домов", но делать это за счет миллионов россиян, которые и так живут весьма скромно - не гуманно и чревато негативными социальными последствиями.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», заявила:
"О развитии сегмента доходных домов идет речь не один год, однако никаких заметных подвижек в данном вопросе не произошло. Экономика доходных домов говорит не в пользу их строительства. Не стоит забывать, что в России очень дорогие кредиты – порядка 14-20% годовых. Поэтому максимально быстро покрыть расходы застройщика на строительство может именно продажа, а не сдача жилья в аренду. Доходный дом вовсе может окупаться 20-25 лет, что в принципе не выгодно ни одному девелоперу. Строительство доходных домов в той же Европе более оправдано, поскольку доходы от сдачи в аренду, как правило, покрывают проценты по кредиту застройщика. Кроме того, в европейских странах и вовсе другой менталитет: граждане предпочитают преимущественно снимать жилье, чтобы быть более мобильными. И это достаточно часто требует работа. Более того, не редко сама фирма снимает жилье сотрудникам.
В России такая практика встречается очень редко. Кроме того, к сожалению, средний уровень пенсии в нашей стране попросту не позволяет без больших финансовых затрат продолжать снимать квартиру. В Европе другой уровень жизни и пенсионеры могут себе позволить спокойно арендовать квартиру. Плюс - неискореним российский менталитет и желание «иметь собственную крышу над головой». В конце концов, многие родители берут ипотеку даже не ради себя, а «чтобы оставить детям». И последнее – рынок аренды, к сожалению, в нашей стране остается теневым. Единицы арендодателей платят налоги. Фактически, арендатор ничем не защищен с точки зрения закона и всегда может быть «выставлен на улицу» в самые короткие сроки по причине изменения тех или иных обстоятельств собственника квартиры. Поэтому единственный способ сделать так, чтобы доходные дома все-таки «прижились» в нашей стране – это повышение общего уровня жизни. Когда граждане не будут думать о том, как, выйдя на пенсию, они смогут дальше платить за квартиру, только тогда сегмент аренды будет развиваться. Пока же доходные дома так и будут временным вариантом до того момента, пока у арендатора не появится первый взнос на ипотеку".
Как бизнес-проект, развитие коммерческих "доходных домов", вне всякого сомнения имеет право на жизнь. А вот насколько целесообразно в нем участвовать государству - это большой вопрос...
Зато государственный и муниципальный опыт развития другой категории "доходных домов" - социальных - уже сейчас можно назвать вполне успешным. В ряде регионов России строятся дома для малообеспеченных граждан, в которых те могут жить, арендуя квартиру по цене существенно ниже рыночной - но без права приватизации. Такого рода проекты уже реализуются, в частности, в Томскеи Челябинске. К сожалению, пока что они не могут охватить всех, кто объективно нуждается в жилье, но направление движения избрано верное.
Одной из основных причин, заставляющих россиян любой ценой постараться приобрести собственное жилье, является перспектива выхода на пенсию, когда доходов на аренду квартиры явно хватать не будет. С учетом этого, а также - психологических особенностей россиян, для которых наличие собственной недвижимости является залогом морального комфорта, самым разумным шагом для государства было бы развитие программ ипотечного кредитования, позволяющих людям приобретать жилье в кредит под щадящие проценты. Это и простимулировало бы строительный рынок, и решило бы одну из важнейших социальных проблем.
