Ипотека заменит банкам потребкредитование

Российские банки готовятся разогреть рынок ипотечного кредитования: они хотят, чтобы на смену взбалмошным получателям необеспеченных кредитов пришли счастливые собственники нового жилья. Эксперты уже видят очертания пузыря на этом рынке

Москва. 14 февраля. FINMARKET.RU - Ипотека по темпам прироста объемов портфеля пошла на обгон других сегментов потребительского кредитования. Об этом свидетельствуют данные Банка России уже за 2013 год. Как стало известно "Финмаркету", в 2014 году крупнейшие российские банки намерены сделать ипотечные кредиты своим главным кормильцем. К этому их толкают действия ЦБ по обузданию необеспеченного кредитования физлиц: с 1 марта 2013 года он повысил по ним ставки резервирования, с 1 июля ввел новые коэффициенты риска по ряду потребительских кредитов. Это сделало стремительно росший до сих пор сегмент необеспеченного кредитования менее выгодным для банков. Банки решили сменить свою стратегию. О приоритетном внимании к ипотечному кредитованию не так давно в Ассоциации российских банков говорили представители Сбербанка и Россельхозбанка. В четверг Сбербанк сообщил о снижении своих базовых ставок по основным ипотечным кредитам на 0,5 процентных пунктов (п.п.). Динамичная ипотека Ситуация стала меняться еще в 2013 году, о чем свидетельствует вышедшая на этой неделе статистика Банка России. Усилия Центрального банка по сдерживанию темпов роста беззалогового потребительского кредитования дали свои результаты.

• По итогам 2013 года общая кредитная задолженность населения выросла на 28,7%; годом раньше рост составлял 39,3%.
• При этом ипотека стала одним из самых динамичных сегментов кредитования населения: общая задолженность граждан по жилищным кредитам за год выросла на 30,3%.

• Хотя темпы роста жилищного кредитования тоже замедлились, но совсем незначительно: за 2012 год рост составлял 30,7%.

• На 1 января 2014 года граждане были должны банкам за жилье 2,8 трлн руб. За год выдано 880,5 тыс. жилищных кредитов на сумму в 1,4 трлн руб.
• Среднемесячные объемы выдачи жилищных кредитов выросли с 89 млрд в 2012 до 117 млрд руб. в 2013 году.
• Число выданных жилищных кредитов тоже увеличилось, но на 18,8% (в 2012 году рост был на 25,5%), то есть этот показатель растет медленнее объемов кредитования, а значит, население берет более крупные кредиты.
• Больше всего ипотека востребована в Москве – здесь выдано 11,7% от всей суммы жилищных кредитов, в Московской области – 7,5%, в Санкт-Петербурге – 4,8%.
• В Москве, Московской области и Санкт-Петербурге темпы роста объемов жилищного кредитования в 2013 году (21,7%, 29,9% и 27,0% соответственно) были выше, чем в 2012 (20,4%, 29,0%, 23,2%), но все равно отставали от общероссийских. То есть, в провинции популярность ипотеки растет пока быстрее, но столицы догоняют.
• По итогам 2013 года сломлена посткризисная тенденция снижения доли жилищных кредитов в общем объеме потребительского кредитования. За три года (в 2010-2012) она снизилась с 33,1% до 27,5%; за 2013 год выросла до 27,9%. Впрочем, в развитых странах этот показатель доходит до 80%.
• С апреля 2013 года переломилась тенденция роста средневзвешенной ставки по ипотечным кредитам, наблюдавшаяся с начала 2012 года: за вторую половину прошлого года они снизились с 12,9% годовых до 12,2%. В Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию ожидают снижения ставок по кредитам в 2014 году до 12,0-12,5% годовых, а может быть и ниже.
• Весь 2013 год просроченная задолженность по ипотеке снижалась даже в абсолютных числах: с 31,2 млрд до 27,8 млрд руб. и сейчас составляет 1,0% от общего объема кредитной задолженности (в среднем по всему потребкредитованию – 4,4%).
• В статистике ЦБ к жилищным кредитам относятся не только ипотечные, но и выданные на приобретение земли и на жилищное строительство, но ипотека среди них в 2013 году составляла 93,5% от численности взятых кредитов и 95,3% по сумме.

Флагман или кандидат в пузыри? Некоторых экспертов настораживает выход ипотечного кредитования в лидеры по темпам прироста портфеля. Они не видят адекватного увеличения предложения на рынке нового жилья, а следовательно, опасаются роста цен на недвижимость. Не уверены они и в адекватной оценке заемщиками своих возможностей. Данные Россреестра также косвенно говорят о том, что за ипотечными кредитами идут те, кто раньше жилье покупал без их помощи: количество ипотечных сделок выросло на 7%, а общее число сделок с жильем снизилось на 10%. Нервозности добавляет опубликованный в четверг "Среднесрочный прогноз развития экономики и финансовой сферы России до 2016 года", подготовленный экспертами Института экономического развития имени Гайдара. Из него следует, что в условиях сохранения низкой экономической активности реальные располагаемые доходы населения в 2014 году вырастут всего на 0,9% (в 2013 – 3,3%); в 2015 году прирост будет еще незначительнее – 0,4%. В этих условиях темпы роста кредитования населения будут неизбежно замедляться: до 24% по итогам этого года, 16% - в 2015 и 14% - в 2016 годах. "Долговая нагрузка на располагаемые доходы населения продолжит повышаться, несмотря на значительное замедление роста объема кредитов. Даже при условии, что средневзвешенная стоимость портфеля розничных кредитов снизится с 18% годовых в 2013 году до 15% в 2016 году, расходы на обслуживание банковских кредитов вырастут, согласно графику погашений, с 12% располагаемых доходов в 2013 до 15% в 2016 году и с 21 до 26% располагаемых доходов с учетом досрочных погашений кредитов", - отмечается в исследовании. Ольга Шведова, Россельхозбанк "В конце 2013 года спрос на потребительские кредиты без обеспечения упал. Доходы населения снижаются. Предполагаем, что эта тенденция сохраниться и в 2014 году. Мы ищем источники замены потребкредитов другими продуктами. В первую очередь – ипотечными кредитами. Предполагаем, что темпы роста объемов ипотечного кредитования в этом году будут однозначно выше, чем других потребкредитов. Ипотечное кредитование лучше, важнее и перспективнее с точки зрения стимулирования роста экономики, чем остальное кредитование. Стимулируется внутреннее производство, а не спрос на импорт. Квартиры приобретаются в России, а не в Испании. По нашим данным, люди достаточно трезво оценивают свои способности, даже с запасом. Если мы в среднем выдаем ипотеку на 15-20 лет, то гасится она досрочно на 6-7 году. Это означает, что у того сегмента, который берет ипотеку, с доходами все нормально". Дмитрий Тарасов, департамент стратегии и развития Сбербанка России "Ипотека становится приоритетом. Это флагман, который может хорошо тянуть всю остальную экономику. На кредиты наличными приобретаются в основном товары импортного производства. А ипотека двигает исключительно спрос на внутреннее производство, в том числе и на товары длительного пользования. Это очень весомый вклад в потребление. Да, конечное удорожание продукта составляет около двух раз. Но за автокредит в 500 тыс. руб. на три года надо ежемесячно платить больше, чем по ипотечному кредиту в 1,5 млн руб. на 20 лет. Можно ли гарантировать достаточные доходы в течение такого длительного периода? Это вопрос социальной политики государства. По крайней мере, большинство граждан России, на это указывает возрастная структура населения, будут жить и через 20 лет, и подавляющая их часть будет иметь определенные доходы. Мы, прошедшие через 90-е годы, как это было ни страшно в определенные моменты, хорошо это понимаем сейчас. В среднем по банковскому сектору досрочное погашение ипотечного кредита происходит через 3,5-4 года. Ипотека очень сильно дисциплинирует заемщика, препятствует его безответственному поведению, что часто имеет место в отношении потребительского кредитования". Мария Литинецкая, генеральный директор компании "Метриум Групп" "Во-первых, увеличение веса ипотеки в общем объеме потребительского кредитования, с глобальной точки зрения, можно объяснить возросшим ожиданием кризиса, который может повлечь обесценивание сбережений. Таким образом, население пытается сохранить накопления и приобрести жилье уже сейчас, пусть и с привлечением кредита. Во-вторых, рост ипотечных сделок также объясняется начавшейся с марта корректировкой ставок вниз по кредитам. В-третьих, начатая ЦБ охота на недобросовестные банки, заставляет людей изымать свои накопления из банков и вкладывать их в единственную альтернативу – недвижимость, а если на всю покупку накоплений не хватает – берут ипотеку. Скорее всего, постепенно берут все бОльшие суммы кредитов. Во-первых, недвижимость становится дороже; во-вторых, если есть выбор между однушкой и двушкой, то по ипотеке лучше взять двушку, так как разница в цене и по ежемесячным платежам будет не такой существенной. В первой половине 2014 года банки скорее всего будут осторожно присматриваться к ситуации на рынке – резких снижений или повышений ставок не будет, но постепенная корректировка приведет к их выравниванию около 12%. Покупатели тоже будут осторожными, выжидая развития событий после Олимпиады. Значимость последних шагов Сбербанка не стоит переоценивать. Он снизил на 0,5 п.п. свои базовые ставки; до этого они были так завышены, что с марта 2013 года по ним сделок практически не было. Новые ставки для зарплатников – 13-14% на стадии строительства, 12-13% - после оформления собственности; для клиентов, не получающих зарплату в Сбербанке, - 13,5-14,5% и 12,5-13,5% соответственно. Это гораздо выше средних ставок, по которым сейчас выдается ипотека. Ни о каком резком увеличении объемов ипотечного кредитования и угрозе появления пузыря в этом сегменте в связи с этим событием речи быть не может! Удачной акции Сбербанка "12-12-12" (при первоначальном взносе от 12% на 12 лет под 12% годовых) уже скоро год и на текущий момент она действует до 30 июня 2014 года". Вадим Засько, директор Института налогового менеджмента и экономики недвижимости ВШЭ "Быстрый рост объемов ипотечного кредитования должен скорее настораживать. К сожалению, у нас склонность к потреблению гораздо выше, чем к сбережению, поэтому каждый пытается использовать свои накопления. Начинается снижение реальных располагаемых доходов населения. А как мы видим по росту просроченной задолженности в потребкредитовании, граждане не всегда могут правильно рассчитать свои возможности. Не исключаю, что определенный пузырь на рынке ипотечного кредитования может накопиться. Стимулирует к активным заимствованиям нестабильность на валютном рынке, все говорят о неизбежности снижения курса рубля. По идее это должно привести к росту цен на недвижимость. Надеяться на то, что усилится конкуренция на рынке жилья, увеличатся объемы предложения, не стоит. Мы уже вышли на докризисные объемы строительства, строительные мощности в основном загружены, основной прирост обеспечивают частники за счет индивидуального домостроения (предновогодний аврал в сдаче жилья в декабре 2013 года оказался менее мощным, чем обычно – "Финмаркет"). Ресурсов для снижения ставок у банков не так много. Риски банков не уменьшились, а скорее даже растут. Снижать ставки могут себе позволить разве что Сбербанк, ВТБ или Россельхозбанк – крупные госбанки с достаточно свободным доступом к дешевому фондированию".