Летом 2014 года разработчик и предприниматель Алексей Конышев опубликовал на vc.ru колонку о своём проекте — «посёлке программистов». За четыре года в его поселении построили дома уже шесть семей с детьми, а Конышев наладил водоснабжение, провёл электричество и интернет.
Предприниматель рассказал подробнее, как привлекал первых жителей и решал вопросы с местными чиновниками.
Идея
Расскажите о себе. Кем вы работаете?
Я руководитель разработки в одной финансовой компании. Работаю удаленно. Мой стаж — 12 лет. В 24 года я переехал из Кирова в Москву и устроился в «Яндекс». Когда я только приехал, столица вызывала только положительные эмоции. Мне нравилось практически все, и я был в полном восторге.
В глубинке люди более спокойные, а в Москве — энергичные, к чему-то стремятся. Возможно, я путаю впечатления от Москвы с впечатлениями от «Яндекса», но разделить их на тот момент я, конечно, не мог.
Тогда почему вы уехали из Москвы и решили создать «посёлок программистов»?
Со временем я начал обращать внимание на недостатки: пробки, плохую экологию и высокую стоимость услуг. В Кирове всё было не так. Простой пример: летом в глубинке все регулярно ездят купаться на реку. Дорога до пляжа занимает не больше 10-15 минут.
А когда в Москве мы как-то раз решили компанией съездить на пляж, нам пришлось встать в четыре утра, чтобы без пробок выбраться из города. И в итоге, когда спустя несколько часов мы добрались до водоёма, там уже было яблоку негде упасть.
И ещё — атмосфера. Со временем стал замечать, что в Москве слишком много мрачных и агрессивных людей, особенно в метро. Тратятся нервы на любую поездку — или такси и пробки, или метро и этот вот мрак. В любом случае, это серьезный стресс.
Кроме того, безопасность жизни в Москве тоже вызывала определенные вопросы. За это время мы дважды слышали перестрелки недалеко от дома – хотя стремились выбирать преимущественно спальные районы. В Кирове такого явления просто нет.
Если в Кирове так хорошо, то почему вы уезжали оттуда?
Потому что там я не мог зарабатывать тех денег, которые мне бы хотелось. Да и возраст был другим, а когда появилась семья, приоритеты изменились. В Москве я получил определенные навыки благодаря общению в профессиональной тусовке. Ради этого стоило уехать из Кирова. И после этого вопрос заработка денег перестал стоять так остро: они росли пропорционально моему профессиональному росту.
На решение особенно повлияли одни выходные, которые мы с женой провели в Кировской области, особенно вечер накануне отъезда в Москву. Лес, закат, беседки на берегу реки, дым от шашлыков, расслабленная и уютная атмосфера.
И тогда я поймал себя на мысли: «Как же мне неохота тащиться в эту чёртову Москву». Я понимал, что попаду в грохочущий железобетонный ад, где асфальт плавится от жары, где люди кричат и всё время куда-то несутся. И я завидовал отдыхающим на берегу, что завтра они проснутся в такой же неторопливой и расслабленной атмосфере.
12 лет назад Киров казался мне задницей. А потом я внезапно понял — ситуация изменилась, и это я оказался в заднице, уехав в Москву.
Для меня Москва оказалась местом, где можно только зарабатывать деньги, но не жить. Поэтому созрело решение перейти на удаленку и переехать куда-нибудь поближе к природе.
Я стал размышлять, как сохранить профессиональное окружение, которое будет мотивировать расти дальше, и совместить его с возможностью жить на природе в приятном месте.
Подумал, что наверняка я не один такой, и похожие потребности есть и у других разработчиков. В 2012 году я подготовил проект «Посёлка программистов» и опубликовал его на «Хабрахабре». Там я нашел единомышленников.
Стал общаться с людьми, которые пытаются сделать что-то подобное, но со временем они бросали проекты.
По какой причине?
Потому что это сложно. О посёлке, где будут жить одни программисты, очень приятно разговаривать, мечтать, как там всё будет устроено. Но на практике всё требует очень много усилий и времени. Поэтому когда у людей все доходило до реальных и конкретных шагов, они бросали затею.
Я планировал найти землю где-нибудь в Центральном федеральном округе или Кировской области — это край лесов с хорошей экологией, — и распределить ее на небольшие участки под ИЖС: индивидуальное жилищное строительство. Кроме того, я собирался построить общественные объекты: коворкинг, спортивные и детские площадки, устроить рекреационные зоны, провести интернет. Мне было важно создать комфортную социальную среду.
В самом начале я не знал, сколько стоят участки в регионах и как решать вопрос с коммуникациями — водой и электричеством. Поэтому я хотел развивать проект в партнерстве с государством или крупным девелопером.
Мне казалось, что работа с девелопером самый удачный вариант: он бы построил всё необходимое и «отбил» затраты, а мы получили бы пространство для жизни.
Похоже, проект их не заинтересовал. С кем именно вы вели переговоры, и почему они отказали?
Много с кем. Из самых крупных — с «Мортоном». Основная причина отказов — нерентабельность. Я думал, что с их помощью у меня получится сделать посёлок на тысячу жителей с базовой инфраструктурой — фельдшерско-акушерским пунктом, детским садом и школой.
За дом площадью 100 м² пришлось бы платить 5 млн рублей. Я подсчитал себестоимость строительства — выходило крайне дорого, переплачивать не хотелось.
У нас возник конфликт интересов — я понимал, что поселенцы будут не готовы влезать в ипотеку на много-много лет. Одним из критериев оптимальности проекта была низкая цена.
Параллельно я пытался договориться с администрацией какого-нибудь района Кировской области, чтобы они помогли нам с землёй. Я даже писал о своей идее губернаторам соседних областей. Но ответа не было.
Кухня-столовая одного из домов в поселке
Покупка участка
Что было дальше?
В конце концов нашим проектом заинтересовались ребята из администрации одного района в Кировской области. Вместе с ними и группой потенциальных жителей из разных регионов страны мы съездили на участок. Всем всё понравилось и казалось, что мы договорились.
Представители администрации сказали: «Всё отлично, регистрируйте компанию, пишите заявление, мы сейчас выпустим распоряжение на межевание». После этого на участок был бы объявлен аукцион, и мы могли получить право долгосрочной аренды.
Они обещали выпустить распоряжение за неделю, но потом дело заглохло. Я им писал, а меня кормили «завтраками». В итоге документ они выпустили только через четыре месяца.
Естественно, я всё это время не сидел сложа руки, а искал другие варианты. К тому же я понимал, если они так много времени потратили на подготовку незначительной бумажки, то что говорить об основной документации.
Тогда я решил купить землю с рук: стал изучать объявления на Avito и прикидывать, что я могу себе позволить. В итоге присмотрел участок площадью 17 гектаров в четырех километрах от городка Слободской — он находится всего в 35 километрах от Кирова. В Слободском проживают чуть более 30 тысяч человек.
Меня подкупило расположение — участок с трех сторон окружен сосновым лесом (и если идти пешком до Слободского, то половину пути проходишь как раз по лесу), а с четвертой стороны к нему примыкает пруд.
Получалось, что наш будущий посёлок с одной стороны был бы таким заповедным уголком, а с другой — находился бы близко к цивилизации. У нас не было бы проблем с инфраструктурой — школами, больницами, продуктами питания. Я не видел другого участка с похожими характеристиками по такой же цене.
Сколько вы за него заплатили?
С учетом процентов по рассрочке — около двух миллионов рублей. С одной стороны это недорого, а с другой — большую часть расходов в таком проекте составляют коммуникации. Например, только в 2017 году пришлось потратить 1,5 млн рублей на строительство дороги до участка. При этом, она еще не закончена.
Откуда взяли деньги на покупку?
Два миллиона при зарплате программиста — это вполне подъемная сумма. Тем более, если брать участок в рассрочку.
Что вы стали делать дальше после покупки участка?
В первую очередь я сделал межевание и «нарезал» землю на участки под продажу поселенцам. Всего у меня получилось 60 участков примерно по 12,3 «соток». Кроме того, осталось место под общественные и рекреационные зоны. На берегу пруда я хотел сделать пляж и построить лодочную станцию.
План участка. Серые зоны — незанятая площадь под жилые дома, фиолетовые — выкупленные участки. Желтые — рекреационные постройки. Зеленый прямоугольник — место под общественные пространства
Сколько времени и денег вы потратили на межевание?
30-40 тысяч рублей. Но я ошибся — не проверил подрядчика и заказал услуги компании-аутсайдера. В итоге вместо четырех месяцев потратил год — было много согласований с местной администрацией.
Как искали поселенцев?
У нас ещё со времен статьи на «Хабрахабре» образовалось сообщество единомышленников. Один из них — Ваня — стал первым участником проекта. Именно его энергия не дала мне опустить руки на этом трудном пути.
Ваня стал первым, кто в 2014 году заплатил за свой участок и начал стройку еще до того, как завершилось межевание. В 2015 году он уже переехал в свой дом.
Любитель риска.
На самом деле я прекрасно понимаю, что в начале всё это выглядело как лохотрон. У нас было только поле без дороги. Никто не знал, что будет дальше: чтобы решиться на покупку участка, нужен был определенный уровень веры в человечество.
Но потом, когда я начал потихоньку выполнять обещания — провел интернет, водопровод, дорогу, — стало проще. Вопросов к доверию нет. Поэтому для каждых последующих покупателей участок будет стоить на 20 тысяч дороже.
Себестоимость участка с учетом подведенных коммуникаций — 500 тысяч рублей. Иван выкупил свой участок за 120 тысяч рублей. Сейчас участок стоит 360 тысяч рублей.
На территории посёлка проживают шесть семей, седьмой дом достраивается — скорее всего, его владельцы переедут в него к лету. За последний год в нашем поселении родилось уже три ребёнка.
Примечание: площадь дома — 112 м². В стоимость участка входят подведенные водопровод, электричество, интернет и дорога
Обустройство будущего посёлка
Сложно было подвести коммуникации к «полю»?
Да, целая история. Легче всего решали вопрос с электричеством. По закону, если твой участок находится на расстоянии до 500 метров от ближайшего электрического столба, то тебя обязаны подключить бесплатно.
Вопрос с водой тоже не был сложным: нашли подрядчика, он пробурил скважину, установил трубы, насос и аккумулятор и сделал разводку по участкам.
Самым сложным было провести интернет. В какой-то момент я уже был готов опустить руки и отказаться от борьбы.
Сперва мы планировали проложить оптоволокно от города Слободской. Мы думали: «Что уж тут, всего четыре километра, по 20 тысяч рублей за километр — ерунда». Ну, плюс расходы на выкапывание канала для укладки кабеля — мы планировали потратить не более 200 тысяч рублей.
Нас смущало только то, что копать придется через лес. И действительно — по закону это практически нереально сделать. Земля находится в собственности Гослесфонда, и при первом контакте представители ведомства стали отговаривать нас от этой затеи.
— Слушай, парень, у тебя есть возможность прокладывать кабель не по лесу?
— А как мне ещё его продолжить? С трех сторон вокруг нашего посёлка — лес.
— Дело твоё, но ты замучаешься согласовать проект. Или будешь каждый год платить штрафы.
Они сказали, что согласование настолько мудрёное, что даже не всем сотовым операторам удаётся его пройти: они плюют, прокладывают линии и платят штрафы.
Платить штрафы нам не хотелось. А на согласование потребовался бы год и миллион рублей за километр кабеля. Там совершенно дикие требования к проекту: нужно брать пробы грунта через каждые N метров, проводить гидрогеологические работы и так далее.
В этот момент к нам уже приехали жители, чья работа зависит от интернета. Мы уже стали склоняться к варианту с «радиорелейкой» — металлической опорой с оборудованием, направленным на базовую станцию оператора сотовой связи. В этом случае «ширина» канала на весь поселок составляла бы всего 100 Мбит, поэтому вариант с «радиорелейкой» был не самым радужным.
Параллельно я вел переговоры с «Ростелекомом», и в 2016 году мы достигли соглашения. Компания прокладывала свою оптоволоконную линию недалеко от нашего посёлка. В итоге за километр кабеля до нас мы заплатили 1,1 млн.
Я предлагал им разные варианты: «Давайте я сам прокопаю траншею, уложу кабель и подарю его вам?» Они ни в какую: «Не можем по закону: не пропустит ФАС».
Я не сдавался: «Давайте вы нас наймете как подрядчиков, а мы через субподрядчиков все сделаем?» Их это тоже не устроило: «Извините, у нас по тендеру может быть только один подрядчик».
И наконец: «Давайте я продам вам эту линию?» Этот вариант тоже не работал: «У нас приказ от руководства — никаких линий не покупать». В итоге пришлось заплатить им полную стоимость.
Зато теперь у каждого жильца есть интернет с шириной канала в 100 Мбит в секунду. Причём услуга стоит 300 рублей. Пинг очень маленький — даже у меня в Москве такого интернета не было.
Возникало ли у вас ощущение, что вы играете в «Цивилизацию» в реальном мире?
Конечно. Хотел даже на сайте написать, что планирую построить амбар, базар и библиотеку (три первых здания в игре Sid Meier’s Civilization — vc.ru), но в итоге не стал — боялся, что не все поймут шутку.
«Посёлок программистов»
Сколько всего личных денег вы потратили на этот проект?
К сожалению, я не вёл четкой бухгалтерии и не могу разграничить: вот такие суммы я тратил на жизнь, а вот такие — на проект. Но если прикинуть — получится около 11 миллионов за последние пять лет. Это без учета поступлений от продажи участков. С ними сумма будет еще выше.
Вы собираетесь зарабатывать на этом проекте, или ваша главная задача — выйти в ноль?
Хороший вопрос. Думаю, что выход в ноль — более реалистичный сценарий. Конечно, было бы неплохо зарабатывать: на коммерческой инфраструктуре или как-то ещё. Но лучше думать о том, как выйти в ноль.
Жизнь в посёлке
Какие инфраструктурные объекты есть в поселении помимо домов?
Недавно закончили детскую площадку и горку. Кроме того, достраиваем гостиницу — думаю, закончим в этом году. Это место для тех, кто приезжает посмотреть, как мы живём. Чтобы они могли остановиться на несколько дней, а затем принять более взвешенное решение. Больше ничего.
А где вы покупаете продукты?
В Слободском. С продуктами проблем нет — раз в неделю мы закупаемся по-крупному и забиваем холодильник, и в течение недели покупаем необходимое, когда возим детей на кружки и секции.
Кружки и секции?
Да. Например, в шахматный клуб. Кстати, я недавно узнал, что в Слободском живет чемпион мира по шахматам среди слепых. Еще есть музыкальная и художественная школы, секция рукопашной борьбы, танцевальный кружок и курсы по робототехнике.
В Слободском 10 школ, причем две — с углубленным изучением гуманитарных или технических предметов. Некоторые жители предпочитают домашнее образование — сами занимаются с детьми, возят в школу только на контрольные и проверочные работы.
Вообще, я не считаю, что качество образования коррелирует с удаленностью от Москвы. Наоборот, я не верю в качество бюджетного образования в столице — учительской зарплаты недостаточно для выживания. В Кировской области учителя получают достаточно, чтобы оплачивать жилье, еду, тратить на другие нужды.
Коммерческое образование в Москве стоит столько, что за эти деньги можно в Кирове каждый день приглашать к себе репетиторов по всем предметам.
Строительство детского городка
В чем вы ощущаете потребность?
На данный момент — только в финансах. Думаю, в этом году должна измениться динамика продаж участков — так как мы практически выполнили ключевые обязательства, и денег на развитие будет больше.
Деньги помогут решить все остальные вопросы. Например, жители больше всего просят построить спортивный центр, в котором можно будет поиграть в волейбол, футбол, бадминтон и позаниматься на тренажерах. А ещё жители хотят коворкинг.
Вы обращались к крупным российским ИТ-компаниям? Может, кто-нибудь из них захочет стать спонсором проекта?
Да, конечно. Прежде чем приступить к реализации проекта, я потратил год на переговоры — в том числе с ИТ-компаниями. Тратил много времени на подготовку и переписку, но безрезультатно: сейчас в стране кризис, и непредсказуемые инвестиционные проекты мало кому интересны.
Тем более, он вряд ли будет окупаться. Конечно, в будущем тут будет больше жителей — во многом благодаря инфраструктурным объектам: коворкингу и спортивному центру.
Но сейчас я не представляю, как договориться с коммерческим партнером без полного вхождения в проект. А полное вхождение в проект инвесторов не интересует.
На их поиск я уже потратил год в самом начале проекта, а мог бы развивать посёлок. Если бы какой-то партнер появился на горизонте, конечно я бы с радостью рассмотрел возможные предложения. Но тратить энергию на поиск больше не буду. Этот вариант не кажется мне реалистичным.
О какой сумме идет речь? Сколько денег нужно на коворкинг и спортивный центр?
Я думаю, что четыре миллиона рублей. При больших объемах себестоимость квадратного метра составит 15-20 тысяч рублей. Возможно, на первом этапе стоит сделать одно здание: половину отвести под коворкинг, половину — под спортивный зал. А в будущем — перенести тренажеры в отдельное сооружение.
А вы предлагали жильцам «скинуться» и построить всё необходимое на свои деньги?
Да, такая идея есть. Это может быть выгодным для существующих жителей — вложить деньги в инфраструктуру, а в будущем (как акционеры) получать доходы за счет входной платы. Разумеется, по мере роста посёлка.
Но не думаю, что сейчас к этому кто-то готов. Покупка участка, строительство и отделка дома — это серьезный финансовый шок, от которого пока никто не отошёл. К тому же, грамотное юридическое оформление подобной схемы — это достаточно серьезный и дорогой вопрос, поэтому ее реализацию мы отложили на будущее.
Интерьер одного из домов.
Сообщество
Вы принимаете новых жильцов только по заявкам. Были такие случаи, что кому-то приходилось отказывать?
Да. Чаще всего это происходит после изучения профилей в соцсетях, когда адекватность заявителя начинает вызывать вопросы. Например, если человек публикует непристойные фотки пьяных коллег с последнего корпоратива, не особо задаваясь вопросом, понравится им это или нет.
Или когда вся стена забита маниакальными репостами про загнивающий запад и доброго Путина (или про загнивающего Путина и доброго Навального, никакой разницы).
Мы не приветствуем экстремизм и одержимость в любом виде. При этом в поселке живут люди, часто придерживающиеся противоположных взглядов на многие вопросы, но без излишнего фанатизма.
Если называть вещи своими именами, критерий отбора новых жителей у нас один: не быть мудаком.
Кроме того, у нас сохраняется естественный фильтр — чтобы жить в поселке, нужно зарабатывать «удалёнкой». Иначе просто не получится — в Слободском не очень много бизнеса, готового платить нормальную зарплату.
А если в семье жена — не «удалёнщик», то откажете?
Конечно, нет. Вообще, заработок — это внутреннее дело семьи. Так сказать, естественный фильтр, а не искусственный критерий, который мы устанавливаем.
На сайте проекта написано, что в посёлке никто не пьёт и не курит. Это обязательные правила?
О, это уже не так. Как выяснилось на последнем новогоднем празднике, некоторые жители тайно провозят в посёлок алкоголь и распивают его скрытно от окружающих, уходя таким образом от общественного порицания.
Если говорить серьезно, то в большинстве семей алкоголь не употребляется принципиально, и это является как бы нормой в посёлке. Поэтому все общие мероприятия проводятся без спиртного, вдобавок к этому жильцам нельзя курить и пить во всех общественных зонах.
Когда я впервые узнал о вашем проекте, то представил посёлок с «умными» домами и автоматизированными фермами. Вы планируете внедрять такие вещи?
Со временем — конечно. Но есть вещи, которые необходимо сделать в первую очередь. Например, автоматизированная ферма не заработает, если у тебя на участке нет интернета или воды.
Если у тебя в посёлке есть какая-то минимальная автоматизация — про это все скажут: «Круто». Но никто не скажет: «Круто, у вас есть дорога, интернет и электричество». Хотя это самые дорогие и трудоёмкие вещи.
Сейчас весь наш ресурс уходит на необходимые вещи. Но постепенно мы понимаем, что фокус проблем смещается с выживания на развитие. Поэтому, разумеется, в будущем будем заниматься автоматизацией.
Я верю, что в стране всё может измениться с помощью информационных технологий. У меня был интересный опыт: в позапрошлом году я предложил директору местного лицея запустить бесплатные курсы по современной веб-разработке для детей.
Директор хотел, чтобы я готовил учеников к олимпиадам, но я настаивал: «Никаких олимпиад, я научу их зарабатывать деньги». Примерно за полгода ученики освоили React и другие технологии из современного стека.
К сожалению, у меня нет контактов детишек — после выпуска они уехали из Слободского. Но у меня перед глазами есть другой пример — знакомый за год прошёл этот курс сам, и вскоре после окончания стал зарабатывать 80 тысяч рублей. Ещё через три месяца — 120 тысяч рублей, работая удалённо.
А теперь представьте, как бы все изменилось, если бы в каждой деревне после 11 класса выпускалось по 10-15 человек. Они могли бы зарабатывать по 80-100 тысяч рублей, не уезжая из своего населенного пункта.
Местная экономика стала бы расти, а вместе с этим — и качество жизни. Поэтому в будущем году я планирую устроить что-то вроде летнего лагеря для старшеклассников, которые хотят научиться веб-разработке. Чтобы они могли пожить на природе здоровым образом жизни, а параллельно — освоить современные технологии в интенсивном режиме.
Как вы себе это представляете?
Мы поставим навес на участке, чтобы можно было заниматься в любую погоду, организуем питание с помощью кейтеринга и небольшую спортивную инфраструктуру (турники, настольный теннис и спортивную площадку).
Так мы совместим профессиональное и физическое развитие – мне кажется, это должно стать крайне полезным.
А где они будут жить?
В палатках.
Звучит здорово, но я скептик — мне кажется, что инициативу зарубят местные чиновники. Скажут: «Ваш лагерь не соответствует санитарным правилам и нормам».
Во-первых, в России уже существуют мероприятия в похожем формате. Например, «Летняя экологическая школа». Кстати, ребята как-то связывались с нами и предлагали провести свою школу на нашей базе, но в итоге оказались не очень контактными.
Во-вторых, вопрос соответствия всем правилам — это важнейшая часть всего мероприятия, и мы хотим сделать тут все максимально «плотно».
Если бы вы могли изменить прошлое, то стали бы снова заниматься посёлком?
Разумеется, если бы я вернулся в 2013 год, я бы сделал многое по-другому и исправил ошибки, из-за которых я потерял много ресурсов. Но я не представляю, как бы жил без этого проекта.
