Финист Фролов
Агенты по недвижимости пытаются понять, в чём причины необычайно большого — на целых 6.4% — месячного обвала продаж готовых домов на американском рынке в декабре. Падений, равно как и роста, выше пары-тройки процентов за такой короткий период обычно не бывает — тем более, в отсутствие регуляторных изменений (например, снижения налоговых льгот):
https://www.cnbc.com/2019/01/2...
«Последнее снижение трудно объяснить. Возможно, дело в снижении потребительской уверенности, которое произошло во второй половине 2018 года», — сказал по этому поводу Лоуренс Юн, главный экономист Национальной ассоциации риелторов. «Последние данные не отражают более низкие текущие ставки по ипотечным кредитам по сравнению с ноябрём, поэтому это действительно трудно объяснить». Как видно, продажи упали даже несмотря на снижение ипотечных ставок.
В декабре предложение домов на рынке выросло более чем на 3% по сравнению с тем же месяцем 2017 года. Прошлой весной нехватка домов действительно сдерживала продажи, несмотря на высокий спрос, но теперь, несмотря на рост предложения, продажи не выросли. Так что и это объяснение не работает.
«Слабые продажи, безусловно, обусловлены резким ростом цен на жильё и ростом ставок по ипотечным кредитам», — заявил Питер Буквар, инвестиционный директор компании Bleakley Advisory Group. Однако Лоуренс Юн считает, что доступность жилья сейчас сравнительно высокая — выше, чем в 2000 году.
Начавшийся 22 декабря шатдаун (частичное прекращение работы) правительства США также нельзя винить в снижении продаж недвижимости в конце прошлого года, ведь подавляющее большинство сделок по декабрьским продажам на самом деле было заключено ещё в октябре.
Соответственно, и начавшийся в конце октября обвал американских фондовых бирж также едва ли мог успеть серьёзно повлиять на рынок жилья.
В октябре ипотечные ставки несколько повысились, однако в ноябре начали снижаться, и сейчас находятся исторически весьма низком уровне. Фактические ставки в 2000 году были вдвое выше, чем сейчас.
Однако последние 10 лет базовые ставки Федрезерва и, соответственно, ипотечные ставки банков, были ещё ниже, чем сейчас. Поэтому, возможно, причина всё же в том, что после нескольких подъёмов базовых ставок в этом году многие домовладельцы попросту не хотят покупать более дорогие дома по более высокой ипотечной ставке, продолжая выплачивать ипотеку за имеющиеся дома по более низкой. Эту версию высказал Дэвид Берсон, главный экономист банка Nationwide Building Society.
Также падение продаж может быть связано с тем, что цены на жильё снижаются в некоторых районах на Западе США, а в остальной части страны рост цен сокращается. С одной стороны, это облегчает покупку новых домов, но с другой стороны, делает её менее желательной, так как есть риск, что купленные дома вскоре потеряют в цене.
В 2018 году средняя цена дома в США достигла 258 100 долларов, что является историческим рекордом.
Однако в 2019 году, с немалой вероятностью, может произойти падение цен и сокращение рынка. Хотя ставки по ипотечным кредитам в декабре и снизились, ожидается, что в этом году они будут расти, и это ещё больше повредит доступности жилья.
«Заглядывая вперёд… можно ожидать более низких продаж готовых домов, поскольку новый год привёл к приостановке работы правительства и усугублению экономической неопределённости», — считает Шерил Янг, старший экономист онлайн-агентства по недвижимости Trulia.
Это похоже на первые ласточки кризиса. Ситуацию еще можно исправить, а кризис — отложить, но потребуются срочные усилия Федрезерва.
Если снижение продолжится, то будет серьёзный повод говорить о том, что в той или иной форме повторяются проблемы 2008 года, и что у американского потребителя возникли сложности с доходами.