Кредитное оживление: с чем связано восстановление ипотечного рынка в России

В мае 2020 года объём выданных в России ипотечных кредитов, по предварительной оценке, вырос сразу на 8% по сравнению с аналогичным периодом 2019-го и достиг 205 млрд рублей. Показатель вернулся к росту после резкого обвала в апреле (более чем на 15%). Об этом говорится в совместном докладе компании «ДОМ.РФ» и агентства Frank RG.

Показатели свидетельствуют о восстановлении рынка ипотечного кредитования после снижения в апреле, когда под влиянием введённых мер самоизоляции выдача кредитов существенно сократилась, отмечают авторы исследования.

Позитивную динамику аналитики объясняют запуском в апреле программы льготной ипотеки по ставке 6,5% годовых. Напомним, до 1 ноября 2020 года россиянам могут быть предоставлены ипотечные кредиты с соответствующей ставкой в размере до 3 млн рублей, а в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области — до 8 млн рублей.

По оценке «ДОМ.РФ», в мае на долю льготной ипотеки пришлось порядка 20% всех жилищных займов. На сегодняшний день в рамках программы банки уже выдали 30,7 тыс. кредитов на 77,2 млрд рублей.

Сниженная ставка позволяет россиянам существенно сэкономить на процентах по кредиту, что делает покупку недвижимости более выгодной. Об этом RT рассказал инвестиционный стратег «БКС Премьер» Александр Бахтин. 

«Наибольшей популярностью программа пользуется в Москве и Санкт-Петербурге, где традиционно квадратный метр стоит дороже всего. В текущих условиях в 2020 году общий объём всех выданных жилищных займов в России может превзойти показатели 2019 года и вырасти до 3,5 трлн рублей», — пояснил Бахтин. 

В то же время возросший интерес россиян к жилищному кредитованию связан и с постепенным ослаблением карантинных мер. Такую точку зрения в разговоре с RT выразила вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. По её словам, в условиях самоизоляции часть клиентов решили отложить покупку, поскольку не знали, как долго продлится режим нерабочих дней. При этом в настоящий момент продажи на первичном рынке постепенно возвращаются к уровню начала марта, отметила эксперт.

«По мере выхода из самоизоляции покупатели стали реализовывать отложенный спрос. Они понимают, что ситуация стабилизируется, и стараются вложить свои сбережения в более выгодные активы, включая недвижимость. С учётом политики Центробанка, которая направлена на постепенное снижение ключевой ставки, объём сделок на рынке недвижимости будет увеличиваться», — прогнозирует Радченко.

По данным Банка России, в апреле средняя ставка по ипотеке в России снизилась до 8,32% годовых. Согласно планам правительства, по итогам года показатель должен опуститься ниже отметки 8%. Впрочем, опрошенные RT эксперты считают, что это может произойти раньше. Во многом ситуация будет зависеть от действий ЦБ.

Российские банки внимательно следят за изменением ключевой ставки регулятора и уже на основе принимаемых Центробанком решений самостоятельно определяют уровень долгосрочных кредитных ставок, в том числе ипотечных. В апреле ЦБ снизил ключевую ставку до минимума за шесть лет (до 5,5% годовых) и может продолжить сокращение показателя в ближайшее время.

«На июньском заседании Банк России может вновь снизить ключевую ставку, что побудит банки корректировать уровень долгосрочных кредитных ставок, включая ипотечные. В результате осенью средняя ипотечная ставка может упасть до исторического минимума в 7,5% годовых», — отметила Ирина Радченко.

Ценовой спуск

По словам экспертов, дальнейшее снижение ипотечной ставки окажет определённое влияние и на стоимость квадратного метра в стране. Как отмечает Александр Бахтин, на фоне растущего интереса россиян к новостройкам из-за сокращения ставки девелоперы начнут возводить больше жилья, чтобы покрыть убытки, накопленные за время пандемии. 

«Такой сценарий может привести к избытку предложения на рынке. В результате по итогам года цены на недвижимость в России могут в среднем упасть на 10—15%. Более серьёзного снижения ожидать не стоит из-за окончательного перехода застройщиков на систему проектного финансирования жилищного строительства», — пояснил Бахтин. 

Напомним, с 1 июля 2019 года застройщики больше не могут привлекать деньги дольщиков напрямую. Теперь свои средства на приобретение жилья граждане размещают на так называемых эскроу-счетах. Речь идёт о специальном банковском счёте для безопасного проведения сделок между компаниями и населением.

Деньги на покупку недвижимости хранятся в банке до полного выполнения застройщиком своих обязательств. Так, например, строительная компания сможет получить средства дольщиков только после введения жилья в эксплуатацию. Сами строительные работы исполнители будут вести за счёт банковских кредитов.

«Изменения привели к тому, что издержки застройщиков выросли. По этой причине ещё до пандемии квадратный метр в среднем подорожал на 2%. Впрочем, в момент самоизоляции и резкого спада спроса стоимость жилья начала снижаться, и в дальнейшей перспективе на некоторые проекты в небольших городах цена в среднесрочной перспективе может упасть примерно на 20%. В крупных мегаполисах спад в цене будет меньше — около 5%», — заключила Ирина Радченко.