Недоступные метры: Когда в России появится дешевое жилье?

Только четверть россиян могут сегодня приобрести жильё, в том числе с использованием ипотеки. В то же время более 50% граждан не удовлетворены теми условиями, в которых они живут, и хотели бы изменить их в сторону улучшения, отметил накануне Дмитрий Медведев на заседании правительства РФ.

Ситуация на рынке сложилась довольно парадоксальная. Покупатели жалуются, что не могут угнаться за стоимостью, а застройщики утверждают, что ввод жилья не может угнаться за спросом, и не стесняются накручивать ценник.

Москва сегодня занимает второе место среди 10 крупнейших городов мира по росту цен на жилье, уступая лишь Гонконгу. Согласно ежеквартальному докладу World Cities Review от компании Savills, московские цены растут на 5,5% ежегодно. Отмечается, что такой рост связан со стабильно высокими ценами на нефть и ограниченным количеством игроков на столичном рынке недвижимости. По России ситуация тоже не обнадеживающая - 4 место в мире по темпам роста цен на жилую недвижимость с годовым показателем 9,9%. Это данные глобального индекса цен компании Knight Frank.

Несбалансированность не позволяет сделать рынок в России эффективным для большинства участников. Решить основные задачи так и не удалось за последние 20 лет, отсутствуют весьма важные инструменты обратной связи - например, налог на недвижимость, общепринятый в мире, комментирует Александр Крапин, глава аналитического агентства RWAY. В ряде других стран, где рыночные реформы начинались одновременно с нами, например, в Словакии и Чехии все работает более слаженно, рынки недвижимости инвестиционно-строительные, управление осуществляется, в том числе, и с помощью разного вида налогов.

Отсутствие подобных механизмов у нас говорит о том, что пора избавляться от так называемых "идеологов" рынка, которые диктуют свои условия. Как утверждают некоторые эксперты, эти люди или компании - нерезиденты, которые существуют на западные деньги, они не заинтересованы в эффективном рынке недвижимости в России, способном существенно оздоровить экономику, создать новые рабочие места и пр. В общем, сверхдержава никому не нужна. Есть и такое мнение.

Жилищный вопрос находится в центре внимания федеральных и региональных властей, но для этого требуются большие средства, говорил на заседании Дмитрий Медведев. Жилье в России может стать доступным для граждан за счет удешевления строительства, считает премьер. По экспертным оценкам, уменьшение стоимости жилья на 20% сделает ипотеку доступной еще более чем для 1 млн домохозяйств. Новую программу доступного жилья, по данным некоторых СМИ, уже разработали Госстрой и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Согласно документу, в течение пяти лет планируется запустить строительство 25 млн кв. м жилья, которое по доступной цене приобретут 360 000 семей. Предполагается, что цена на жилье будет фиксированной - около 30 000 рублей за 1 квадратный метр.

"У государства есть обязательства примерно перед 4,5 млн домохозяйств различных видов, и 360 тысяч семей - это капля в море, - говорит гендиректор RWAY. - Тем не менее, власти действуют правильно, пытаясь регулировать цену на жилье эконом-класса. Это поспособствует общей сбалансированности рынка".

Добиться удешевления строительства вполне реально. "Как вы знаете, в стоимость 1 кв. м входят, прежде всего, затраты застройщиков на приобретение самой земли, разработку проекта, подключение к инженерным сетям и некоторые сопутствующие затраты. По каждой из этих позиций можно заниматься снижением стоимости, это очевидно", - подчеркнул г-н Медведев. В рамках новой программы участки под застройку предполагается предоставлять бесплатно или по льготной цене, обещаются кредиты госбанков на строительство и помощь в подключении к сетям.

"Коммунальные сети очень дорогие, - признает Александр Коган, министр Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью. - Если брать, например, ситуацию в Подмосковье, то затраты на них составляют до 35% от себестоимости при строительстве высоток, и 50-60% - от себестоимости малоэтажного жилья. Например, себестоимость составила 20 тыс. за кв метр, то смело прибавляйте еще 15 тыс. на создание инфраструктуры". Вот так складывается цена.

Если государство исполнит все обещания по снижению обременения на застройщика, то цену в 30 тыс. рублей за кв. метр можно будет достичь, уверен Александр Коган. Но только при условии отсутствия дефицита инфраструктурных ограничений, особенно таких мощных, как в Москве, Подмосковье, Краснодаре. "Настолько динамично развиваются эти регионы, что мощностей не хватает, - говорит министр. - И здесь помимо решений по инфраструктуре должны быть еще инвестиционные программы у монополистов - энергетиков, газовиков, дорожных строителей. Процесс очень непростой и его нужно синхронизировать".

В Московской области уже строится 1 квадратный метр на человека, продолжает эксперт. В Москве чуть меньше. В Краснодаре, Белгороде, Казани темпы тоже очень высокие. "Владимир Путин в свое время ставил задачу, чтобы строили 1 кв м на человека в год, - напоминает г-н Коган, - так вот некоторые регионы у нас такого уровня уже достигли, с высоким спросом и мощными инфраструктурными ограничениями им сложно будет решить новые задачи властей. Более просто будут развиваться сюжеты, связанные с таким дешевым жильем, в регионах, где объемы строительства не такие уж высокие".

Кардинально новая программа доступного жилья может изменить ситуацию на рынке, если вводить и другие механизмы. Например, расширение таких форм, как кооперативы, для того чтобы граждане сами строили жилье без посредников. Еще надо вводить в практику так называемые голландские аукционы, призванные удешевить строительство жилья экономического класса. "Законопроект об этом есть, но его не принимают, что-то тянут", - рассказал г-н Коган.

Еще одной формой на понижение стоимости является развитие арендного жилья - строительство доходных домов. Чем больше у людей будет возможностей взять квартиру в аренду, тем меньше у них будет желаний приобретать собственность. Если все три формы - доходные дома, кооперативы и аукционы на понижение развивать в комплексе, то это очень серьезно может повлиять на рынок, остановив рост цен, или даже добиться их снижения, считает министр Московской области.

 

Костенкова Ольга (Finam.ru)