Привязанный к дому: почему в Канаде плохо иметь свой дом (“The Globe and Mail”, Канада)

Привязанный к дому: почему в Канаде плохо иметь свой дом

На этой неделе аналитики предупредили, что нынешние условия могут привести к большому падению рынка. Но это не должно пугать.

Канадцы любят покупать дома.

Не только уровень владения жильём в Канаде превышает американский, но, кажется, стране удалось избежать кризиса, который так досаждает США. Продажи растут, и стоимость недвижимости остаётся в цене, в то время как американские цены упали более чем на 30 процентов.

В качестве инвестиции владение недвижимостью, кажется, соответствует национальному характеру Канады: это ответственно, практично и не расположено к риску.

По крайней мере, так было до сих пор.

На этой неделе финансовые аналитики из инвестиционной компании «Edward Jones» испортили ситуацию предупреждением, что недвижимость в нынешних условиях - слишком высокие цены, лёгкий доступ к кредитам и нестрогая политика правительства - ожидает большой спад на рынке.

Но это не должно пугать, потому что владение домом является препятствием для долгосрочного процветания Канады.

Исторически, дом – это сберегательный счёт, который не перестаёт расти. Владей им 20 - 30 лет, и можно финансировать свой выход на пенсию.

И тем не менее, за исключением некоторых исключительных бумов, жильё никогда не было той хорошей инвестицией. Профессор Йельского университета Роберт Шиллер (Robert Shiller), увлечённый исследователь экономических пузырей, установил, что в США с «1890 по 1990 год доходность жилой недвижимости после инфляции была практически равна нулю».

Есть несколько важных социальных благ – владение домом в целом вселяет в людей глубокую приверженность своей общине. Но оно также может очень дорого стоить для экономики.

Исследование, проведённое Федеральным резервным банком в Далласе в 1998 году, задолго до бума и спада, показало, что с 1929 года США перестарались в инвестировании в жилищный сектор по сравнению с другими формами капитала. Это истощило поток капитала от повышения производительности, инноваций, медицинской технологии, программного обеспечения и альтернативных источников энергии - секторов, которые могли бы обеспечить стремительный рост в будущем.

Здесь (в Канаде – прим. perevodika.ru) жильё также высасывает огромную часть национального капитала, который должен идти на поддержку инноваций и новых отраслей промышленности. Канадцы фактически имеют больше ипотечного долга в процентном отношении от их чистого дохода, чем американцы.

Британский экономист Эндрю Освальд (Andrew Oswald) установил, что города с высоким уровнем владения жильём также имеют более высокий уровень безработицы: в Европе – повышение на 10 % первого соответствует повышению на 2 % последнего.

Какая между ними связь? Тот простой факт, что каждый, кто инвестировал в дом, менее вероятно, что соберётся и уйдёт, когда настанут тяжёлые времена.

В 2008 году переехало меньше американцев в процентном отношении ко всему населению, чем в любой другой год, с тех пор, как в конце 1940-х Бюро переписи населения США начало отслеживать изменения адреса: менее чем 12 % по сравнению с более чем 20 % в золотые времена пригородов (50-е годы ХХ века – прим. perevodika.ru).

К тому же, уволенные работники, которые не могут продать дом в Виндзоре, не помышляют переезжать в Торонто, Ванкувер и Калгари, где легче найти работу.

Тем не менее, это худшее время, когда люди теряют способность передвигаться. Экономика переживает большие структурные изменения. Это время значительного творческого разрушения; старые отрасли уступают место новым. Работающим гораздо труднее найти работу там, где они живут.

Но США показала сверхъестественную способность использовать кризис для перестройки своей экономики, и она переделывала свою жилищную систему более, чем один раз, совсем недавно возвестив о начале века пригородов и массового владения жильём после окончания Второй мировой войны.

Она может делать это и впредь. Из-за экономического кризиса меньше американцев покупают дома. Спад, вероятно, будет продолжаться, так как молодые люди предпочитают экономить деньги и ограничиваться арендой. Конечно, социальные расходы значительны, однако, они могут быть с лихвой компенсированы более крупными выгодами для экономики, предоставляемыми более гибкой системой жилья 21-го века.

В результате, американцы, возможно, уже восстанавливают гибкость и мобильность в основе своей устойчивости, приспособляемости и технической прогрессивности. Рам Эммануэль (Rahm Emmanuel), глава администрации президента США Барака Обамы, любит говорить, что «кризис - ужасная вещь, чтобы пропасть впустую». В конце концов, Канада может столкнуться с более сложной задачей, даже если её пузырь не лопнет: если всё хорошо, то зачем что-то менять.

Ричард Флорида (Richard Florida) специально для «Глоуб энд Мейл Апдейт» (Globe and Mail Update).

Ричард Флорида (Richard Florida) --- директор Института процветания им. Мартина, профессор Ротманской Школы Управления в университете в Торонто. Эта статья взята из его новой книги «Большая перезагрузка» (The Great Reset), опубликованной сегодня издательством Рэндом Хаус (Random House) в Канаде.