Торжество «евроформата» в России, рост нераспроданного жилья и реализация инвестиционных квартир
5-10-2023, 18:06. Разместил: Око Политика
1. Важная веха на российском рынке жилья. С начала этого года более половины продаваемых в Москве квартир – это квартиры евроформата, то есть такие, в которых либо изначально была большая кухня-гостиная, либо она была совмещена с одной из комнат в результате перепланировки. Вот данные за февраль (ссылка):
По данным экспертов, на долю предложения "классики" приходится 20,5 процента, в то время как квартиры евроформата занимают долю 55,3 процента. Так, доля однокомнатных лотов в общем предложении на первичном рынке квартир массового сегмента в границах старой Москвы составляет 10,3 процента, двухкомнатных — 7,3 процента, трехкомнатных — 2,6 процента и четырехкомнатных — 0,2 процента», — говорится в сообщении.
Похожая тенденция на рынке жилья, естественно, имеет место и в других городах России. Отдельные маленькие кухни имели смысл в советское время с его жёстким дефицитом жилья, когда в типичной квартире, как правило, жило по нескольку семей/поколений одной семьи. Тогда люди старались максимально отгородиться, выделить членам семьи личный уголок. Теперь же речь идёт прежде всего об удобстве и функциональности.
Вторая причина совместить кухню с гостиной — развитие общепита, который в СССР пребывал в самом жалком положении. Заказать готовую или почти готовую еду на дом — привычная сейчас практика для огромного количества семей.
Предвосхищая возмущение — да, я согласен, домашняя еда лучше. Но мы живём в свободной стране, так что люди имеют право самостоятельно выбирать, куда им потратить 100 часов в месяц — на поездки на рынок и работу у плиты, на дополнительный заработок или на общение с семьёй, например.
2. Высокие цены на жильё, простимулированные льготной ипотекой, привели к тому, что часть вновь построенного жилья стоит нераспроданной (ссылка):
В России растут объемы нераспроданных новостроек, на начало июля 2023 года объем строящегося жилья в стране составил 101,1 млн кв. м, на долю нераспроданного жилья пришлось 70% (70,9 млн. кв. м). Такие данные приводит «РБК-Недвижимость» со ссылкой на расчеты Дом.рф.
Отмечается, что распроданность жилья в стадии строительства снижается с середины 2022 года на фоне активного вывода на рынок новых объемов, опережающего спрос. По словам руководителя аналитического центра Дом.рф Михаил Гольдберга, до середины прошлого года спрос на новостройки существенно опережал предложение, и большинство квартир продавались до ввода жилья в эксплуатацию.
В Москве доля нераспроданных новостроек, согласно исследованию платформы bnMAP.pro, составляет 58% от общего объема строящегося в столице жилья. Это один из самых низких показателей среди городов-миллионников. Напомним, что в марте эта доля составляла 45%.
В квадратных метрах этот показатель самый высокий среди миллионников — 8,6 млн кв. м. По оценкам аналитиков, распродать такой объем получится за 2,9 года — при условии, что каждый месяц будет реализовываться 247,2 тыс. кв. м.
На вторичном рынке продать квартиры также становится тяжелее. По данным мартовского исследования, средний срок продажи квартиры в России поставил рекорд, достигнув 7,5 месяцев (ссылка). За полгода, по-видимому, ситуация особо не изменилась, или даже стала ещё напряжённее для продавцов.
3. Есть и другие причины застоя на жилищном рынке. Это продажа инвестиционных квартир и массовый выход на рынок небольших квартир молодых семей, которые ранее купили их с помощью материнского капитала, а теперь планируют улучшение жилищных условий (ссылка):
Около 20 процентов продаваемых в России квартир расположены в домах, построенных после 2020 года. Об этом рассказал директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. Его слова приводят «Известия».
По словам Хусаинова, для рынка новостроек эти квартиры создают существенную конкуренцию, так как это уже готовое жилье, которое часто продается с хорошей скидкой от существующей рыночной цены. Кроме того, такие квартиры нередко продаются с ремонтом, мебелью и бытовой техникой, то есть покупателю удастся избежать этих дополнительных капитальных затрат на обустройство жилья.
«На первичном же рынке не так много квартир с ремонтом и мебелью, когда у покупателя есть возможность все приобрести в рамках одного ипотечного кредита», — пояснил эксперт.
Такой большой объем предложения квартир в новых домах, по мнению собеседника издания, связан с ажиотажным спросом на новостройки последние несколько лет. По его словам, доля инвестиционных покупок в пиковые периоды спроса доходила до 18–20 процентов от общего объема сделок. Сейчас эти квартиры постепенно выходят на рынок. «Где-то — по причине достигнутого уровня инвестиционной доходности, где-то — из-за большой долговой нагрузки», — добавил Хусаинов.
При оценке данного тренда, по словам эксперта, нужно учитывать существенно выросшую популярность семейной ипотеки и действие программы материнского капитала. По его словам, часть молодых семей, купивших недвижимость в последние 10–15 лет, в настоящее время озадачены расширением и улучшением жилищных условий, поэтому продают свое стартовое жилье.
Лично я смотрю на всё это с определённым безразличием. Высокие цены на маленькие квартиры — это прямая заслуга той части общества, которая дружно выступала за введение льготной ипотеки. С другой стороны, как инвестиционный инструмент квартиры в большей части городов неинтересны: хлопот от сдачи в аренду много, а доходность несуразно низка.
Впрочем, тут не всё однозначно. Для обывателя, который слабо разбирается в устройстве экономики, альтернатива инвестиционным квартирам — это или жизнь в кредит, или депозит в банке, или всякие сомнительные проекты. Квартиры на этом скорбном фоне смотрятся довольно выгодно, даже если несуразно дорогие квартиры в Москве. Один из главных плюсов квартиры для инвестора-любителя заключается в том, что она записана на владельца, и потерять контроль над ней не так-то легко. Это важно. Недавно я как раз рассказывал в Школе Капитализма, почему свои деньги непременно надо контролировать лично. Цитирую из той статьи (ссылка):
Идея доверить кому-нибудь свои деньги обычно проигрышная. Не надо отпускать деньги без поводка — всегда оставляйте в своих руках надёжный контроль. Такой контроль остаётся, к примеру, если вы кладёте деньги в банк, или покупаете квартиру, или, может быть, ссужаете кому-нибудь в долг под расписку. Проще говоря, если вы хорошо понимаете, где ваши деньги физически находятся, и какая именно власть у вас над ними есть.
Отдавать деньги в стиле доверчивой овцы — «Вася хорошо в этом разбирается, ему отдам» — верный способ пострадать финансово, поссориться с Васей и растерять веру в человечество. Даже если Вася — ваш супруг, родитель, внук, брат или собутыльник. И даже в том случае, если вы верите Васе больше, чем самому себе, и достоверно знаете, что Вася приложит все усилия, чтобы ваши денежки приумножить и сохранить.
Будет Вася обманывать вас специально или нет — вопрос дискуссионный. Вероятно, в момент получения от вас денег Вася будет исполнен самых благородных намерений. Но человек грешен и слаб, так что даже порядочный опекун ваших денег может в какой-то момент прийти к выводу, что стоит потратить ваши деньги на закрытие кредитов, которые набрала где-то его непутёвая дочь. При этом, если вы слепо доверяете Василию (или Василисе) деньги, вы фактически склоняете вашего казначея к греху, так что если ваше доверенное лицо станет крысой, вы будете виноваты в том числе и в том, что искусили своего ближнего. (Искусившийся ближний будет виноват ещё сильнее, но это уже другой вопрос).
Патриархальные семьи ушли в прошлое. Хорошо это или плохо, можно спорить, однако сам факт неоспорим. Это значит, что ваши личные деньги должны быть вашей личной зоной заботы — даже если вам того совсем хочется. Китаянки в прошлые века бинтовали себе ноги особым образом, так что ступня не вырастала, и они не могли ходить. Если предложить подобное нашей современнице — «давай мы тебе ступню купируем, и будем носить в балдахине» — та с ужасом откажется. Но если сделать аналогичное предложение по поводу денег — «давай я возьму на себя заботу о наших финансах, а ты просто старайся не вылезать за эту сумму на карточке» — оно с большой долей вероятности будет принято…
Вернуться назад