Как не убить жилкомхоз

Разработать «дорожную карту» по снижению административных барьеров на рынке управления жилой недвижимостью – такое решение приняли участники заседания Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства, которое состоялось в Торгово-промышленной палате Российской Федерации. Они обсудили существующие административные барьеры для бизнеса, а также вопросы оптимизации надзора и контроля в жилищной сфере.

Открывая заседание, председатель комитета Андрей Широковуказал на неурегулированность отношений между управляющими компаниями и жилищными инспекциями, а также между управляющими компаниями и собственниками жилья. Конечно, в основе этих отношений должен быть договор между собственниками и управляющей компанией, но зачастую он отсутствует, и суды все чаще рассматривают дела, не запрашивая этот документ.

Еще один важный вопрос – из каких средств управляющая компания платит штрафы жилищным инспекциям, а также как жилинспекции должны реагировать на жалобы жителей многоквартирных домов.

Директор департамента ЖКХ Минстроя Оксана Демченко призвала собравшихся «найти решение, которое не только улучшило бы настроение управляющих организаций, но и улучшило настроение всех участников в данной сфере». При этом она высказалась в пользу того, чтобы «система работала эффективно со всех сторон и по отношению ко всем сторонам».

В частности, считает она, надо найти ответ на ряд вопросов. Во-первых, следует ли жилищным инспекциям вмешиваться в конфликты между управляющими компаниями. Также важно решить, надо ли привлекать инспекцию к разрешению споров между собственниками помещений в многоквартирном доме. В-третьих, какова роль муниципального жилищного контроля. По словам О. Демченко, мунициальные жилищные инспекции в некоторых регионах работают активно, порой выполняя функции государственного надзора, и могут оказывать влияние не меньшее, чем госконтроль.

С главным докладом выступил президент Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость (АКОН), заместитель председателя Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства Сергей Креков. По его мнению, к сложившейся системе отношений в жилищно-коммунальной сфере есть много вопросов с точки зрения избыточных регуляторных функций.

На сегодня все попытки ужесточения контроля и использования его как механизма для наведения порядка ни к чему не привели. В сфере контроля над управляющими компаниями действуют около десятка госорганизаций, и то, что происходит, напоминает ситуацию «у семи нянек дитя без глазу».

Так, в 2015 году столичная ГЖИ собрала 474,1 млн рублей штрафов. Из них сумма штрафов, наложенная по решению судов, составила только 9 млн рублей. Размеры штрафов варьируются от нуля до 250 тыс. рублей. Количество постановлений в минувшем году выросло на 17,2%. При этом есть случаи, когда размер наложенных на управляющую компанию штрафов превышал годовой сбор с дома.

Заместитель председателя Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства Александр Вербицкий обратил внимание собравшихся на тот факт, что открытое правительство, которому поручена реализация «дорожной карты» по совершенствованию контрольно-надзорной деятельности, стремится разработать ключевые показатели эффективности. Они могут применяться и к управляющим компаниям. Правда, в «дорожной карте» практически не упоминается Минстрой и госжилинспекция. Минстрой упомянут только в отношении совершенствования пожарного надзора.

Он также отметил, что в Москве управление жилищно-коммунальной сферой «с Жилищным кодексом связано только названием». Он привел в пример проведение конкурсов на управление домами, которые проводятся с нарушениями. С нарушениями также утверждаются жилищные тарифы.

Выступившие в ходе заседания указали на различные проблемы жилищно-коммунальной сферы. Так, директор НП «Национальный жилищный конгресс» Татьяна Вепрецкая заявила, что в стране отсутствует единый порядок работы с документами и населением. Поэтому на уровне субъектов должны появиться регламенты взаимодействия между ГЖИ и участниками рынка – управляющими компаниями и собственниками. Из-за этого в разных регионах по одним и тем же вопросам принимаются разные решения.

Особый случай – споры между собственниками жилья, а также между управляющими компаниями, куда зачастую вмешивается Госжилинспекция. Т. Вепрецкая высказалась за широкое внедрение процедур медиации.

Заместитель генерального директора Научно-исследовательского центра муниципальной экономики Вероника Межецкая указала, что «пока не будет экономики многоквартирного дома, все проблемы останутся». По ее мнению, в Жилищном кодексе есть серьезный перекос с отношении прерогатив Госжилинспекции. Она выявляет нарушения, но не осуществляет контроль над состоянием многоквартирного дома. «Сегодня субъектом управления является управляющая организация, но абсолютно в качестве объекта управления не контролируется многквартирный дом. Надо развернуть эту систему», – считает В. Межецкая.

Директор СРО «КИТ» Елена Шерешовец, говоря о штрафах, накладываемых Госжилинспекцией, отметила, что они свою роль не выполняют. Более того, сложившаяся система потворствует коррупции. По ее мнению, надо снизить размер штрафов, которые достигают 250– 300 тыс. рублей.

Острые дебаты вызвал вопрос о правах и ответственности собственника. По мнению выступавших, собственник жилья должен обращаться с претензиями сначала в управляющую компанию и лишь потом в жилинспекцию. Они также должны нести солидарную ответственность за состояние дома. «Подготовка дома к зиме – забота собственника», – заявил один из выступавших.

Кроме того, следует разделить жилищные и коммунальные услуги, установить градацию штрафов в соответствии с нарушениями, а также дать возможность участвовать в назначении штрафов отраслевым саморегулируемым организациям.

Подводя итог дискуссии, председатель комитета Андрей Широков отметил, что многие вопросы, стоящие перед сферой ЖКХ, должны решаться глобально. Жилищное законодательство строится на собственнике, поэтому и отношения должны выстраиваться от собственника. Сегодня это подменено отношениями жилинспекций и управляющих компаний.