Пузырь на рынке жилья США уже надулся

Пузырь на рынке недвижимости США продолжает расти, и это факт. Для объяснения этой ситуации достаточно посмотреть на один график.

Исследовательская компания RealtyTrac рассмотрела темпы роста заработной платы и динамику цен на жилье в последние годы.

Оказывается, темпы роста цен на жилую недвижимость в 13 раз больше темпов роста зарплат.

"Цены на жилье во многих регионах страны упали в 2012 г. и с тех пор быстро восстанавливались, особенно там, где были привлечены институциональные инвесторы и международные покупатели, - сказал вице-президент RealtyTrac Дарен Бломквист. – В конце концов традиционные покупатели должны были играть большую роль на рынке жилья, чтобы сохранить импульс восстановления".

Но для нормального восстановления темпы роста доходов населения и темпы роста цен должны быть примерно одинаковы. В идеальном случае зарплаты должны расти даже быстрее. Но в США все совсем по-другому.

По мнению Бломквиста, на этих рынках из-за такого разрыва стоимость жилой недвижимости не должна расти в 2015 г., до тех пор пока зарплата не достигнет более высокого уровня.

Между тем, в некоторые регионах заработная плата росла быстрее цен, и там должен быть устойчивый рост, но таких регионов очень мало.

Со II квартала 2012 г. по II квартал 2014 г. цены на жилье выросли на 1,3% в среднем по США. Между тем, цены на жилье выросли на 17%.

В некоторых городах и округах Калифорнии рост цен опережает рост зарплат более чем в 140 раз! В Мемфисе, штат Теннесси, отношение достигло 99. Но это, конечно, экстремальные варианты.

Из-за того что цены растут так быстро, покупатели не могут воспользоваться низкими процентными ставками.

Также стоит учитывать, что в традиционно "дорогих" регионах, таких как Лос-Анджелес, Сан-Франциско, Сан-Хосе и Сан-Диего в Калифорнии, Сиэтл, Портленд, Бостон и Денвер, где проживает 63 млн человек, нагрузка на тех, кто купил жилье в кредит, очень высока. В среднем эти люди платят более 28% от медианного ежемесячного дохода, а этот уровень уже считается непосильным.

Для население такая динамика цен, при том, что они сами не могут себе позволить купить недвижимость, может показаться удивительной. Но эксперты говорят, что этот феномен объяснить просто: во всем виноваты деньги иностранцев.

США традиционно привлекают к себе внимание многих людей по всему миру в качестве региона, куда можно вложить свои средства. Они покупают недвижимость, стараясь уйти от налогов в своих странах, при этом не ограничиваются одной квартирой. Кроме того, учитывая динамику цен, это может оказаться неплохой инвестицией.

Пузырь на рынке продолжит расти до тех пор, пока американские законодатели не решат ужесточить требования к капиталу, используемому для покупки недвижимости, но это вряд ли случится в обозримом будущем.

Но, кстати, отсутствие таких жестких требований никак не помешает этому пузырю лопнуть.