Проценты по ипотеке голландцев принимают угрожающие размеры (“The Wall Street Journal”)

Проценты по ипотеке голландцев принимают угрожающие размеры

У населения Нидерландов большое бремя задолженности, которое некоторые экономисты рассматривают как риск. Выше на фото - дома в Амстердаме, столице. 

Алмере, Нидерланды. Наиболее обременённое долгами население в "еврозоне" находится не в Португалии, Ирландии или Греции. Испанские домохозяйства - которые набрали много кредитов в годы экономического бума, чтобы строить и покупать дома - даже близко не подходят к первому месту.

Звание наиболее обременённого долгами получает население Нидерландов, и главной причиной этого являются огромные ипотечные кредиты, которые голландцы набрали, хотя и имеют репутацию бережливых.

Пока правительство Нидерландов поддерживало налогово-бюджетную ортодоксию во время европейского долгового кризиса, стремясь добиться сокращения бюджета правительств в "еврозоне", задолженность населения вызывает неослабевающее беспокойство у голландских регулирующих органов, которые считают её основным риском для экономики.

В годы бума голландские банки в рабочем порядке выдавали ипотечные кредиты, которые превышали 125% от стоимости дома - покрывая ипотечные издержки, налоги, ремонт и даже покупки в дополнение к этому новых машин. Хотя низкая безработица означает, что большинство голландцев всё ещё могут выплатить свою ипотеку, однако значительное падение цен на недвижимость, повышение процентной ставки или рост безработицы могут привести к тому, что ещё большее число людей не смогут выплатить свою задолженность, и последствия этого могут отразиться на финансовой системе и на экономике "еврозоны" вообще.

Слишком много долгов. Совокупное отношение задолженности к доходу у домохозяйств в избранных странах "еврозоны" в 2010 году.

"Эта задолженность делает экономику намного более уязвимой для потрясений на рынке жилья в связи с процентными ставками и занятостью", - говорит Герберт Хеббинк, старший экономист в Dutch National Bank. "С точки зрения финансовой стабильности мы думаем, что соотношения между суммой ипотечного кредита и стоимостью залога являются слишком высокими".

Большое активное сальдо текущего платёжного баланса Нидерландов, достигающее почти 8% ВВП, и относительно небольшой государственный долг - на уровне 64% ВВП - могут помочь справиться с шоком потребления, если голландское население столкнётся с жёсткими условиями предоставления кредита. Однако жёсткие налогово-бюджетные правила "еврозоны" и нежелание Европейского центрального банка проводить политику большего стимулирования экономического роста означают, что со стороны властей "еврозоны" не будет особого стимулирования экономики для увеличения спроса, если население начнёт уменьшать использование долгового финансирования.

В интервью в Вашингтоне во вторник премьер-министр Нидерландов Марк Рютте отверг беспокойство по поводу ипотечной задолженности Нидерландов. "Это не является большой проблемой... если вы посмотрите на картину в целом", - сказал он, отметив, что голландцы скопили столько же в своих пенсионных фондах, сколько в ипотечной задолженности - "и у нас огромные частные сбережения".

США и Европа в течение большей части кризиса пытались справиться с наследием десятилетия разгула заимствований. Греция является поучительной историей в отношении того, что касается чрезмерного заимствования правительством. Однако долговые проблемы Ирландии, Испании, Британии и США являются по большей части результатом лопнувших пузырей в недвижимости.

Голландские домохозяйства набрали больше кредитов, чем домохозяйства в любой из этих стран. В 2010 году задолженность домохозяйств в Нидерландах была больше 240% от чистого дохода, согласно статистическому агентству Европейского Союза, Eurostat - это один из самых высоких уровней в любой развитой экономике и безусловно самый высокий в "еврозоне". В 1999 году эта цифра была 140%. Во всём ЕС только население Дании имеет большую задолженность.

Сходные факторы повысили уровень задолженности в Нидерландах и Дании, которая не является членом "еврозоны". В обеих странах количество ипотечных кредитов с выплатой только процентов быстро выросло благодаря законам, разрешающим налоговые льготы за выплату ссудного процента. Но это означает, что основная сумма задолженности выплачивалась в меньших размерах. Цены на недвижимость в обеих странах росли быстрее, чем чистый доход, за последние десять лет, и банки охотно предоставляли всё более крупные кредиты, чтобы поддержать эти цены.

У Нидерландов, пожалуй, более серьёзная проблема. Датские законы ограничивают ипотечные кредиты 80% от стоимости дома, что значительно ниже типичного размера ипотечного кредита в Нидерландах.

"Это не является задолженностью государственного сектора - но это всё равно непомерно", - говорит Уильям Ксю-Дуве, голландский экономический консультант.

Это не было бы проблемой, если бы цены на недвижимость в Нидерландах росли. Но рынок застопорился с августа 2008 года.

Ханк Идема, 51-летний независимый писатель, и его жена купили в 1996 году дом в пригороде Амстердама, Алмере - городе, построенном на земле, отвоёванной у моря, чтобы предоставить место растущему населению региона в послевоенный период.

Они продали этот дом в 2003 году за 190000 евро (около 255000 долларов) - с прибылью в 60%, и взяли ипотечный кредит в 330000 евро, чтобы приобрести более просторный дом с тремя спальнями неподалёку. Теперь они хотят полюбовно развестись и пытаются продать свой дом.

На идеально ухоженных улицах пригорода Алмере, где выстроились в ряд стандартные дома, много вывесок "Продаётся". Хотя кризис не вынудил многих людей продавать жильё, но продажа дома занимает теперь больше времени. Дом Идемас был выставлен на продажу в июне по цене 290000 евро. К ним приходило много посетителей, но ни одного покупателя.

Идемас выплатили около пятой части основной суммы своего ипотечного кредита. Но ипотека с выплатой только процентов является здесь обычным делом, так что люди нередко выставляют свои дома на продажу, хотя основная сумма ипотеки вообще не выплачена.

"У этих семей настоящая проблема", - сказал г-н Идема. "Мы можем продать, и в нашей ситуации нам нужно продать. Моя жена хотела бы остаться в этом доме, но её доходы ей это не позволяют. То же самое касается и меня".

Экономисты часть вины за высокий уровень задолженности населения Нидерландов возлагают на налоговые льготы при выплате ипотечного процента. Эта экономическая политика, соходная с американской, взвинчивает стоимость недвижимости, говорят многие экономисты, и поощряет население делать ещё больше долгов, чем они могут осилить. Это предоставляет преимущество богатым, которые более способны владеть домами и имеют более высокую налоговую нагрузку, которая облегчается налоговыми льготами; и эта политика склоняет банки финансировать продажу жилья вместо кредитования более продуктивных инвестиций.

Международный валютный фонд в своём ежегодном докладе об экономике Нидерландов, опубликованном в июне, рекомендовал постепенное упразднение налоговых льгот, которое бы не затрагивало существующие ипотечные кредиты. Однако правящая коалиция Нидерландов пообещала не трогать эти налоговые льготы.

Но даже без них ипотечные кредиты голландцев будут большими, отмечают экономисты, так как жильё здесь дорогое. Страна является одной из наиболее густонаселённых в мире. Свободная площадь считается ценным ресурсом, и правительство тщательно контролирует любое строительство, чтобы воспрепятствовать беспорядочному разрастанию жилья.

Это означает, что предложение жилья не очень соотвествует ценам на недвижимость. Городские власти, а не рыночные силы, контролируют то, как, когда и где строится жильё.

Здесь в Алмере заметно государственное планирование - это одно из немногих мест в Нидерландах, где было построено много нового жилья в последние десятилетия. Город поделён на аккуратные wijks или районы, названия улиц которых связаны с эксцентричными, легко запоминающимися темами. Здесь есть "Danswijk", где улицы названы по имени танго и сальса. Г-н Идема живёт в районе Filmwijk (там есть улица под названием "Империя наносит ответный удар").

Алмере являлся магнитом для тех, кто приобретал жильё впервые. Но банки под давлением властей ужесточили правила предоставления кредитов, а продавцы не хотят дальше снижать цены. Это привело к тому, что многие молодые покупатели оказались исключёнными из рынка.

"Сегодняшний уровень цен на недвижимость находится на грани доступности, учитывая, что существует и влияние поколений на рынке недвижимости", - сказал Ксю-Дуве, экономический консультант.

Ключевой вопрос теперь - что будет с рынком жилья. Цены на недвижимость понизились в августе почти на 9% по стране с августа 2008 года, согласно нидерландскому агентству статистики. Это существенно, но всё ещё намного меньше, чем падение в двузначных цифрах в тот же период в США, Испании, Ирландии и Британии.

Безработица в Нидерландах - достигающая 4,3%, самый низкий уровень в "еврозоне" - имеет к этому прямое отношение, говорят эксперты. Потери рабочих мест не превратили владельцев домов в вынужденных продавцов.

"Эта ситуация кажется далёкой в данный момент", - сказал Ян Рауэндаль, экономист в Свободном университете Амстердама, "хотя мы знаем, что всё может быстро измениться".